观点直击 | 招商积余要“保五争三”

观点网 3月17日，招商蛇口召开了2025年度业绩会，董事长朱文凯提及，公司旗下开发业务、资产运营、物业服务三类业务不是孤立的，是一个从空间营造到内容运营再到生活服务的完整闭环，其中物业服务是生态闭环里的连接器和压舱石。

次日，招商积余亦召开了2025年度业绩发布会，董事长吕斌、总经理陈智恒、副总经理赵肖、副总经理文艳红、财务总监江霞、董事会秘书陈江等人出席会议。

吕斌表示，公司在“十五五”期间会按照招商蛇口的要求做好中国领先的物业资产管理运营商，内部已确立了“保五争三”的中长期目标。

不过他还指出，“十五五”阶段里机遇与挑战并存，物业行业已经从增量市场转向存量竞争，市场拓展从原先大家都能做强、做大蛋糕，到现在争抢固定份额的情况下，企业更要凸显背后的能力。

因此，相对于量化的目标，公司会聚焦高质量发展，锻造企业核心能力，“我们要紧紧围绕服务专业化和服务精细化两大根本，提升自己的管理能力，服务好各类业主，获得业主的信任才能够更好地经营公司。”

市场化发力

在过去，由于重组历史遗留问题，招商积余长期以来都面临着重资产“压表”的难题。这些年来，公司一直在设法甩掉历史包袱，并在2025年取得了重大进展。

12月26日，招商积余成功转让控股子公司衡阳中航60%股权予衡阳高新投置业有限公司，完成了对衡阳中航城市花园的处置出清。不过，此次减重对公司财务数据造成了一定影响。

年报数据显示，2025年招商积余实现营业收入约为192.73亿元，同比增长12.23%；期内归母净利润约为6.55亿元，同比出现了22.12%降幅，主要是处置衡阳中航项目，导致一次性减少2.56亿元利润规模。若是剔除该影响因素，期内归母净利润将录得同比增幅8.3%。

从业务方面分析，物业管理仍是招商积余最主要的收入来源，占总收入比例约96.53%，资产管理业务收入占比为3.45%，剩余不动产处置等其他业务则是0.02%。

据了解，招商积余旗下物业管理业务2025年实现营业收入186.03亿元，同比增长12.83%。从该业务的收入构成来看，基础物业管理实现营业收入142.79亿元，同比增长6.56%；平台增值服务实现营业收入5.37亿元，同比增长0.18%；专业增值服务实现营业收入37.86亿元，同比增长48.46%。

物管业务收入的增长主要得益于原有物业管理项目业务增长和新拓展物业管理项目增加。数据显示，招商积余2025年内实现新签年度合同额44.8亿元，同比增长11.19%。

按来源划分，2025年第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%，占比约93.06%。按业态划分，非住宅市场新签年度合同额36.95亿，同比增长8.8%，占比约82.48%；住宅市场实现新签4.74亿元，同比增长60%，成功落地上海康城、西安秦汉雅苑等项目。

招商积余副总经理赵肖表示，2025年是公司正式发力市场化住宅业态的第二年，尽管目前已取得了一定的成绩，但与那些以住宅为主的头部公司仍有差距。

赵肖还指出，近几年国家加大了对住宅物业管理的关注，今年两会上还有专门代表提出议案，“管理”和“服务”之争形成了全国热议。他认为，物管会和业委会将加速成立，未来存量住宅的市场空间依然比较大。

“因此，我们把市场化住宅业态定位为一条重要赛道，公司专门成立了‘住宅发展专项组织’，由总经理亲自作为召集人，拉通公司上下资源，建强整个市场团队。”

在介绍未来发展举措时，赵肖强调，公司会持续推动深耕区域的布局，聚焦环渤海湾、珠三角、长三角、京津冀等经济活跃区域的同时，也会持续培育高潜能区域，实现全域发展。在业态选择方面，将在稳住非住、住宅基本盘的基础上，专业化发展IFM赛道、高校两个高潜质赛道，并提高医院专业服务能力，加大市场化发展。

业绩会现场，毛利率问题是投资者们比较关注的点，董事会秘书陈江在回答提问时表示，随着行业市场化发展，高毛利率难以维持。近几年受宏观环境、市场竞争、客户消费能力变化以及刚性成本上升等因素的影响，行业整体毛利率正在往下走。

“我认为我们新增项目毛利率已经在底部，或者说接近底部了。”

2025年招商积余录得物管管理业务毛利率10.01%，同比下降0.44个百分点；资产管理业务毛利率41.2%，同比下降6.86个百分点。

股东的要求

前一天招商蛇口2025年业绩会上，朱文凯曾明确表示把招商积余作为招商蛇口转型发展重要方向和可持续发展的重要支柱。同时对招商积余提出了要求：以做大做强为目标，坚定实行翻番计划，按“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，提升业务规模与经营质效。

在招商积余2025年业绩会上，董事长吕斌则回应，公司在“十五五”期间会按照招商蛇口的要求做好中国领先的物业资产管理运营商，并已确立了“保五争三”的中长期目标。

吕斌认为，行业已进入稳健发展的转型升级期，将从“规模粗放式增长”转向“质量精细化深耕”，高质量发展成主旋律。市场竞争加剧与客户需求升级驱动下，行业马太效应凸显，打造综合竞争能力是未来制胜关键。

在介绍公司发展战略时，他分享到，将进一步增强“12347”战略定力，坚守中国领先的物业资产管理运营商战略定位，牢牢把握“轻型化、规模化、科技化、市场化”的“四化”发展方向。业务选择上，将以“基础服务+增值服务”为双轮驱动，深耕基础服务，做专增值服务，做大发展规模，增强专业能力。

当然，招商积余从股东那里收到的更多是助力。

吕斌指出，公司的核心优势之一正是股东支持，比如招商蛇口为公司市场化拓展提供了品牌背书与资源赋能，助力公司提升市场竞争力与项目获取能力；同时，招商局集团的业务板块涵盖了交通、港口、物流、金融各个领域，丰富的业态资源和生活场景通过内部协同作用，持续为公司打开了业务增量空间。

谈及招商蛇口对公司的支持，吕斌指出，作为地产开发的末端链条，公司会充分承接好招商蛇口开发后端的服务，实现地（产）物（业）业务协同；同时还会加强双方在“物业+康养”、“到家”、“宜居”等增值业务方面的协同支持。

从实际的业务助力来看，截至2025年末，招商积余在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平方米。其中承接来自招商局集团与招商蛇口的物业项目数量811个，管理面积达1.37亿平方米，占比约36.23%。

市场业务拓展等方面，招商积余也得到了股东的重要支持。其中，招商局集团年内协同落地第三方项目新签年度合同额2.82亿元，招商蛇口协同落地第三方项目新签年度合同额3.36亿元。

商业方面，招商蛇口旗下与招商积余所持有购物中心类似的商业体，除已委托给无关联第三方经营或由招商局置地拥有权益的部分，招商蛇口均已签订协议委托给招商积余旗下招商商管运营。

截至2025年末，招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。

物业出租方面，招商积余期末总可出租面积为46.89万平方米，涉及酒店、购物中心、零星商业、写字楼等业态，总体出租率为93%。

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