地产金融刊第119期：万科2014年报-专题-房产频道-和讯网

财报头条

万科库存连续2年仍处高位超3000亿元

[解读] 万科：净负债率降至5.4% 手持627亿现金
[动态] 万科2014年销售额2151.3亿元同比增长25.9%

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郁亮：拐点来临前找到“船票”

销售稳步增长毛利率再降　　和讯房产消息 3月30日，万科地产发布2014年财报，营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1...

03-31 18:20

万科：不再争规模第一

　　理财周报记者吴爱粧文　　【2015.3.31理财周报抢前报003号】　　3月31日，万科召开了2014年业绩发布会。　　2014年万科攀上了20...

03-31 15:57

万科联合体20亿通州拿地

　　新京报讯　　（记者陈禹铭）3月30日上午，北京（楼盘）市国土局网站挂出了一宗招标出让的土地交易结果，万科、首开、千方集团联合体以20亿元的价格取得...

03-31 02:31

五矿、北京万科获合营公司45亿贷款

　　观点地产网讯：　　3月30日，五矿建设有限公司公告披露，公司非全资附属公司北京（楼盘）万湖与公司全资附属公司五矿建设投资，及与北京万科订立协议。...

03-30 18:39

万科分食产业地产万亿大蛋糕

　　导读：　　在新型的产业集聚方式下，开发商万科与入驻企业不再是简单的开发、运营、承租分割的关系，万科将与入驻企业共同打造一个动态的产业生态圈。进入万...

03-26 14:57

“招保万金”2014年财务数据比对

简称	2014销售目标	实际销售额	目标达成率	12月销售额（亿元）	财报
招商地产	510亿	510.5亿	102.10%	111	全文
保利地产	1500亿	1366.8亿	91.12%	173	全文
万科	2000亿	2151.3亿	107.57%	250	全文
金地集团	600亿	490.4亿	81.73%	116	全文
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万科2015前两月销售连续下滑

1-2月该公司累计实现销售面积271.6万平方米，销售金额316亿元，比去年同期下降7%和20%。业内人士对其原因分析称，一方面与上年同期数值较高有关，另一方面，由去年四季度提前透支潜在需求所致。[详细]

站在“白银时代”的十字路口净负债率大降至5.4%


万科销售规模增长的同时，回款率一直稳定在90%以上，2014年全年，万科回款达到2090亿元，创历史新高，回款率达到97%。对于资金密集型的房地产行业而言，现金流是房企的生命线。同时，2014年年末，万科在手货币资金627亿元，短期有息负债余额仅为228亿元，覆盖率高达275%，净负债率更是低至5.41%，扣除预收账款的资产负债率仅为41.5%。
万科负债率情况	万科货币资金对短期有息负债覆盖率
数据来源：广发证券发展研究中心

万科2014年毛利率、净利率双跌已不在争行业第一

公告日期	2014年	2013年	变动情况
营业总收入（亿元）	1463.88	1354.19	8.10%
净利润（亿元）	157.45	151.19	4.15%
毛利率（%）	29.94	31.47	-1.53%
净利率（%）	13.18	13.51	-0.34%
每股收益(元)	1.43	1.37	4.38%
万科两年年报业绩对比（币种：人民币，数据来源：公司公告）

□ 万科总裁郁亮谈楼市新政：“重点已不在争行业第一”
可以看到，白银时代，房企利润率普遍下降。相比2013年，万科的结算净利率也下降0.60个百分点，为11.41%。谭华杰表示，利润率变化的原因主要包括：地价占房价的比例持续提高，2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。[详细]

□ 万科“防守”：货币资金627亿继续提高回款率
2014年，万科实现经营性现金流净额417.2亿元，年底货币资金上升至627.2亿元，较2014年年初大幅增长41.36%，远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率仅为5.4%，为2006年以来最低水平…[详细]

□ 绿地销售额超过万科：万科换了玩法
从财务数据上的对比看，绿地较万科确实已经技高一筹。但是多位业内人士认为，由于绿地并非上市企业，所以数据难以核实。但是未来万科或许不再刻意追求行业第一，因为万科现在不看销售额，开始看“回款”了。… [详细]

