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为增强房地产行业全产业链的凝聚力与创新力，继续推动房地产行业的健康稳步发展，2018年12月27-28日，全联房地产商会将于北京富力万丽酒店召开“全联房地产商会2018年会”。千余位行业大咖，群策群力、共同推动房地产行业的可持续发展。

和讯小编已经到达现场，敬请关注

全联房地产商会副秘书长陈江根致辞

陈江根：大家下午好！欢迎各位前来参加全联房地产商会2018年会，今天年会是我们商会第18次年会，对我们商会来说也是一个成年之旅，在岁末欢聚在一起向行业奉献一场思想盛筵，与大家探讨一下房地产行业下一步发展，重要的是探讨一下房地产行业下一步发展的新动能。我是全联房地产商会的副秘书长陈江根，同时也是精瑞人居发展基金会的秘书长，我代表商会欢迎各位的到来，谢谢大家！

大家都知道，2018年是改革开放40周年，改革开放总设计师邓小平同志说过青年是我们的未来，我们的一切事业的继承者。对于很多空间创新者和运营者来说，我们是在为未来服务，就是为现在的年轻人服务。青年人在创新居住和办公方式的巨大需求，就是我们的发展目标所在。今年也是我国住房制度改革的20周年，过去的20年里对住房的需求大量是靠产权交易形式来满足的，也许在未来我们，特别是更多的年轻人，对住房的需求更多的是通过租赁的方式来满足，相信这一点大家已经知道，在党的十九大报告已经指明了方向。行业发展的节点里，我们企业成本很高，竞争激烈等挑战，空间运营者应该怎么办？我们还是应该遵循小平同志说的科学技术就是第一生产力的要求。在空间运营中，充分利用科技的历来，比如说大数据，人工智能，都已经融入到我们每天的生活中，科技会增强我们人与人的连接，把我们的办公，把我们的商业链接在一起，形成新的社区，新的社群文化，我们在运用新技术提高空间运营效率的同时，我们取得的技术经验，模式的经验，会成为我们新的引领发展的核心竞争力。

今天这个论坛我要特别感谢两位领导，一位是全联房地产商会的创会会长，精瑞人居发展基金会的主席聂梅生女士，她提出精瑞人居奖要面向空间运营品牌，推出一批知名的运营品牌，提供了很多内容支持。另外是全联房地产商会会长助理张辉先生，下面有请全联房地产商会会长助理联合办公分会长，富力集团副总裁北方区域董事长张辉先生登台致辞，有请！

富力集团副总裁北方区域董事长张辉致辞

张辉：各位朋友，各位行业里面的精英，大家下午好！非常荣幸能够代表富力，同时也是代表我们联合办公协会，作一个简单的致辞是今天下午这个时间很紧张，刚才秘书长也说了，确实有这么一个提议，这次算是第二次办，去年也是同样的地点，同样的房间，虽然不大，我感觉是我们工商联房地产商会各个分论坛当中最踊跃，最热闹了一个分论坛了。作为协会的会长，我也感觉特别的荣幸，特别的激动，有这么多对这个行业关注，还有同仁，行业当中各个企业，大家都非常的热衷，或者说都非常积极的参加这个分论坛，也是我们这个行业朝气蓬勃的一个方面。除了我们行业很优秀的运营公司之外，还有很多来自于地产方面的企业，今天有很多也算是我们的同行。还有很多这方面的策划企业，还有设计师也加入了，是非常让我们感觉高兴的一方面。

2018年即将结束，今天我们在这里举办这样一个年会中非常重要的论坛，借这个平台让大家互相交流一下，总结一下2018年这个行业中发生的一些事。当然了，协会的平台其中一个作用，一个是让大家交流，另外一个作用，既然有这样的平台，我们可以共同来促进这个行业的发展，可以借用这个平台和政府做一些沟通，这是我们希望在平台中产生的作用。

我也不多说了，今天下午的流程非常紧凑，时间也不多，我看了一下流程，大家希望更多行业当中优秀的企业来交流，就把时间留给各位，再次对大家的到来，代表我们东道主表示欢迎，表示感谢，也祝今天下午这个论坛办得成功，办得圆满，谢谢！

