越秀地产,越秀房托,广州IFC

陆志峰：资本运作背后的故事

和讯对话越秀集团董事长陆志峰先生，分享越秀在香港资本运作历程[详细]

专访陆志峰

no·IFC注入越秀房产基金实现多方共赢
no·房地产转型应顺应市场规律
no·“双轮驱动”是创新也有挑战
no·越秀集团全力打造全牌照金融产业

越秀模式

越秀：创产融结合双轮驱动模式



	·2008年，以陆志峰董事长、张招兴总经理为首的集团领导班子首次正式提出“三年调整优化发展期”的概念，即在保两位数增长的同时，力争用三年左右的时间，基本完成集团全局性的产业结构调整。 ·越秀集团积极参与市属国有资产战略性重组以及与央企的合资合作，先后退出了造纸、酒店、水泥、国际经贸、电池、超市等不具竞争优势和发展前景的业务领域，并完成了超过50亿元的低效、无效、非核心资产处置。 ·在2009-2011三年调整优化发展期间，越秀集团以上市平台的重组整合为突破口，积极推动产业整合和上市公司的专业化经营。实现了上市平台从多元化到专业化的转变；彻底理顺了穗港两地资产产权关系。 ·产业结构、资本结构和体制机制机构的三年调整优化，为越秀引领新国企商业模式的转型升级打下了基础。

产业聚焦

坚定退出非核心产业

确定三大核心产业

资本运作

优化资本市场平台

供股集资、长线策略



	·目前，越秀在现代产业布局、穗港互动、资本运作、市场化体制机制、核心产业全国布局等方面初步具备了一定的竞争优势，为今后在更高层次的更好发展打下了非常好的基础。 ·“3+x”产业体系的形成，形成了三足鼎立的态势，并形成了独有的商业模式，越秀地产转向“开发+运营+金融”以及“住宅地产+商业地产”并重的高端发展模式，越秀交通转向投融控一体化商业模式，越秀金融转向全牌照综合金融的一体化金融服务模式。 ·越秀集团将实现越秀地产和越秀房产基金这两个平台的常态化互动，开启资本运作新模式。 ·未来将进一步扩大境外融资比重。

: “3+x”产业体系的形成

越秀地产：建立“开发+运营+金融”的高端商业模式

即越秀地产专注于发展住宅及商业物业，而越秀房产基金则作为越秀地产优质商业物业的持有平台负责优质商业物业的培育和运营，通过两平台互动从而实现与金融、资本市场的联动，成为新型发展模式的领先者和今后的核心能力。[详细]

· 越秀地产详解商业地产路径及愿景规划

越秀交通基建：转向投融控一体化商业模式

积极推行“境外融资+境内投资+标准化管理”的投融控一体化商业模式，以及围绕高速公路收费为核心的上下游产业链延伸探讨。[详细]

· 越秀集团打造具有竞争力商业模式的基础

越秀金融：转向全牌照综合金融的一体化金融服务模式

未来，越秀金融还将通过并购重组进入银行、保险等金融业务领域，努力提供伴随企业成长各个发展阶段中所需要的小额贷款、融资担保、股权融资、融资租赁、证券承销、发债、企业并购以及基金、信托、期货和投资咨询等全方位的金融服务。[详细]

· 越秀融资租赁资本规模问鼎广州

: 资本运作上的常态化互动

广州IFC注入越秀房产基金

此次交易公平合理，符合双方的整体最佳利益，充分保障了中小股东的权益[详细]

越秀集团资本运作传奇

此次收购需要比以往更加高超的财技。为此，越秀集团进行一番精巧的交易条款设计。[详细]

越秀系走常态互动之路

广州IFC注入越秀房产基金，可看作是之前资本运作项目和三年调整优化战略布局的延续[详细]

·越秀通过将自己开发建设的优质商业项目从地产注入REITs，将已经在地产平台上证劵化的商业地产项目再次证券化，从而借助资本市场，大大加速商业项目的开发速度和资金的流转速度。
·传统开发商的模式一般为“资金-土地-开发-销售”，然而当前证监会、银行收紧闸门，其他融资渠道成本高企，多家房地产企业遭遇资金难题，进而或将引发崩盘危机。而越秀的这种房地产金融双轮驱动的模式，只要越秀房产基金获得投资者认可，即完成了地产、金融相互支撑的闭环运作。

: 精彩案例：广州IFC注入越秀房产基金

	收购完成后，越秀房产基金融资能力及收购扩张能力将大大增强，发展前景更加明朗，发展潜力将得到显著的提升。
大幅提升越秀房产基金的资产规模，预期基金的物业估值将增加至约220亿元人民币，约为之前的3倍多，越秀房产基金将成为按物业组合价值亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。		扩大越秀房产基金公众持股量，改善交易流动性，交易后基金市值将增加至上百亿港元，从而吸引更多大型机构投资者，改善股东结构，有利于提升股票价格与未来在资本市场上的再次融资。

	提前释放出广州IFC的潜在商业地产价值，越秀地产大大缩短了长达17年的投资回收期，并使得这一优质资产尽快走向成熟，获得品牌溢价。
为越秀房产基金及其基金单位持有人提供分享广州强劲的经济基础增长及不断发展的商业物业市场机会，刺激越秀房产基金市值上扬。		越秀地产将录得出售物业收益，最终确认约有5至7亿元；同时，减少约45亿元的银行负债，降低负债水平，并减少利息支出。

	通过发行递延基金单位，增加对越房的基金单位持有权益，递延基金单位发行完毕后，越秀地产对越秀房产基金的控股比例将从35.58%大幅上升到49.78%。
越秀地产利用套现收益和负债的降低，大大加强越秀地产的流动资金状况，可以有充裕机会在市场下行时低成本增加优质地块，从而增加在行业低谷期逆势扩张的机会。		收购完成后，越秀地产的净资本负债率则从交易前的77.5%大幅下降到44.0%，这将为其银行融资带来便利。

	交易开启的常态化互动将单纯的地产开发上升为“开发+运营+金融”的涵盖整条产业链的商业模式。
交易实现了国有资产的保值增值。与81亿元的项目总投资相比，广州IFC本次收购的作价实现了超过50亿元的资产升值。		香港越企的融资空间同样受益于此次收购，通过互动，越秀集团总部就可以利用穗港两地优势再融资，多出一些力量支持其他核心产业的发展，推动整个集团更高效运转。

·通过本次交易，越秀房产基金一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一，将对知名的机构投资者更具吸引力；同时改变了基金的整体流动性以及越秀房产基金透过资本市场获取融资的能力。
·越秀地产通过本次交易降低了负债、增强了自身的现金流；给后续银行贷款腾出空间，可继续发展新项目。
·该模式如获资本市场认可，能不断复制，越秀将进入“开发+运营+金融”循环滚动开发时代。本轮融资行为的关键在于越秀拥有独一无二的融资平台——越秀房产基金，并且是完全的市场行为，不受调控周期影响。
·地产金融领航者越秀将引领中国新国企商业模式转型升级之路。