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【风云榜•大咖秀】张民耕:基金最终要回归股权投资的本质

2016-11-25 09:38:43 和讯房产 

  房企正在经历大分化、大转型的当下,作为行业资金端的房地产基金,在经历了前几年的一番群魔共舞之后,终归大浪淘沙,始见真金。未来,房地产基金如何回归基金本质?在新的市场环境之下,基金的作为之地在哪里?

  本期【风云榜·大咖秀】对话嘉宾是全联房地产商会副会长、中国房地产投资基金联盟会长、盛世神州基金董事长张民耕

【风云榜•大咖秀】张民耕:基金最终要回归股权投资的本质

  在张民耕看来,基金最终要回归股权投资的本质,并购基金、准不良资产处置变现、经营性资产盘活都是未来基金机会所在。

  对于基金海外投资,张民耕表示,“到了美国市场就别想做中国人的生意。无论写字楼还是公寓,如果住户超过30%中国人的话,美国人就不会来。”

  和讯房产:在目前热点城市调控、三四线城市去库存的市场环境下,房地产基金有哪些新机会?盛世神州如何在这种市场环境中做布局?

  张民耕:现在房地产市场已经到了需求相对满足阶段,未来主要是改善型需求占主流。在这种市场之下,房地产基金可以做的就是回归到基金的本质(股权投资)。前几年,市场需求饥渴,大量基金做成了债权,事实上,基金应该回归本质,即真正的股权类投资。

  在基金回归本质的形势下,盛世神州主要从三方面来做:

  一是做并购基金。我们已经和金融机构成立并购基金管理公司,以帮助中小房企“体面”退出市场。在9·30之前,我们看到部分热点城市市场火爆,但本质上这是大房企的盛夏,而中小房企已经进入过冬阶段。从长远看,中小房企对于自己的生存和发展要好好思考。不但是产品、经营策略、投资区域等方面做好定位,最重要的是去留的定位。

  二是各类金融机构的“准不良资产”处置变现,对于房地产基金也是一大机会。所谓“准不良资产”是指已经违约或即将出现违约,但金融机构不愿做成不良资产,我们可以想办法帮助解套。有些准不良资产本身资源比较好,可能因各种原因导致销售不畅,完全可以通过低成本资金,加上深入的管理,助其解套。

  三是经营性资产盘活。我们正在争取做商业地产的类REITS,把固定资产盘活。这方面目前我国也处于探索阶段,还没有成功经验。

  和讯房产:盛世神州美元基金投资走在前沿,有哪些经验可供借鉴?未来在海外投资有哪些新布局?

  张民耕:盛世神州是双轮驱动,在做人民币基金的同时,也在做海外投资基金。我们是目前少数房地产海外基金投资中有成功退出案例的(目前很多基金刚走出去,很少有成功退出案例)。盛世神州已经有3个退出项目,收益测算平均在20%-25%。

  我们看好美国市场上的刚需,出租公寓是刚需中的刚需。盛世神州从2012年进军美国市场,目前已在8个城市做了22个项目,5600多套出租公寓。海外投资有一点需要特别注意的是,到了美国市场就别想做中国人的生意。无论写字楼还是公寓,如果住户中超过30%是中国人的话,美国人就不会来,因为大家在习惯、文化等方面不同。

  未来我们的海外投资会更加细化,一方面是城市分布上,以前主要是一二线核心的口岸城市,未来也会布局美国内陆芝加哥、拉斯维加斯等三线城市。另外,会对市场进行更多细分。

  和讯房产:盛世神州作为国内最早做房地产私募股权基金的管理公司之一,您认为经历了这几年的发展和洗牌,基金行业目前的状态怎么样?未来的发展趋势是怎样的?

  张民耕:2013年被称为“基金元年”。那时房地产基金联盟刚成立时至少有一两百家在做,现在剩下的并不多。目前,真正在专心致志做房地产基金的,也就十几家。过去几年里,多数基金都进入了一个误区,就是把股权基金做成债权基金,结果很多项目没选好,投入之后,项目崩溃了。这些基金公司的问题,一是没有专业核心竞争力;二是对项目的价值发现、安全监管缺少办法和措施。一哄而上的结果是,做债权最终收不回来。对于很多小型基金公司而言,出现一两个项目投资失误,只能退出市场。

  现在很多大型房企都在金融化和基金化,未来的趋势应该是朝着美国房地产开发模式那样发展。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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