自如COO梁占华：自如的一些实践

梁占华：各位领导，各位同行，下午好！非常高兴受到邀请作为不太优秀的代表来分享一下自如的一些实践。这个图大家都见过，租赁市场的未来会很大，现在已经突破万亿，2027年会到5万亿，肯定是一个很大的梦想。做这个事情的人，或者想做这个事情的人，都知道租赁经营这个事情在2018年工商登记里面才有这个名录，这个事情无比的困难，曾经有篇文章说租赁这个行业不是蓝海，也不是红海，是苦海。我很有感触，我每天9点工作到晚上11点，我是很有感触的。

经过2018年很多动荡，很多事件之后，大家对整个长租，或者租赁经营肯定有一些认识，我总结三点：

第一点，长租是刚需，长租公寓也是，这不是给自己身上贴金。长租是刚需，肯定很好理解，人们生活在这个城市里，买房子不是第一选择之后，租房子肯定很需要，长租超过一个月以上是解决职业、居住，或者在城市里程度的基本方式。为什么长租公寓也是，长租企业也是呢？因为长租企业本身经营难度太大了，盈利难度也非常大，不怕泄密，自如已经7年了，我们只是在部分城市刚刚实现盈利，那么其他的伙伴们盈不盈利我就不好说了。而且长租公寓的经营运营难度也非常大，现在上百万人住在自如的房子里，他们每天在生活中跟房子进行交互，得有多少事情发生？有的是你的问题，有的也说不清了，比如滑倒了说地板的摩擦系数不够，这样的问题比较多，当然也不能说都是租客的问题，自身也需要提升。整个运营上，不管是经济的压力，金融的压力，还是企业运营，解决具体问题的难度，也是非常大的。

第二点，这个事情是民生问题，我们自如发过一个通知，还被媒体炒作了一下，一个公司做出决定，后半年续约的时候是不是可以在2017年的基础上涨一点价格？平均价格不得高于5%，最高续约价格不得超过10%。做这个事情的人，是不是觉得这个企业很良心？居然也被媒体炒作了。所以这是民生问题，企业经营过程中我们确实也有企业生存和经营各方面的要求，我们怎么跟社会去互动，怎么把我们的需求合理的释放出来，这也是一个挑战。

第三点，社会共治，我觉得还是比较靠谱的，比如说北京市，有几十万人住在我们公寓里，是不是我们已经承担了社会治理的职责？他的安全问题，消防问题，居住环境的问题，租金价格问题，我觉得可能就是社会治理的问题。在这样的情况下，我们都面临一些问题，平台和公共治理之间的责任到底怎么区分？现在我们有一些问题，有些行业也看到了，只要是平台出现了问题就是平台的问题，相信这样的事情在2019年，在政府的推动下，这个事情肯定往前推进，现在都是互联网+了，产业互联网也发展起来了，完全传统的企业越来越少了，都有平台的性质，如果这个事情不往前推进都有可能，怎么切割平台的责任，怎么切割社会本身公共治理的责任，同时在信息互通，资源互通，数据互通方面打通起来，把各自的责任发挥好，不仅仅是长租公寓本身，也是其他出租车行业，视频直播行业，新媒体行业都有的问题。

这个事情很难，而且需要的资源也非常多。自如做了7年，也得介绍一下我们有什么竞争力，有四条：

第一条，做了7年，大概知道这些产品线应该做成什么样，也知道租客在房子里必要的服务是什么，规模大了之后不通过互联网技术是管不了的，这个行业有一个很大的特点，微笑型曲线，利润曲线，规模很小的时候是能够盈利的，夫妻老婆店，肯定是可以盈利的，超过一万间之后就开始利润为负，我们的经验是超过10万间能为正，怎么在不盈利期活下来？这是很难的事情，中间为什么不盈利？一旦规模大了，要上系统，要上维护人员等等。

自如产品线一开始是围绕着年轻人来做的，合租的产品，整租的产品，现在也做豪宅的产品，我们内部有时候也在反思，这个产品线一直围着年轻人做，现在也有一些高端的，从最低的800块钱一个月到8万块钱一个月的产品都有，我们也在想是不是真的为这些人操心操得有点多。