土地投资态度保持审慎拿地金额约435亿接近2008年投资低点

2014年，万科对于土地投资的态度保持审慎，100%权益拿地金额约435亿元，占同期合同销售金额的20%，远低于2013年的63%，甚至接近2008年的投资低点。100%权益拿地建面897万平米，占同期合同销售面积的50%，也是历史新低。我们认为，万科对于土地投资的审慎，一方面是基于地价偏高的判断，2013年土地市场的疯狂使得部分重点城市地价居高不下，另一方面，万科目前可售货值相对充裕，权益土地储备对应年新开工量基本可以满足未来3年的开发需求。
万科拿地金额（100%权益口径）	万科拿地建面（100%权益口径）
数据来源：广发证券发展研究中心

新增 41个项目三四线城市占比不足5% 历年来最低

2014 年全年万科新增41个项目，对应权益建筑面积59万平米，同比下降72%，拿地金额占销售金额回落至历史新低。从布局城市看，万科2014年大幅了压缩三四线城市的投资，集中资源拓展重点一二线城市，按照土地储备的建筑面积计算，一线城市占比首次接近30%，是历年来最高，三四线城市占比不足5%，是历年来最低。具体来讲，2014年的39处土地投资中，仅有2处位于三线城市（分别是廊坊和珠海），17处位于二线城市（其中有14处位于省会城市，非省会城市的3处位于嘉兴和青岛），15个位于一线城市。
万科土地投资城市分布（按100%权益建面）	万科土地投资城市分布（按100%权益地价）
数据来源：广发证券发展研究中心

表：万科 2014 年拿地情况
项目/土地	区域	总地面积（万平方米）	建筑面积（万平方米）	总地价（亿元）	楼面价（元）	权益地价款（元）
上海奉贤南桥新城项目	上海奉贤	5.9	13.5	8.1	5987	6.87
上海方松街道项目	上海松江	5.7	7.98	8.9	11103	8.86
珠海夏村 S3 地块	珠海香洲	1.1	7.2	6.2	8561	3.39
深圳地铁红树湾项目	深圳南山	6.8	41.9	92.4	22064	45.3
西穆坞项目	杭州西湖	5.9	10	9.1	9080	9.08
南站站东 12 号地块	南京雨花	5.5	14.6	15.0	10274	15
新希望产业园	上海浦东	13.7	16.2	10.4	6430	2.5
桃花源二期	青岛城阳	8.2	14.7	2.0	1349	1.22
李沧大二期	青岛李沧	11.3	35.7	11.2	3134	11.19
公园里项目	济南槐荫	4.9	14.6	3.5	2404	1.79
高九路项目	重庆高新	7	16.8	4.7	2798	4.7
合肥庐阳区周湾	合肥庐阳	15.2	42.4	25.5	6002	25.45
广州天河软件园二期	广州天河	8.9	35.7	26.7	7470	26.7
深圳紫悦山项目	深圳龙岗	3.8	11.4	1.5	1303	1.04
广州车陂北项目	广东广州	1.3	4.9	5.9	12082	1.48
福州三江口项目	福建福州	8	41.2	14.5	3519	14.5
乌鲁木齐四季花城项目	新疆乌市	18.9	56.6	9.9	1756	4.87
郑州万科城	河南郑州	15.2	53.1	12.5	2349	6.36
南昌青云谱洪都项目	江西南昌	2.8	9.5	1.0	1000	0.24
嘉兴城南路东地块项目	浙江嘉兴	2.5	6	1.3	2083	1.25
上海奉贤申通地铁项目	上海奉贤	4.39	8.78	1.2	1333	0.23
廊坊 2013-148 项目	河北廊坊	3.82	7.64	0.3	443	0.17
广州知识城项目	广东广州	25.93	55.99	2.1	379	0.43
北京大兴黄村 C2 项目	北京大兴	4.7	9.5	3.8	4021	1.91
沈阳化工厂 A 项目	辽宁沈阳	5.2	15.5	5.5	3516	5.45
南宁魅力之城项目	广西南宁	10.4	33.3	4.5	1345	4.48
深圳观澜九龙山项目	深圳龙华	6.1	14.6	8.5	5822	8.5
上海青浦赵巷项目	上海青浦	9.6	9.8	1.0	1031	0.1
大连朗润园后续项目	辽宁大连	3.9	7.1	1.5	2085	1.48
西安高家堡项目	陕西西安	11.5	47.7	7.6	1593	6.08
郑州魅力之城第三期	河南郑州	0.4	1.2	0.1	800	0.05
广州黄埔客运站项目	广州黄埔	2.4	9.7	4.2	4359	2.96
深圳龙岗三馆项目	深圳龙岗	6.7	25.1	17.7	7036	17.66
南昌时代广场项目	江西南昌	8.4	29.3	11.4	3879	3.41
南京溧水天生桥大道	江苏南京	21.9	52.5	11.0	2095	11
北京顺义新城第 28 街区	北京顺义	2.3	4.1	3.8	9220	1.89
北京昌平七里渠项目	北京昌平	6.9	20.3	36.1	17773	18.04
郑州魅力之城二期项目	河南郑州	3.8	11.8	1.9	1644	0.99
上海闵行旗忠项目	上海闵行	8.1	19.4	14.1	7283	9.89
西安环园中路项目	陕西西安	6.6	23	4.0	1757	4.04
昆明金域南郡项目	云南昆明	21.3	58	10.0	1724	5
数据来源：公司公告/中信建投证券研究发展部

