注册

张亚峰:房地产投资增速将下滑 区域分化明显

2016-12-01 07:07:23 和讯房产  许祯

  和讯网消息 11月30日,中垠地产执行董事、党委书记、总经理张亚峰在和讯网主办、中国建设报战略支持的“第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上表示,对于房地产市场来说,调控非常及时必要,同时国家在制定各种政策的过程中可以搭建一些控制性的平台,稳定政策预期。


  目前资产泡沫有所浮现,后期会继续使用调控政策,但是消费者需求需要培养,同样也需要树立信心,如果消费者持续观望等待,那么消费也会遇到问题。这种信心的改变和前期政府的调控以及企业的预判,三者之间的矛盾形成了一个极速的冲击,这种极速的冲击给我们带来了今天的困难。如果这种影响持续两年到三年,甚至五年,将会带来更加复杂的局面。。

  对于房地产市场投资增速,张亚峰表示,总量仍然会加快,但增速可能会下降,区域分化会很明显。未来房地产稍纵即逝战略快速的打法会在各个战场上比比皆是,快速打、快速卖,保产品的去化率,保产品的现金流,保产品区域性的口碑,都缩短了产品的周期生命,生命周期得到了缩短,不是产品本身的好坏缩短了,而是营销手段、推广手段会发生变化。

  另外,张亚峰称,未来中垠地产不是开发商,而是要做运营商,这里面会有文章可做,未来越做,开发量越少,运营量越大,怎么把运营做好,这是需要真功夫的,现在就要开始埋藏运营的人才,为10年以后做铺垫。

  以下为和讯网与张亚峰对话实录:

  和讯网:今年房地产市场起伏较大,您怎么看待接下来一段时间整个房地产市场的走势,是否会像2014年一样出现量价齐跌?

  张亚峰:国家在制定各种政策的过程中可以搭建一些控制性的平台,保持政策的延续性和稳定性。作为政府的监管部门,其预控手段和监控手段以及对未来发展的计划和控制要更加科学。当然我们要不断地在自我修正、自我调整、自我改革、自我创新中去完善。

  实际上现在政府和企业都进退两难,当然有一些企业在今年会说利润率达到了7.8%,但是如果没有土地溢价和高房价,那么经济和企业经营都会非常恶劣。这说明了三件事。

  第一件事,他们的资金现金流有问题,要不然利润不会这么低。

  第二,他们在过去拿的土地成本和售价之间利润空间很窄。

  第三,去化周期比较漫长,只是在后期短期的时候才造成利润的猛长。

  这就代表着人们需求信心的改变,这种信心的改变和前期政府的调控以及企业的预判,三者之间的矛盾形成了一个极速的冲击。这种极速的冲击给我们带来了今天的恶果,我认为需求群体需要培养、需要树立信心,如果这种打击会带来又是两年到三年,甚至五年的重新培育,那么怎么让经济再复苏起来。

  去年地王频出,今年地王频出,前后大概一年的时间内这种调控没有分时实施、没有分段实施、没有分地实施。如果在2013年、2014年就预判到今年的经济这样发展,就应该想到怎么办。

  市场经济一定是有度的市场经济,不能是无度的市场经济,有度的市场经济是在一定的平台上涌现有形的手,无形的手自己琢磨去,你去观察和分析它,那才是企业的特质,企业产品的特质、企业管理的特质、企业价值观的特质,是这样形成的。说开发商进退两难,政府也进退两难,我们本身又是客户,客户就是观望、等待、明确。

  和讯网:您认为明年的调控政策和今年会有什么区别?

  张亚峰:我认为会舒缓、会拉长、会修正。短期内不可能进行修复,但是在明年的二季度末、三季度会有一定的修复政策,一定有人会像我这样提出来,未来这样做是有问题的。有形的手是控制宏观的决定性东西,无形的手是调控未来节奏的。

  和讯网:您认为房地产投资的增速会有一个怎样的变化?

  张亚峰:总量增速仍然会加快,但总量加快的加速度会下降,区域分化会很明显。未来房地产稍纵即逝战略快速的打法会在各个战场上比比皆是,快速打、快速卖,保产品的去化率,保产品的现金流,保产品区域性的口碑,都缩短了产品的周期生命,生命周期得到了缩短,不是产品本身的好坏缩短了,而是营销手段、推广手段会发生变化。

  今后的城市更新会得到另外一个转化来促进经济的发展,今年又下来一个政策,政府可以拿土地做PPP,这就是我们一个重大的政策信号。政府拿了土地,我们又具有产品设计的能力和经验,去帮他做一个产品,然后推向市场,政府不用掏钱,我们可以少掏钱,降低了成本,形成共赢。我觉得这个趋势将是城市更新建设上非常重要的一个方面。

  和讯网:中垠地产目前在做哪些比较有特色的项目?

  张亚峰:中垠地产2014年在南京(楼盘)获得一个TOD产品,当时是以公共交通为主的房地产开发,上盖物业开发,公共交通,地铁、公交上盖物业的开发,类似于香港、东京、新加坡、台湾,这样地的集约性比较好,从3公里的辐射范围变成了15公里或10公里的辐射范围。与各个大佬相比我们走在前面了,而且我们和国际品牌埃森哲统筹了日本东京30年的发展趋势,抽取样本进行复制,最近我们要往济南(楼盘)市推这个东西。

  另外,比如2014年底、2015年初的时候“二胎”还没有出来,我们在很多设计的时候没有两房两厅,我们是三房,但是我们产品卖的时候,首批卖的时候还没有出现“二胎”,二批卖的时候“二胎”出来了,这就是我们的特质。当时我们也没有想到“二胎”的放开,觉得是未来孩子必须有一个老人跟着,或者有一个保姆,这是对客户需求的设计。它不能叫新产品主义,但是是一个地域性、时段性客户的需求,推出的产品,这种产品越来越短,越精准产品出来以后很短时间要销售,不销售就会握在手里。

  当然从历史的长河来看这样是错误的,因为人没有形成一个固定的消费价值观,总体的社会30~50年产品拆了再盖是一个浪费,实际上我们很多产品出来以后是一个浪费,所以这个问题上国家要重新修整。

  未来我认为我们不是开发商,而是做运营商,我们会有文章可做,未来越做开发量越少,运营量越大,怎么把运营做好,这是需要真功夫的。现在就要开始埋藏运营的人才,为10年以后做铺垫。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。