陈国强:楼市调控在经验和教训中成长

2008年03月06日15:38  来源: 和讯网    作者:姝葶


  不要拿国外的高房价来反衬我国房价还有多少上涨空间

  主持人:有一个网友问,我是一个低层从事建筑造价行业的员工,为何各房地产公司造价在每平米千元左右甚至更低的房屋,包括国内某知名房地产公司,为何卖出房价在十倍甚至二十倍以上,为什么?

  陈国强:我想他这里有一个概念的区别,就是建安成本的概念,一般城市在建安成本上面,当然不同形态的房产有一些差别,他说的这个成本,我理解应该是一个建安成本的概念。至于房子的成本从建安成本之外还有其他的成本,包括土地的成本,包括其他规划设计,包括财务成本和营销成本,这些成本是构成房价基本的元素。开发商定价当然要参考他的开发成本,但是肯定要高于成本,他的利润是不是合理,我想可以取行业平均收入的利润比来测算。

  主持人:他实际上牵扯到开发商的利润率还有包括房屋整个成本,据您所知现在商品房成本占房价的多少?

  陈国强:这个要看具体项目,有些企业开发项目在成本之外交多少幅度的利润,这个取决于企业自身的判断,对市场是一种什么判断,或者他对项目本身利润预期是多高,因为这个项目实际上差别很大,特别是一些定位比较高端的项目,可能他利润的空间更大,单位平米产出的利润高很多,所以这个问题没有统一的答案。

  主持人:这有一位网友的问题提的挺好的,房价高是不是因为中国人买房存钱的传统观念的原因?我觉得这句话是挺对的,买房实际上是中国人从古到今,根深蒂固改变不了的思想,他说如果大家先租房住不就没有住房难的问题吗,如果人人都想要有一套房子,那么房价高是不可避免的,这个牵扯到总理在工作报告中合理引导消费模式和消费心态,对于这种传统观念的引导您觉得容易吗?

  陈国强:我觉得这也需要比较长的时间,和改变大家住房消费观念,我想这个问题可能在不同的国家和不同的区域,不同的城市有不同的理解。我们看到国外很多居民一辈子自己不会买房子,他会不断换房子,他要有房住,但是不拥有自己有产权的房子,这个我觉得需要引导,可能这方面更需要媒体做一些有利的工作,就是说对消费者在住房消费观念方面怎么引导他们。

  主持人:还有个网友说关于中国目前房价如此之高,而美国的别墅每平方价格还没深圳普通小区房价贵,陈老师您了解国外房价的情况能给我们介绍一下吗。

  陈国强:这个应该说差别非常大,不同城市,不的国家房价高低差异是非常大的。一个非常基本观察的方式,就是说房价和收入比这个角度,因为我们国家实际上收入本身也有很多不透明的地方,所以简单用工资收入来衡量跟房价之间的关系可能也有一点简单化。不同的国家,就说美国,美国不同的城市房价也有差别,有高的,富人区住的房子跟普通房子的价格跟我们国内一样,也有很大高低出入。我想我们国内现在一些城市实际上动辄就拿国外纽约、东京或者香港的房价做自己的对照或者参照,这个肯定是不合适的,国外本身经济发展程度和收入状况、收入水平跟我们深圳也好,北京、上海也好实际上收入差距是非常明显的,不能够以别人的高房价来反衬我们房价还有很大上涨空间,我觉得这样推理是不对的。

  主持人:我们回答最后一个网友的问题,我们商品房房价涨到目前状况是合理还是不合理?是不是正常发展的结果,经济适用房我没有权利买,商品房价高,面积大我又买不起,小产权房如火如荼,又因为没有产权没有保障,价格便宜又不能贷款,为什么不能以强制建设70/90的方式增加和满足一般群众的供应呢?

  陈国强:建设部上个月底曾经对各省市有一个文件,这个文件要求各地三月底之前要上报09年住房建筑规划,6月底之前要上报08年到2012年住房建设规划,同时要求未来新审批,新开工的项目要确保70/90的要求,一再重申对各城市提出这样的要求。我想这个应该成为未来政策非常重要的方面,强调新出让住宅用地,70%要用自于廉租房、经济适用房、两限房,保障内的住房。另外一条,70%新建,新开工的项目要做到90平米以下,这个将来会成为一个非常基本的政策内容。当然至于不同城市能不能很好的贯彻和落实这样的政策,我们有待观察,这个从中央的角度,从主管部委的角度这个已经作为非常基本的政策要求,对各地提这样的要求了。

  主持人:感谢陈老师精彩回答,我们本时段访谈到此结束,感谢大家的参与,谢谢,再见!

  陈国强:谢谢大家!

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(责任编辑:李兰兰)

 

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