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潘利群:房地产危机发生率较低

2016-11-30 15:23:32 和讯房产 

  11月30日,在和讯网主办、中国建设报社提供战略支持的“第14届中国财经风云榜第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上,首开集团董事长潘利群表示:“要认清房地产的趋势,要从房地产直接动因入手,其主要的核心因素,一是组建家庭,形成最小单位的聚集,直接催生了房地产的消费量。二是是迁徙和迁居,脱离一种聚集状态,进入新的聚居状态,直接提出新的消费需求。”


  随着净利率的不断下滑,房地产开发难度越来越大,开发体系越来越复杂,市场环境越来越多变,这些都促使从业者不得不重新审视行业本身。

  2011年全国范围内的限购、限贷正式开启,从那时起,转型、跨界、创新就成为行业的主基调,房地产企业转型更多的向新产业,新领域转型,或者是加强原有的主营业务,很少涉足家居家电生产,建材生产,工程施工、设计咨询等上下游产业,因为收益率是关键,赚钱是关键。

  即使房地产净利率水平不断下降,但是房地产行业的重要地位很难动摇,2011年至今,年均8万亿元左右的销售额,12亿平方米的销售面积,这是任何发达国家都没有经历过的大市场。

  这么大体量的产业要想保持快速发展不可能,轻易的转型也是不现实的。

  98年房改以来,我国的房地产经历了几轮调控周期,基本上遵循了繁荣、调控、调整再繁荣的发展轨迹。除了部分区域,部分城市调控期间受冲击较大,大部分的地方市场还是螺旋式上升,只是才可以坚持上升多久,升到多高,作为房地产企业,我们难以自身其外,必须正面回应。

  要认清房地产的趋势,要从房地产直接动因入手,如果说货币是直接的驱动因素,很难解释负利率时代的日本,房地产依然举步维艰,如果人口是主要因素,那么东南亚国家房地产市场为什么不够繁荣,人口和货币之外另有他因。

  我们认为更核心的因素两个,一个是组建家庭,形成最小单位的聚集,直接催生了房地产的消费量。一个是迁徙和迁居,脱离一种聚集状态,进入新的聚居状态,直接提出新的消费需求。

  从家庭角度来讲,中国家庭总数持续快速增长,并且远远超过人口增长的速度。2010年达到4.2亿,随着中国家庭小型化趋势深化,2040年,我国将有5亿家庭。

  如以家庭数作为市场参考基数,以套分析,比以面积分析更科学,更直观。以家庭为单位衡量,中国房地产市场距离总量过剩还有一段距离,也就是说大量城市居民没有居住在设备完善的城套住宅里面,即便房地产市场达到总量平衡,也不意味着绝对的过剩,更谈不上崩盘。

  1968年,日本的家庭数和住宅数的比值达到了1:1,20年之后,依然发生了历史性的房地产大牛市。

  根据国际评级机构预测,2030年,我国房地产仍将保持8亿平方米的年均需求量,考虑价格因素,房地产总价值将保持稳定。

  当前我国经济社会处在工业化时代向工业化时代转换的时期,人口的迁徙从追随经济发展的角度,更多的考量文化的因素,环境的因素,主导人们迁徙与定居的因素正在回归传统,回归最本质的一面,安居立业。国家卫生计生委中国流动人口发展报告2016年指出,2015年年底,我们流动人口达到2.47亿,相当于每六个人就有一个人是流动人口,如此大规模的人口流动,不断的创造新的高密度的都市聚集区。

  2011年为界,在这之前,人口主要流向一线城市和制造业的重镇,2011年之后,一线城市和区域中心城市受到更多的青睐。这种聚集方式越来越接近欧美发达国家的模式,城市格局正在被重新书写。

  迁徙是为了定居,只有在经济社会形成了稳定的定居结构之后,才有可能发生房地产危机。从这个角度来看,我国城市的稳定性与发达国家相比差距很大。相应的房地产危机发生率也较低。

  但是有一种危机发生的机制需要警惕,就是日本房地产崩盘的深层次原因,全民炒作有限城市空间的房地产资源。

  今年以来,我国房地产市场具有了日本危机的初期特征,930新政即使建起了避免日本式崩盘的防火墙,我国人口城镇化刚刚起步,三大都市圈最大统计人口3亿,占全国22%。我国的核心都市圈还有很大的成长空间。近几年,首开积极应对城市格局的变迁,加大布局一线城市,聚焦二线城市。

  人口迁徙和流动,离不开高效的交通工具,到2020年,高铁里程达到3万公里,中国投入使用和在建的高铁网络,质量到数量都是世界遥遥领先的。2030年,我国民用机场总量2300座,通用机场2058座,运输机场257座,交通基础设施的快速发展是人口流动的重要保障。

  综上所述,支持房地产发展的势头长期有效,要坚持,二是我们要时刻关注房地产的新风向,做到第一向内看,重新认识建成区,第二向外看,重新认识产业链,第三向前看,重新认识城市化。

(责任编辑:于书媛 HO012)
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