年报观察 | 中交地产保壳了 但业绩并未改善

观点网 甩掉包袱之后，中交地产发出了最新一份年报。

财报显示，中交地产2025年实现营业收入147.07亿元，同比下降19.64%；归属于上市公司股东的净利润为-17.1亿元，同比减亏66.99%。

报告期内，中交地产录得经营活动产生的现金流量净额为-2.77亿元，同比减少108.75%；基本及稀释每股收益为-2.29元/股，加权平均净资产收益率为75.36%。

截至2025年末，中交地产总资产23.77亿元，同比下降97.79%；归属于上市公司股东的净资产12.08亿元，同比上升133.76%。

对于上述业绩变动，中交地产表示主要系公司8月31日完成重组交割，重组置出重资产及上年计提大额减值影响导致。

出清

财报显示，2025年中交地产实现营业收入147.07亿元，同比下降19.64%。

虽在年内完成重组，成功将房地产开发资产全部剥离，但从收入构成来看，报告期内中交地产营业收入仍主要来源于房地产业务，占总收入90.66%，主营业务构成未发生重大变化。

具体来看，该公司房地产业务在2025年1-8月（全口径）实现签约销售面积43.8万平方米，较上年同期降低24.1%，实现签约销售金额79.5亿元，较上年同期降低27.2%，销售回款88亿元，较上年同期降低40.8%。

权益口径方面，实现签约销售金额54.1亿元，较上年同期降低30.9%，销售回款59.1亿元，较上年同期降低47.9%。

报告期内，房地产业务收入共实现133.33亿元，同比下降22.4%；毛利率-1.56%，同比下降8.01个百分点。

因将所持117个房地产项目（合计土地面积1045万平方米、在建及待建面积697万平方米）全部剥离，报告期末中交地产总资产大幅收缩至23.77亿元，同比下降97.79%。

于2025年8月31日完成资产交割后，中交地产的营收中不再产生房地产业务收入。

且因轻资产板块并未实现大幅造血，未能补足地产板块营收，该公司全年营收应声同比下滑。

利润方面，2025年中交地产归属于上市公司股东的净利润为-17.1亿元，同比减亏66.99%。

从财报中不难看出，上述亏损改善并非来自于经营能力改善带来的输血，而是随着重大资产出售暨关联交易交割完成后，相关房地产项目带来的大额资产减值同步消失。

值得关注的是，此前在资产交割时，中交地产将置出资产与对价之间的差额计入了“投资收益”，后经进一步研判，认为该差额更适宜计入“资本公积”科目。

更新后的数据显示，因处置全部对房地产开发业务的投资，处置股权取得的对价为1.00元，中交地产于报告期内增加资本公积人民币近65.00亿元。

“退房”的直接利好显而易见，数据显示，截至报告期末，中交地产归属于上市公司股东的净资产12.08亿元。

据安永华明会计师事务所出具的公司2025年度标准无保留意见审计报告，中交地产2025年度经审计的期末净资产已由负转正。

净资产转正后的第一步，中交地产向深交所提交撤销公司股票退市风险警示的申请，目前仍在审核期间。

乏力

风险出清之后并不意味着业绩改善。

中交地产于公告中指出，重组交割日后，公司专注于物业服务、资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。

从披露的数据来看，报告期内，中交地产来自物业服务和资产管理与运营业务的收入为12.9亿元，较上年增加43.37%，该规模仍不足以覆盖17亿亏损。

另一方面，毛利率也在下降。

对于转型业务的增长乏力，中交地产首先将问题抛向大环境。

报告指出，2025年物管行业持续承压，整体呈现竞争加剧、规模增速放缓、盈利空间下滑态势，物企面临营收增速回落、利润率下滑的双重压力。

自身运营方面，中交地产表示，公司创新业务尚处探索期，标准化体系尚未运用成熟，管理半径加大但规模效应未能及时释放。

与此同时，拓展城市片区化管理、资产管理等新赛道过程中，跨区域、多业态扩张使前期投入尚未消化，短期内又增加了成本支出，导致报告期内轻资产业务整体毛利率下降。

报告期内，中交地产新设中交物业服务（张家口崇礼区）有限公司及中交物业服务（张家口桥东区）有限公司，持股比例分别为100%及49%，并收购中龙智慧科技服务（深圳）有限公司，上述公司均聚焦物业服务板块。

数据来源：企业公告

另在研发投入方面，中交地产2025年研发费用仅为42.28万元，较2024年减少-97.61%。

这一变动主要因2024年研发项目均已结项，期内研发项目减少导致研发人员数量下降，2025年研发项目仅有“物业运营视角下的智慧园区标准及关键技术研究”一项。

财报披露，2025年，中交地产物业服务（含资产管理与运营）营业成本10.88亿元，比上年同期增加59.95%。

换句话说，投入在增加，成本在上涨，但是产出没跟上。2025年该业务板块毛利率为15.66%，较上年同期减少8.74个百分点。

另外，翻阅财报得以发现，报告期内该公司轻资产板块的拓展规模实际上是在收缩。

观点新媒体获悉，2024年12月，中交地产完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，至该年末，物业管理业务新拓展面积1293万平方米，在管面积6265万平方米。

截至2025年底，中交地产物业管理业务全年新拓展面积757.8万平方米，在管面积5762.59万平方米。

其中，城市服务在管面积3142万平方米，资产管理与运营在管面积36.6万平方米，建管业务2025年在管面积170万平方米。

不难看出，2025年剥离房开业务，转向聚焦轻资产板块，但面向新赛道业务的转型阵痛仍未消散。

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