物业税开征箭在弦上

　　3月12日，十届全国人大第五次会议主席团第二次会议通过了财政经济委员会关于2006年中央和地方预算执行情况与2007年中央和地方预算草案的审查结果报告，报告提出将“研究开征物业税的实施方案”。

　　物业税又称不动产税或地产税，是按照土地或房屋的不动产市值，按一定税率向其承租人或所有人每年收取的税款。

　　从事房地产业的全国政协委员、江西民生集团董事长王翔对此的评论是：“从‘抑制房价’的表态到‘研究开征物业税’的措施，这明显地释放出了政府将继续加强对房地产业进行调控的信号。”

　　物业税是对不动产在保有环节征收的税种，其开征将遏制囤积不动产、个人购买多套住房和炒买住房的行为。

　　从发达国家的经验来看，开征这一税种的意义，更在于为政府的公共服务投入建立一个合理的回收渠道。

　　不动产积淀着社会最为巨量的财富，它的市值又是政府提供的公共服务质量的体现，公共服务越充足，不动产市值就越高。于是，以不动产的市值为基数开征的不动产税，成为政府公共服务投入理想的回收途径，也是不动产拥有者享受公共服务的付费方式。

　　在这个意义上，不动产拥有者有理由分享城市化这个“全民的成果”。

　　在发达国家，以美国为例，城市政府税收的一半以上来自不动产税，这吸引政府专注于供应公共服务，保障物权的稳定和增值。由于不动产拥有者多为富裕阶层，这一税种还调节了社会的贫富差距。

　　在这样的机制下，个人购置不动产须考虑不动产税的承受能力，美国著名的加州13号提案就规定不动产税限制在房地产的“全部现金价值”的1%，加上地方估价保证的附加额。

　　这样，相当一批城市居民不以购买不动产为解决居住问题的惟一途径，他们多是通过租赁的方式实现安居，在美国和英国，住宅私有率仅为60%左右。

　　新中国成立后，政府对城市的不动产进行了重新登记，据此发放房地产所有证。北京1953年完成的房地产总登记显示，67.06%的房屋为私有。

　　1951年，国家立法开征城市房地产税，按房地产的区位条件、交易价格等因素，确定标准房价、标准地价、标准房地价，每年定期按固定税率征收。这与目前国际通行的不动产税收原则完全一致。

　　但后来对私有房地产的改造使房地产税源减少，新增加的公房不在征税之列，城市的公共服务投入只能依赖生产和销售环节的税收，并出现严重短缺。

　　1998年的住房体制改革将公房向个人出售，停止实物分配。如今，中国城镇住房私有率已超过80%。但统一的面向私有房屋征收的城市房地产税已不复存在。

　　经过一系列变化，目前的城市房地产税仅适用于外商投资企业，房产税的征收范围不包括个人所有非营业用的房产，城镇土地使用税是土地保有环节征收的惟一税种，但税额偏低。

　　这使城市的公共服务投入不能正常回收，它虽然推动了私有房产的升值，政府却难以分得杯羹，惟一的回收途径就是拆房子卖地皮，官方与民间的利益通道因此而被扭曲。

　　2003年10月，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　去年以来，国家发改委、财政部、建设部、国土资源部等部门的官员分别在不同场合发出将要开征物业税的信息。国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组近期发布的报告建议，加快出台不动产税，可按人均30平方米进行税收减税，超过部分征收保有环节税。

　　物权法的颁布和物业税的开征，将对推动中国经济与社会关系的和谐提供一个全新的支点，房地产市场的调控与住房供应体制的完善正在这一范畴之中。

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