最近大家可能关注到空气质量的问题，自如在成立初期就一直在做这个事情，我们在这里分享比较容易，因为大家都做这个行业，要想把空气质量做百分之百合格是多么不容易的事情，但是我们一直在努力，我们做了一些特别的升级，比如这里是“E0”级，3倍好于1级的。

最近推了一个新产品，一分钟做一个广告。 （VCR）

这些年轻人合住在一起有很多问题，每个房间是他们的单元，公共区域没有，比如客厅都堆垃圾，卫生间也不会很干净，厨房更不会很干净了，我们从一开始就知道这些人合租，房间里面是会打扫的，但是工具不会大索，我们就需要服务对象，比如保洁，家修就非常需要需要，不是为了锦上添花，画蛇添足，真的是洞察到这些人群需要这些，我们才会把服务品质真正做好。

随着规模效应增大，需要通过一些技术手段去处理，这也不是很新，从找房，到签约入住，到付租金，到最后退租，完全实现百分之百，有一个背后的数据跟大家分享一下，有没有完全通过APP找房，从来不见任何企业的人？有，而且这个数据非常大，可能比大家想象得还大，接近于30%，30%的人跟订酒店一样，都不去前台就直接离开了，这个数据还是很震撼的，也是代表技术力量能够减少我们的运营成本，不需要那么多的管家去服务他们，他们能够自己服务。

最后，我们也在一个新的公寓里面尝试了百分之百的全智能的场景化，用APP能够完成在所有的操控，智能电器的操作。我们为了让这些人生活在一起，我们给他们办了很多活动，有10%住在我们公寓里的自如课会参加我们线下的活动，活动的覆盖率还是很高的。

就到这里，希望我们这个行业能够发展得越来越好。

星库空间白羽：共享经济模式有没有问题？是否可以给社会带来价值？

白羽：刚才看了梁总的广告，挺想尝试一下的，我的PPT是黑底的，主要是为了给主办方省电。2018年共享经济是跌宕起伏的一年，出了很多大事，有好事，但是也有不好的事，比如像前段时间我们共享单车领域出了一些大事，OFO之前出现了押金的事情，我之前也试了一下，我本来不抱希望，但是我对那个排队很感兴趣，排了1300多万。作为行业来讲，没有批判别人和嘲笑别人的勇气，更多的是反思共享经济的商业模式到底有没有问题，到底能不能创造价值，是我们一直在思考的，毕竟我们已经做了三年多了，这个行业到底有没有跑通？这个模型有没有做好？这是今天想跟大家分享的事情。

我个人感觉，商业模式来讲，共享经济这个词非常的笼统，但是有很多细分的方向，比如有一类共享经济模式，我们把它称作需求驱动，租赁的方式，除了刚才提到的OFO，还有神州租车，这两个企业在我看来跟房地产差不多，虽然表面看起来一辆车很便宜，但是是自购资产然后进行经营的方式，如果跟房地产相比，可能跟经营性商业地产，比如跟富力的性质更接近一些，翻二跟很多轻资产的行业相距比较远。也是挺有意思的事情，神州专车当年被某个著名投资人批评为伪共享经济，他们买了很多车，并不是闲置资产，投资人又投了OFO，其实OFO也是自己生产车辆然后经营的方式。这个商业模式本质上是重资产经营，这种商业模式最大的瓶颈是在成本回收周期的控制上，这些商业模式会衍生出相当多的用户，还有流量数据，但是从之前的尝试来看，制约它的仍然是非常巨大的成本回收的问题。我前段时间跟投资人也交流过，在当时的时候成本回收模型，比如一台自行车是3-5个月，但是因为城市的实际运营情况，还有成本的低估，造成回收周期远远实现不了，这是一种方式。

