如何选择最具成长性的商铺？

　　主持人：目前北京商铺整体资金回报率请您介绍一下？哪些区域商铺租金回报率会发展比较快？

　　高鹏：目前是8%到10%的整体资金回报率，我认为主要是商圈，人口密集越多的地方这个地方会发展的很快，另外交通便利的地方也会是发展很快的，所以要从国家的规划来看。比如像CBD商圈、燕莎商圈、中关村的一些商圈，无疑是发展最迅猛的地方。无论是售价也好，无论是租金也好，都是水涨船高的。因为大量的人群导致了大量的经营者进入这个商圈。

　　另外跟它的发展前景有关，当时我看了一下资料，好像有三条地铁先都穿过立水桥这个地方，而且那个地方的人群大家都知道了，是非常稠密的。在今后几年的发展里应该是不错的。所以投资一定要有发展的眼光，要看的远。把今后几年的规划都了解一下，国家的安排和计划做出一个比较好的决定。

　　主持人：贾总，刚才高总也提到了选择一个商铺要看它的成长性，主要是看周边的人口和交通情况，立水桥商圈目前的现状是什么样的？发展前景也给投资者介绍一下吧。

　　贾玉鹏：在立水桥区域打造明天商业中心这个商业项目时发展了一个立水桥商业白皮书，我们把立水桥以后和现在的、未来可以预见的发展情况做了一个对比，立水桥这个区域是非常有发展潜力的，基于以下几点原因。第一，是整个奥北区，受奥运会整体发展趋势的影响带动作用非常明显，包括道路的改善，安立路是直接从三环通到小汤山，经过立水桥是非常开阔的双通道车路的主干道，拓宽工作已经完成了。还有地铁五号线是贯通南北重要的路线，在今年9月份贯通，轨道交通也在逐步完善。另外有22万平米的绿化，这是目前北京市奥运北侧的绿色带，是非常重点的绿化区域。一个是规模比较大，有22万平米的绿化，另外是它的区域是处在奥运会场北大门的位置。因为立水桥区域周边带城的绿地面积也比较可观，还有奥林匹克公园在这个区域的分布，大家可以看到，在地图上周边都是绿色，所以明天商业中心应该是绿色环绕的中心位置。这也是奥运给它带来的比较大的优势。

　　说到人口这一块，刚刚已经提到了，这个区域确实是人口密度非常大，而且现在每天新入住的人口量也在增加，一共有100多万平米的项目今年都要入住，这部分人群加上原有的天通苑和北苑人群是非常巨大的。

　　第三是从真正轨道交通的优势，立水桥已经有13号线经过了，同时地铁五号线还有未来规划的线也要在这里通过，而且是一个换乘站，这样会带来很大的人口流量。另外是立水桥有30多条公交车从这里经过，这个区域无论是从人口交通还是规划发展都是非常有潜力的区域。当然我们选择这个区域建造这么大体量的商业项目也是基于这几点考虑，而且对它有这样的优势，对它的发展比较有信心，所以敢于在这个区域投这么大体量的项目。

　　主持人：高总在访谈一开始时也提到了有些开发商是售出去不管，还有的是售后帮租、售后包租。贾总，咱们在返三年租金后，对业主的后期管理是什么样的情况？

　　贾玉鹏：后期管理我们提出了两个四，四层保障、四层原则。第一层保障，现在跟北京知名的伟业顾问公司等都签了代理协议，把他们比较庞大的客户资源输送到明天商业中心，这样可以在这样一个庞大的客户资源里有选择地选择优质的、合适的客户进行资源。第二是跟北京市各个行业协会，影视行业协会、零售行业协会签了框架协议，以后会对这些地区进行一些内部商户的交流活动，包括在这个地区商户经营进行一些业务指导和必要的咨询，这样对商户的良好经营又做了一层保障。第三层保障是在商业运转过程中，我们自己成立了一个管理公司，国美经营管理公司，用国美比较成熟的经验来统一管理、统一运营各个商户、业态组成的商业运营。国美经营管理公司应该是又做了一层保证。另外选择了经验比较丰富的物业管理公司为商户提供物业管理服务。从这四点，我们对未来良好的运营和发展有一个四层保障。

　　四统一主要体现在国美商业经营管理公司这一块，统一管理、统一规划、统一招商、统一对外推广，通过这四个统一能够保证所有的商户业态分布是按照初期的规划进行分布的，而且能够保证商户比较优质，有一定的品牌和抗风险能力好的商户进入到我们这里。同时我们统一对外推广能够保证明天商业中心有一个统一的对外宣传，能够保证商业项目的知名度和品牌度的提升。通过四保证和四统一能够使在这里投资的商户有一个比较诱人的回报，而且是无风险的投资。

　　主持人：在四重保障、四统一情况下，投资者返三年租金之后，如果商铺租不出去还管我们？

　　贾玉鹏：肯定是这样的。当时我们推出这个项目就是想风险最小、收益最大。在前三年几乎是零风险，收益最大是三年之后租金有可能会呈倍数级往上增长，按会大幅度提升，这时真正的收益是投资客自己拿到了，对他们来说确实是风险对小、收益最大。而且有这么多担保，而且真心希望，负责任地让每个商户尤其是投资客在这里收益。

　　高鹏：我接着贾总说的再说几点。实际上一个协调的氛围是非常重要的，各方都能够盈利，包括投资者、小业主、商家、物业管理公司多方面多要协调。任何一个投资行为都需要两部分，一个是尽快盈利，另外是产品本身的增值。如果第二个环节出现问题，虽然你尽快盈利了，但是你把一个正常的链条打乱了，最开始目光比较短浅把利益放在第一位，如果物业出问题了，整个人气散了，本身的价值就会下来。所以作为一个投资行为各方面必须要协调，而且要开去低开高走的方式。最开始开发商让一部分利、小业主让一部分利，把这些优秀品牌的租客、企业或者是经营者进入，慢慢把人气带动，这样最终大家都是获利的行为。

[上一页]　[1]　[2]　[3]　[4]　[5]　[6]　[下一页]