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【风云榜·独家】仇保兴:抑制房地产泡沫策略初探

2016-12-05 10:37:43 和讯房产 

  11月30日,由和讯网主办、中国建设报社提供战略支持的“第14届中国财经风云榜第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”圆满落幕。国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴做了重要发言。会后,仇保兴对发言内容又进行了补充和完善。内容如下:

  抑制房地产泡沫策略初探

  11月28日,中央政治局召开会议,继7月26日年中会议之后,政治局会议第二次公开表态“抑制资产泡沫”。这是针对近些年部分一、二线城市房价迅速上涨、地王频出、楼市杠杆链浮现等现象的重要决策。本文结合如何落实中央提出的“抑制资产泡沫”重点放在防控房地产泡沫风险展开讨论。一共涉及三个问题,第一,当前为什么要重视抑制资产泡沫;第二,如何衡量资产泡沫;第三,如何抑制资产泡沫。

【风云榜·独家】仇保兴:抑制房地产泡沫策略初探

  (一)为何要重视抑制资产泡沫

  党中央为什么在这个时候提出来重视和抑制资产泡沫?首先因为房地产在城镇化过程中容易产生过度投资现象。从需求端来讲,投资、消费、出口,三架马车中,投资往往“一抓就灵”,决定于政府的意志。从投资总量来看,房地产约占1/3。一个城市要投资上去,习惯性地要抓房地产,从而带动70多个相关行业的产能。

  第二,房地产确实关系到老百姓(603883,股吧)的财富。美国的老百姓在房地产上面的财富约占总财富的27.6%,而我国老百姓财富在房地产中占72.3%,所以我国老百姓的财富的大头在房地产。为什么会过度投资房地产?很长一段时间,地方决策者们都有一个想法,即拿房地产保增长,如房地产一业兴旺,百业就会跟随。而百姓则是“买涨不买跌”,一旦房价上升,纸面财富也会“水涨船高”,房主和政府皆大欢喜。

  第三,对城镇化趋势的错误判断。不少房地产商描绘前景的时候,经常用到的一个数据——“城镇化率”,一般都说今后我国城镇化率还可能上升到75%甚至更高,还有那么多农民还要进城等等,其实这个判断是错误的,中国不可能走美国、加拿大澳大利亚、新西兰这些国家的城市化道路,城镇化率超过75%的可能性很小。

  世界上有两类国家,一类是新大陆国家,移民为主,这类国家城市化率最后的峰顶都在90%甚至更高,而我们这些旧大陆国家、原住民为主国家的城镇化峰值一般都在65%左右,最终中国的老百姓住在农村的将会保持35%,住在城市约占65%。城镇化率较高的浙江省等沿海省份,农民近些年基本上不进城了。但不少房地产老总,好象觉得城市化率以后会上升到75%、80%,甚至更高,这只是造成资产性泡沫的一种幻想。

  但是也不等于说我国就没有人口流动了,还有小城市到大城市,还有大量的住房改善性需求,李克强总理说我国有三亿人口要流动。但是其空间分布要仔细分析,例如“六五”人口普查中总的流动人口每年约有2.4亿人,而引起房地产商感兴趣的就是其中的8000万人,而这8000万是跨省流动人口50%集中在十个城市,20个城市就把跨省流动的人群能量都包括了。由此可见,房地产的热点分布是极端不均衡的,也是需求的地理空间具有不平衡性,这就是造成房地产市场“冰火两重天”的原因。

  近二年的房地产价格变化的事实也证明只有不到20个城市出现了持续上升,绝大多数城市仍处于冰冻期,而且这个状态还会继续延续下去。这20个城市的资产泡沫和660个城市不能相提并论,但是就这20个城市却占了全国的金融资产50%以上。一旦这20个城市的房地产资产泡沫破裂,就会因现代金融的传导性而影响全国。例如,北京(楼盘)市的金融资产占全国的9.6%,上海(楼盘)市约为6.8%……20个城市合加起来50%以上,所以资产泡沫风险是集中的。

  第四,整个房地产行业去库存是长期的任务。但是去库存绝对不能用升杠杆的手段去操作。如果说用升金融杠杆去房产库存,得到的只能是假象,因为库存的房产仍然没有真正转移到住房刚性需求的人手里,如果用加杠杆购房的人群买房是为了投资、投机,而不是真正的居住需求,就会促进资产泡沫的积累。

  我国许多城市的房产空置率非常高,有的城市甚至十年都消化不完,这种情况下,如果房价持续每年两位数上涨就意味着资产泡沫在快速膨胀。

  正因为很多人错误判断了房地产走势,有很多人对房地产需求的空间分布不均衡性质没有正确理解,也有很多机构对用加杠杆去库存抱有强烈的愿望,几个方面组合起来,就导致了资产泡沫不断的上升,而且这种快速持续的资产泡沫将给国民经济带来严重的风险。