还有一种方式，流量驱动，线下转换的方式，现在有很多O2O类的商业形式，做了很大的创新，如果我们从一个实体商业的角度，比如我们来看这个，评效要高很多，很容易得出一个结论来，这种流量转化方式比相对传统的线下零售有比较大的优势。可能有时候会忽略一些问题，跟传统连锁店的商业模式一个最本质的区别，有一个相当大的成本里是来自于流量获取的成本，这个成本不会出现在实体店的经营成本里，线下实体店传统的成本结构中不会出现，所以相对比较间接和隐性的成本决定了商业模式是否成立，我们今天看的时候，看到了转化的结果的一面，但是对转化的代价不能精细的核算。还有是我们的同行，美国的WEWORK，就是二房东，以租赁的方式可以说是中资的方式，之前也讲过在经济周期比较振荡的时期，刚需的成本往往给快速扩张的企业压力。OFO融资150亿到160亿，但是仍然有巨大的亏损，主要是来自于制造。（L）公布的数据，去年的亏损应该达到9亿左右了，WEWORK2018年上半年的亏损是7亿多美金，目前来讲都是有非常巨大的亏损。对我们来讲，一直在考虑这个问题，在中国的经济环境下用什么方式去处置资产，提供服务，创造价值，共享经济模式除了这三种之外还能做什么创新和尝试？这是我们现在研究的问题。

经过这三年的研究，我们在这三年期间也做了很多不同的模式，也做过二房东的项目，而且还做得不错，基本上都有三年左右的回本周期，如果相比一些其他行业来讲也算不错了，但是也感到了沉重的压力，虽然貌似轻资产，但是前期巨大的装修，折旧，给企业带来了沉重的负担，特别是对于以融资驱动的企业来讲，风投的钱转化为装修，转化为固定资产，而我们没有产权，这个事情在商业模式上可能会有一点问题。我们发现经过这三、四年的尝试，越来越多通过帮助一些低效的资产增效，去改变经营的情况，改变经营的局面。一开始认为轻资产没有什么成本投入，是不错的模式，实际上我们最开始的时候发现这是一个很螺旋上升的认知过程，开始没有品牌，没有实际业绩，没有足够专业化团队的时候，想轻是轻不起来的。我们沟通过很多企业，发现他解决不了的问题你也解决不了，那些业主规模更大，资产很多，经验也很多，如果他都解决不了，我们也解决不了。这三年随着我们的品牌，随着我们的服务体系，随着我们的经营业绩上了一个台阶，我们能够实实在在的去解决他们解决不了问题。现在联合办公企业正在提高自己的综合服务能力，让自己越来越适应这种企业业主方多样化的需求，从以前只专注交易环节，切入到从前面的选址定制到后期的维护运营，提供了整体增效的可能性。

我们现在正在推动的一件事情，从融资和规模驱动转向效率驱动，这两个东西的区别在什么地方？从我们刚才讲到的共享经济的一些案例来看，很多商业模式快速的增长，有非常庞大的营收数据，但是基本的成本结构，回收周期，有些很基础的东西还没有经过认证和跑通。在这种情况下，我们发现体现出一个特征，特别是从共享单车这个行业的角度，横向对比来看，扩张得越快，融资越多，规模越大，有的时候亏损的趋势难以遏制。这个模式来讲，我们是从互联网行业借鉴过来的，互联网行业早期通过大规模的补贴，大规模的市场扩张，把竞争对手干掉，获得市场份额，再提价，这是互联网的标准模式。但是在资产领域，这种模式不见得非常适用，一个非常直接的原因，我们共享办公和传统办公其实是一个开放和互相渗透的关系，以前大部分人对共享办公的理解在办公市场里可能有5%-10%的产品称之为联合办公或者共享办公，是一类细分，但是跟传统办公是井水不犯河水，但是今天绝大部分企业的能力都在跨界渗透，产品组合非常丰富，从一个工位，几个工位，到大规模上千平米的整租，定制，已经跨界到整体办公的服务领域，能够通过自己的系统，通过自己的服务平台，把不同的产品类型组合起来。所以，它跟传统办公已经形成了相互渗透的关系，也就是说它是一个开放市场，不再像以前的互联网行业往往在某个细分领域是几百亿的领域，如果能够把竞争对手拒在门外就是你的，但是资本市场不是这样，资产的经营状态是频繁变动的。

星库空间目前来讲主要的实践是聚集在北京、上海、广东、深圳，上周的时候我们在美国也尝试着开了一些空间，我们比较高兴的，中国企业受到的冲击很大，在现在的状态下能够保持90%多的出租率，其实现在企业的换租退租越来越多的情况下，服务类型的企业主要是文化科技，中小企业，包括创业团队，他们有共同的特征，他们是中国化，本土化的企业，我们认为中国企业的需求维度跟美国企业，跟其他孵化器的定位有很大的区别。

