王欣：多业态、全链条下金地管理的轻资产突围 | 2026观点年度论坛

本文为王欣先生在2026观点年度论坛发表的演讲。

王欣（金地集团开发管理公司副总经理、党支部书记）：尊敬的王会长、各位来宾、媒体朋友们，大家下午好。

我非常高兴能和大家分享金地管理在开发服务上的一些实践。前面诗涛总和王会长都提到了“十五五”规划中关于构建房地产新模式的内容，其中两点对企业尤为关键：一是打破传统单一住宅模式，二是从开发销售转向运营服务。

我今天的报告将围绕这两个方面，介绍金地管理在轻资产领域的突围。

首先，介绍一下金地集团可能不为大家熟知的一面。金地集团是深圳市福田区的区属国有企业，成立于1988年，于2001年改制上市。它是一家混合所有制企业，并长期保持“三条红线”均未突破的状态。

截至目前，公司业务已覆盖全国70多个城市，有序保障存量土地的开发与新建商品房的建设，同时稳步推进代建与运营业务。

我们较早地突破了传统住宅模式，相继布局了商业运营、房地产金融、体育、健康、养老及互联网家装、教育等板块。金地管理是金地集团旗下专属的代建业务平台公司，总部位于深圳，目前业务布局全国70个城市，已经代建项目418个。

公司自2006年开展代建业务，并于2018年成立金地管理这一专属平台。截至目前，累计签约面积超5000万平方米，住宅可售货值超3915亿元。在商用物业等非住领域，金地管理有904亿投资额的商办管理面积在做开发。

核心特色在于，我们是专注经营的直营平台、混合所有制企业，也是国内较早从事代建业务的企业之一，同时也是一家提供全链条管理服务的企业。

目前行业许多代建业务主要集中在开发阶段，对前期的投资决策、产业策划及后期运营覆盖不足。而金地管理经过八年努力，现已实现业务链条的完全覆盖，并提出了“代建+”模式。

传统的标准化代建业务竞争已极其激烈。许多地方政府或投资企业不再仅仅满足于完成单一代建业务。凭借过去在产业园运营、长租公寓、融资顾问、物业服务及康养体育等领域积累的能力，我们有能力为客户提供“代建+”服务。

同时我们也观察到，随着行业发展和房地产从业人员的饱和，许多城投平台和科技企业能较易招募到专业人才。因此，业主的需求正从标准化代建转向“代建-”模式，即仅需局部板块或个别专项服务。

基于成熟的代建管理体系，我们将业务能力模块化，打造了“代建-”模式，打破了传统仅聚焦开发阶段的局限，将服务延伸至投资决策、定位研发及后期的招商运营等环节。

接下来，我向大家分享一些具体实践案例。

在投资决策阶段，我们协助中国华西完成了深圳总部基地的落位，包括前期土地可行性研究及集团内部上会的投资可行性分析，助力其顺利通过集团决策并获取土地，随后我们承接了该项目的后期开发管理服务。在杭州，我们协助无忧传媒完成了前期可行性研究分析。

在定位策划与设计阶段，我们在佛山、上海浦东、北京昌平等地给多个项目提供了产业园的定位策划与前期设计管理服务。

在招商运营阶段，去年在上海、南京、深圳、苏州、湖州等地发展了大量项目。目前，产业园运营的轻资产收入已占集团轻资产总收入的10%以上。

除了全业务链发展，我们也打破了单一住宅业务的格局。从土地供应端看到，房地产住宅开发还是占土地70%的供应，对于我们公司来说，目前70%以上业务也以住宅为主，但我们在非住业务上的发展也取得了有效推进。

以下展示的是我们在商办、超高层领域的业务。我们也实现了“一城一策”与片区深耕，例如在深圳，我们目前有十余个超级总部基地的代建项目。

此外，过去几年我们先后承接了六个五星级酒店项目，目前正在服务的品牌包括希尔顿、万豪、洲际等，同时也涉及一些四星级经济型酒店，这已成为我们在轻资产领域的一个典型特征。主要得益于现在城市配套的五星级酒店主要由城投平台及科技企业来推进，而五星级酒店是交付难度最高的业态之一，因此产生了大量开发管理需求。

同时，我们也完成了上海静安八号、长沙大家项目及温州太平水印等养老项目的开发管理类轻资产服务。在政府公建、城市更新、学校、市政公园等非住领域，我们也为城市配套建设做出了贡献。当然，住宅业务仍是我们的主体，在此不做详细展开。

在纾困项目当中，除了传统的项目处置之外，我们发现单纯以项目纾困“找项目”的难度较大。因此，我们在一些城市探索了除项目处置外的轻资产咨询的模式。例如，当新资本介入项目而原开发商难以完全退出时，新资金方需要专业的投后管理，涵盖技术方案、后续合同签订与支付等。我们便为新金融机构提供了此类投后管理服务。

另一种模式是处理债务纠纷。我们发现有些地方政府负债率较高，许多服务供应商持有大量无法兑现的“白条”（应收账款）。

面对政府降负债、企业想回款的双重需求，我们充当了中间人的角色，将这些债权集中后与政府洽谈，以购买新土地等方式，引入第三方资金解决过桥问题。这既满足了政府降负债的需求，也让债权企业获得了额外的开发收益。通过这种方式，我们成功在多个城市落地项目，即以“解决债权、获取土地”的模式，为轻资产业务开辟了新的发展方向。

过去几年，我们获得了众多业主的认可。金地管理有一个认知，我们的开发服务就是“成就管理者，创造管理价值”。我们在项目中不是为业主增加额外的成本，而是希望通过价值创造，与业主共享收益，从而实现自身价值。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com