  这些风险需要各级政府、金融机构、房地产商和老百姓多个层面共同统一思想,积极应对的。

  这就是当前为什么要调控资产泡沫的背景,很多传统的观点是错误的。

  (二)如何衡量一个地方的资产泡沫

  我们经常用两组数据来衡量房地产泡沫,一组叫“房价收入比”,这是1995年世界银行给出的一个报告中论及的,该报告认为:发展中国家收入和房价比一般在4.5到6,发达国家比这个数值要高20%。实际上这个数据指的是一个国家在一个阶段,城乡、大中小城市平均的房价与收入比,所以这个数据有宏观的意义,反映了这个国家收入和房价之间存在扭曲程度,但是微观分析上却没有作用。如用这个数据衡量比较北京的CBD、上海的浦东陆家嘴(600663,股吧),得出就是近乎荒唐的房价收入比。所有的发达国家把这个数据拿来衡量城市的中心地段的房价收入比,都会出现非常离谱的结果。

  所以“房价收入比”只是在宏观上有效,微观上无效。另外一个数据,“房价和租金比”,这个数据是微观分析见长的,我们可以拿来分析北京某一个地段,房子的实际价值和虚拟价值之间的差距,比如说五年前在温州(楼盘)买房子,一千万价格的房子买回来年租金不到两万,如果说在北京买房,一千万所购的房产年租金可能是二十万,所获得的年租金跟温州比相差10倍,就相当于什么概念呢?说明温州的资产泡沫已非常巨大。我当时提醒该市的领导,房产泡沫非常危险,而且随时就会崩溃。

  当时温州许多干部不明白,他们不认为“房价与租金比”有这么敏感,他们认为温州有特殊情况,该市一共750万人口,但是300万人在全世界打工,每年汇回的钱多得不的了,温州的GDP只有苏州(楼盘)的1/2,但是银行里面的存款总量超过苏州一倍,被认为有特殊性,但是此话讲了以后没有多久,温州的房地产就崩溃了。

  绿城集团在温州最高的房价曾可买到每平米十万块,泡沫崩溃之后四万块钱都没有人要。这说明什么呢?对一个城市,某一个地段,对资产泡沫进行评价的时候,用“房价租金比”是比较恰当的。

  如果房价和租金比超过了50许多,就意味着进入资产泡沫脆弱阶段,如果低于50,还是处在比较保险的范围内。

  由此可见,从宏观上来讲,建议可以用“收入房价比”分析整体的房价是否合理。如果说具体某个城市、微观局部地段,建议用“租金房价比”,这样的话,就可以相对比较准确地衡量某一个时刻、某一个地段资产泡沫的大小。

  资产泡沫除了由传统的供需关系决定外,还有一个很重要的影响因素,就是当前不断涌现的金融衍生产品,也就是“首付贷”、“赎楼贷”、“尾款贷”等各种“贷”,都是金融衍生产品,是非常危险的东西,而且这类风险经常被很多假面具掩盖,造成了隐蔽性资产泡沫扩张。

  2008年美国的金融危机就始于把购房首付率降到零,而且局限在支付不起房价的10%低收入人群,用了零首付后,造成了巨大的金融危机,并通过复杂金融衍生品传导网络,使毒资产扩散到了全世界。后来格林斯潘下台之后,他在一本书里面反思道:“我们对资产的泡沫和债务的问题缺乏研究,如果是1对1的债务,数量再大,也不会造成系统性金融风险,怕的就是普遍性债务,而这些普遍性债务又被金融衍生产品包装、传递,这样的债务市场是最危险的。”

  另外一个国人皆熟的股神巴菲特也评论说金融衍生品的极端危害性并将其与“大规模杀伤性武器”相提并论,他曾说:发达国家用这个金融衍生品作为“武器”对发展中国家扫一扫,这些国家的资产泡沫就会立即崩溃,国家的经济就会一塌糊涂。

  一般来说,现代金融衍生品有三个特征,一是其诞生的时刻就是为了回避监管,也就是大量产生的是“表外”金融资产洪流,二是金融衍生产品会极大的放大杠杆,能几十、几百倍地放大。美国金融危机之前,金融衍生品把该国M2放大了50倍,达到了600万亿美金的购买力,这个能量足以造成整个世界的金融动荡。第三,金融衍生品非常隐蔽,会打着P2P、互联网+、普惠金融这样一些旗号,好象是给老百姓提供了便利,本来购房没有钱,来了首付贷解决了这个问题,它们会有很多的中性包装,把高杠杆率的风险遮蔽了,而此类高风险又会经过现代通讯和金融网络快速传递扩散危机的影响范围。