2014万科大事件盘点：搭建海外双融资平台/事业合伙人制度/高管集中换血

搭建海外双融资平台

万科在2014年成功搭建海外双融资平台，已经在逆周期操作中占得先机，相对同行业更为充裕的现金储备，海外双平台架构的搭建以及金融链条的应用使得公司资金成本端获得了更大的优势，为未来无论是土地市场还是股权并购提供了更多的可能性。比较遗憾，由于时机以及公司战略定位问题，我们并未看到公司大刀阔斧进展！

事业合伙人制度

2014年万科事业合伙人制度进一步深化，截至年末，公司开放跟投项目47个，申请跟投达到9089人次。至一季度末，共有 4837 人参与跟投，占全公司地产编制人员的 68%，实际跟投金额超过 10 亿，利益一体化的制度框架下，项目周转以及降费提效有望进一步强化。

万科转型之痛：高管集中换血

郁亮透露了万科未来“新老并用，以新为主”的用人规则。“他们的未来决定了万科的未来，所以我们必须要赌这一把，”郁亮带着万科二次创业的转型梦想，正要嫁接在这群年轻人身上。

机构点评：地产白银时代的探路者超低净资产负债率令人惊讶

瑞银证券：超低净资产负债率令人惊讶

公司2014年底净负债率仅为 5.4%，大幅下降 25 个百分点，如此低的净负债率令人惊讶，证明公司在大力去杠杆和对行业持谨慎看法。公司目前货币资金 627 亿，我们预计今年拿地金额将多于 14 年，但超低的负债率使公司即便面临行业超预期的严峻情况下行风险也应可控。[详细]

地产白银时代的探路者 “买入”评级

2014年是三十而立的万科为下个十年做充分准备的一年，对内完善激励机制夯实长期发展基础，对外推进国际化、多元化，体现强大战略执行力。万科在房地产白银十年中仍将是行业变革的重要探路者和引领者。[详细]

海通证券：业绩保持稳健增长“买入”评级

公司业绩保持稳健增长，财务安全稳定。报告期末，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为41.46%，较2013 年底下降4.08 个百分点。[详细]

国泰君安：地价高企优质资源获取难度大

万科在众多核心城市拥有大量优质的土地储备，看好其在行业物理空间重新布局后的成长性。作为行业龙头，公司受益于货币信贷宽松实质性的持续兑现和再融资全面松绑，资产负债表边际改善最为明显，其市占率有望进一步提升。[详细]