观点直击 | 深圳控股：收入创新高 亏损却还在扩大

观点网 3月末，深圳控股交出了一份分化明显的成绩单。

公告显示，深圳控股2025年实现营业收入404亿港元，同比增长159%；其中，开发销售结转收入约342亿港元，同比增长275%，不动产资产管理及综合运营业务收入超过50亿港元。

而在另一边，利润端仍承受较大压力。

2025年，深圳控股录得公司权益股东应占亏损43.66亿港元，年内亏损33.96亿港元，较上年同期的18.23亿、15.37亿港元均有增幅。

公告中提到，若剔除投资物业和金融资产公允价值变动净影响、存货计提减值、联合营公司业绩及拨备影响，公司权益股东应占溢利，即核心净利润约为5亿港元。

具体到损益表，2025年深圳控股毛利为65.56亿港元，较2024年44.39亿港元有所增加；但经营溢利则由27.28亿港元降至16.73亿港元。

与此同时，财务成本净额为13.61亿港元，应占合营公司及联营公司经营成果为亏损17.75亿港元，投资合营公司及联营公司的减值亏损为3.79亿港元，最终令除所得税前亏损扩大至18.42亿港元。

从收入结构看，开发业务依旧是最主要来源。

2025年，深圳控股物业发展收入342.05亿港元，较2024年91.33亿港元明显增长；物业投资收入、物业管理收入及其他业务分别收入13.60亿、32.42亿、10.65亿港元。

利润仍受减值拖累

在深圳控股这份年报里，可以看到“收入创新高”与“亏损扩大”同时出现。

这背后，一部分是开发结转放量。

财报数据显示，2025年销售物业收入342.05亿港元，而2024年这一数字仅为91.33亿港元。深圳控股于公告中指出，重点项目交付是开发销售结转收入同比增长275%的直接原因。

但另一部分，则来自减值和联营公司拖累。

财报显示，2025年存货撇减至可变现净值达到24.05亿港元，而2024年仅为3.07亿港元。

与此同时，在联营公司层面，截至2025年末，深圳控股对路劲的投资年内进一步作出2.50亿港元减值拨备。

深圳控股执行董事严中宇称，去年公司受路劲基建影响，一次性计提了超过18亿港元的减值与损失。

业绩会中，刚于昨日新上任的执行董事向东表示，2025年减值准备计提主要包括两方面。

一是联合营公司投资减值，主要是路劲基建相关减值；二是存货减值，公司对所有开发项目市场价值进行了系统分析，对惠州、成都等部分销售承压、价值面临挑战的项目，谨慎计提了24亿港元存货减值准备。

他进一步称，两项减值合计约45亿港元，若不考虑这部分减值，公司去年的账面“应该是盈利的”。

对于路劲基建的剩余风险敞口，严中宇回应称，公司持有路劲基建27%股权，这项投资目前账面净值约1.33亿港元，相关财务风险已经比较充分释放，剩余风险敞口已非常小。

同时，路劲子公司清盘聆讯已获法院批准延期至今年6月，且已与相当比例债权人就原则性重组方案达成初步共识，深控将继续关注并支持其债务重组。

开发业务控制规模

相比解释2025年的利润压力，深圳控股在业绩说明会上更着重谈了未来五年的业务结构。

董事会主席王昱文表示，公司已经明确转型方向，要从过去单一的房地产开发商，转向“不动产开发和资产管理、城市综合运营服务、科技投资服务”的综合性产业集团。

他续指，开发业务将控制规模、追求质量，未来收入占比会从目前的80%降到50%以下；而不动产资管和城市综合运营，则要成为“业绩的压舱石和增长的主引擎”。

到“十五五”末，该板块总体资产规模将由目前的350亿增至500亿，经营性收入达到100亿，通过有序资产退出实现50亿收入，营收占比超过50%，利润贡献超过70%。

资产管理方面，公司计划构建“投、融、管、退”全周期体系。

王昱文称，这两年主要集中开展存量资产盘点和处置，今年已梳理20亿资产，计划通过挂牌交易方式在两年内处理完毕；“十五五”期间，还计划新增150亿至200亿价值的优质经营性资产。

在投资策略上，副总裁孟懿靖表示，公司接下来会在两个方向上发力。

一是加速深圳等地旧改和利益统筹资源转化，推动龙岗、光明等区域项目取得关键突破；二是择优增持能产生稳定现金流的成熟商业等经营性资产，并通过REITs等工具退出，形成“有进有出”的资产组合优化模式。

她同时表示，未来所有潜在投资标的，都将遵循“现金为王、效益优先”的原则，以现金流回正周期和利润贡献作为关键筛选指标。

城市综合运营部分，副总裁姚启怀表示，商业运营方面，公司将以深业上城为核心，联动华富村商业项目、笔架山公园、黄木岗枢纽等周边资源，继续延伸“商业+公园+枢纽”的生态商圈模式。

他透露，2026年下半年，深圳控股将推动中山湾中新城水街商业和魔法世界室内游乐场开业；招商银行大厦这一轻资产项目，则计划于2027年开业。

姚启怀续指，2026年商业板块将推进大会员体系打通，并通过智能安保、AI数据分析等方式提升运营效率，目标是实现商业项目运营收入稳健增长，并继续保持较高租金收缴率。

销售方面，副总裁袁杨表示，公司总可售货值约330亿港元，其中近60%产品位于一线城市；基于这一货值准备和市场判断，2026年销售指引设定为130亿港元。

在营销策略上，将对重点项目、增量项目和非核心区域难点项目分类施策。

其中，深圳、上海等核心城市的山水东城、云筑、泰瑞府、颐悦府等项目，将作为销售基本盘；部分二三线、非核心区域项目，则尝试通过政府回购、大宗交易等方式加速出清。

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