  芝加哥大学教授明斯基,他深刻地认识到:凡是把任何的物品变成证券化,形成现代化的资本市场,这个市场必然会经历自动演化最后崩溃。

  第一步,肯定是投资品为主,人们为了满足自己的消费需求,购买某种物品,这是投资为主的低泡沫阶段;第二个阶段,买卖双方借用各种各样的金融衍生品放大杠杆来获得更大的利润,或者只是为了资产的保值增值,为了跑赢通货膨胀,现在很多人买房就是为了跑赢通货膨胀,这就进入资产泡沫累积的投机阶段。第三个阶段,庞氏阶段。进入庞氏阶段后,投机者只能借助复杂的金融衍生品,“拆东墙补西墙”,不断地靠资金腾挪来支撑自己的购房计划,并向外转嫁风险。此时,一个庞氏者为主的市场瞬间就会自主崩盘。

  非常典型的例子就是日本房地产上世纪九十年代初的崩盘,泡沫破灭之后造成的重大的经济和社会危机,首先是消费急剧收缩。其次,房地产危及了所有的相关行业,使GDP深度负增长。再次,金融系统破产。这三大风险一齐涌现,国民经济的稳定、老百姓资产的保全,全都成为了泡影。因而我们必须尽可能早的认识到资产泡沫的风险性以及崩溃后的巨大灾难,是对我国老百姓的资产或者房地产健康发展重要的基础,认识不到就会错判,将来的形势发展就很难预料。

  (三)如何削减资产泡沫风险

  资产泡沫已经产生了,或者已经在二十个一、二线城市里已具有相当规模,如何抑制其风险?一般有三种应对的方法,一是认为房地产市场与普通的商品市场一样,将其看成市场机制可以自主调节的领域,而放任不管。这在经济学家里面占相当比例,认为政府可放手不管,市场最终会自动的平衡和调节。但这样的结局就是上世纪九十年代的日本,明显无视明斯基的警告:凡是普通的物品一旦变成金融品市场,就会经历三步走到最后的崩溃。人们为了纪念这位去年刚刚去世的智慧老人,把这个危机的时刻命名为“明斯基时刻”,任何一个国家都要防止明斯基时刻的到来。

  放任不管是不行的,因为资本市场不是一般的商品市场,不是纯粹按照供求规律发生调节作用的,必须要通过政府之手来合理地防控资产泡沫,才可能防止明斯基时刻的到来。

  第二个观点,既然有泡沫,能否“一刀刺破”,让房价泡沫迅速的释放,造成房价迅速的暴跌?这是很多年轻的记者最愿意听到的,因为他们正好买不起房子,但是现实是十分骨感的。因为对任何一个规模巨大的房地产泡沫快速刺破,会带来相关联的70多个行业严重的萎缩。而且马上会引发金融系统的巨大风波。当年海南(楼盘)就是这样的,当时该有95%的企业参与炒房,资产泡沫一破灭,造成了85%以上的企业进入破产程序,连当地新设立不久的“海南发展银行”也被迫破产,拖累了全国上百万的投资者。泡沫不到万不得已不能简单地刺破。

  众所周知,我国还有“三个亿”的人口流动,实际上对我国的城镇化来讲,还有一段能够“填补和加厚”从而消除资产泡沫威胁的时机。如果我们能比较早的认识到资产泡沫的危害性,认识到如何主动地调控资产泡沫,我们是可以取胜的。

  刚刚一个礼拜前,日本一个高管访问团到中国,我问他们:日本主管经济政策的通产省、大藏省都是高学历、经验丰富的精英官员组成的,怎么没有人认识到上世纪九十年代初巨大的资产泡沫危险呢?为什么不尽快主动调控呢?他们回答说:当时大家都有错误的概念,自认为日本的房价永远不会跌,所以金融界的精英们认为拿房地产抵押的贷款是世界上最保险的,从来没有想过资产泡沫会破裂。到访日本经互会副会长清水一郎也认为,他本人在金融风暴之前在东京附近买了一个房子,花了三千万日元,泡沫高峰期价值九千万日元,泡沫一破变成了一千万日元,到了去年,想想永远不会上升了,一千万就卖掉了。他说自己是老房地产开发商都犯了这个错误。

  所以在此类问题上,决策者认识的越晚,风险就越大,社会民众遭受的损害就会越大。只有第三种方案,主动的认识泡沫、调控泡沫,也就是通过遏制房产投机来减弱泡沫。鼓励房地产刚需,但是要坚决遏制房地产的投机需求。再就是通过三个亿人口的继续的流动,给我们提供了机遇,可以拿这个时间和空间来换逐渐抗击房地产泡沫的机会,这是我们要认准的。

  这次的“930调控”有几个鲜明特点:首先是“变集中调为分散调、中央调变地方调”,不是中央出台文件,也不是一刀切,有资产泡沫城市就主动调;第二,“变一次性调为多次调”,上海和天津(楼盘)近来又出台了新政策,进一步提高了首付。如果房价上升势头还是没有遏制,还可以不断加注调控砝码;第三,“用行政手段调转化为用经济手段调”,这就涉及到当前非常关注的房产税的问题。

  我个人观点,房产税应该不能简单的看成物业税,而是可拆分成四个税:第一个税是消费税,也就是加拿大温哥华地方政府应对华人到该市炒房,造成房价暴涨后,市议会出台一个政策,所有的人到这里炒房,首先交15%的消费税,一下子把房价上涨势头给按住了。实际上欧盟各国早就出台了此类政策,比如说华侨到意大利去买房,第一套免税,第二套需交14%的消费税,第三套24%,第四套40%,按套数递增,就是为了遏制房产投资投机。香港也是这样,前些年大陆人赴港买房子太多,特区政府立即出台15%消费税,立刻就将房价涨势挫败了。用消费税挤泡沫是最快捷的办法,打击的不是刚需,而是投机和过度投资。

  第二个是税是空置税。我国城市房产空置率很高。前几年山西煤老板有钱,到北京购房刷卡就将几个单元几十套一起买了,许多房产都是空置的。这种空置的楼盘是另外一种库存,更会造成社会财富的浪费。北京市还有几百万人在地下室里面居住,又有许多房子空置,这是住房的不公平现象。北欧各国早就出台了空置税,只要房产买了以后,水电气费低于正常值的一定比率就算空置,就可收空置税,专项打击投机、屯房的人。

  第三个税是交易税。可将房地产交易升值的35%,甚至更高部分作为交易税收归大众。因为任何房产的增值大部分是由于外部环境优化带来的,其升值部分应通过税收由当地政府收回。不可能把囤房投资所得的高额盈利全部归个人,至少有1/3,甚至一半回归公众。

  最后一个税才是物业税。物业税怎么设计?中央几天前出台了《关于完善产权保护制度,依法保护产权的意见》,讲到住房建设用地七十年、五十年以后的续期安排。提出“推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。城市土地属国有,无非租给住户七十或五十年,现在按深圳(楼盘)和温州的政策是交35%的房价款后续期。

  我认为这个值得商榷,因为国家为了社会公平发展,将来很可能会出台财产税,如果把房子的续期缴纳土地出让金,可以通过每年以物业税的名义与财产税合并征收,变成分年度分期交税,再加上对低收入者和自住用房的减免征收,绝大部分普通房主的压力就可以大为减轻甚至消除,整个房地产市场就可以平稳调整过渡,对百姓最大的资产保值也能实现,产权保护的边界也会更加清晰。

  但是有的经济学家缺乏实际经验,他们认为应该把现有的土地出让金分期付从而达到降低房价的目的。这其实是不可行的,因为地价出让金首次收入的50%~70%是直接给农民或拆迁户做赔偿的,真正的用于基础设施投资的只占40%,甚至更少。所以不可能分期付款,但是房产七十、五十年后续期补交的土地出让金可以分期,将其视作物业税或财产税来征收具有可操作性。

  出台这些调控手段,其实都是为了一个目标,即争取用好还有三个亿人口在空间上持续流动造成房产刚需的机会之窗。例如小城市人口进大城市、住宅以差换好、以小换大、以近换远等,这一过程还会延续相当长的时间,在这个过程中我们还有机会用多种工具来逐步地烫平房地产泡沫。但首要的政策是必须给地方政府一个明确的目标,任何城市的房价的上涨幅度必须低于当地老百姓收入增长的1/2,一旦调控不力造成资产泡沫膨胀,其党政主要领导就必须受到惩处。

  这样一来,衡量房地产社会公平性是否扭曲的指标宏观“收入房价比”,就会逐年趋向合理。只要正确的认识到资产泡沫是必须调控的,资产泡沫不能简单的方法去刺破,必须是采取多种办法逐步烫平泡沫,就不会陷入像日本那样的房地产市场整体崩溃的危机。

  总而言之,各种调控的方法,或者说应对资产泡沫措施的设计,最需要坚持的改革方向就是回到党中央提出的房地产市场健康发展的的根本宗旨:“让居者有其屋”,真正让住房成为满足老百姓的居住功能,从而逐渐削弱其作为投资或者投机品的功能,更大程度上削弱它的金融资产属性。这样的话,资产泡沫就会逐渐缩小,又能让老百姓资产能够基本保值,这关系到持续扩大中产阶层的长期目标。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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