我们现在的服务也已经跨越联合办公这个产品本身，跨越到楼宇级和园区级，我们在北京刚刚签约了3万平米的园区，要打造成大的共享空间，会是全产品序列的东西。我们在上海马上要拿到一个央企的上市公司的项目，这个项目1万多平米，是整栋的项目，这些服务的拓展是基于早期对于小客户的理解，对服务的提升。

在这个体系下，我们形成了一个从SaaS系统，智能化的硬件到企业服务集群，到酒店化的体系，使我们具备了传统的开发企业也好，基金也好，他们不具备的能力。时间原因，就不展开讲了。

这是我们之前拿的物业，经过我们的改善，这个项目获得了两个中国城市更新的大奖。

我们引入了大量的配套，包括去盘活一些不良的资产，现在在上海有三个项目来自于不良资产。对于共享经济来讲，不见得采用高度的急速增长的互联网模式，更多的是采取萌芽阶段打好基础，通过品牌，通过服务体系，未来嵌入到大量的存量低效资产，是这么一个增效的过程。

今天主要是感谢全联房地产商会，今年给了我们很大的支持，包括给我们精瑞人居奖的人居品牌，未来2019年是品牌化的时代，回归本质，创造价值，相信内生增长的力量，期待共享的2019，谢谢！

北京坊总经理王春艳：城市更新 老北京的新面貌

王春艳：首先，感谢主办方邀请我们过来，之前我们有些顾虑，因为是我们商业地产，跟在座的各位不完全一样，但是主办方说从不同的角度给大家一些信息和不同的观念，互相都有一些碰撞，所以今天跟大家介绍一下北京坊的情况。

我们是（广安控股）下的地产项目，公司主要做的是城市更新的概念，把老的北京城在原有基础上做成新的生活方式，我所有图片展示的全部是北京坊的现状，有兴趣的朋友可以来看一看。

从历史背景说起，在前门大街，这个地区有上百年的商业历史，从皇城刚出来的时候，前门这条街是专门做皇家贸易的，皇宫里需要采纳的产品都在这里进行交易，所以开始了这条街的商业之旅，直到现在。现在前门大街跟您印象中的前门大街不一样了，我们做了一些小小的工作和贡献。

它现在是什么样的呢？我们把老建筑重新更新，完全更新是不行的，以旧修旧现在的人不太介绍，中间这是我们的平面图，可以简单看一下，右面是7位设计大咖，对照颜色可以知道哪栋楼是谁设计的，这是7位设计大师为北京坊打造的项目，灰色的这个区域是设计院的工作。

我们有些特点，一些空中漫步体系，二楼、三楼、四楼，通过连廊把每个楼群连接起来，不用担心找哪个品牌找不到，只要楼层没有说错肯定会找到。一层做了合院围合，像北京老的四合院，晚上灯光效果比白天还好看。

建筑是常年不变的，我们也经常搞一些活动，对大家来说是常来常新，每次来都有不同的面目，除了现有的租户，我们经常有中间这个图，像快闪，这是交响乐，小型快闪，我们也做了京剧快闪，很有意思，反差非常大，你喝着咖啡，穿着袍子的女士从你旁边穿过。

前面两位嘉宾讲的，其实我们有很多共通的地方，建筑和环境是第一位的，环境不好大家不愿意来，还有是内容，填什么内容进去，对于联合公寓，联合办公，服务和内部提供的功能更重要，对于商业来讲，我们的商户和品类更重要。所以，我们从规划和布局讲起，中间粉丝区域是百年建筑劝业场，我们作为短租，是我们长期搞活动使用的。C3现在还在规划阶段，C1、C2已经开业了，比较熟悉的星巴克的旗舰店，还有书店，都在C1区，文化生活区，像影院，书店这种，文化气息比较浓一点，基本一个品牌一栋楼。C2区比较大，我们把大面积拆成小铺位，C2地区做了像商场一样的规划，一层是国际品牌和休闲品牌，二层是家居和儿童，以儿童为主，爸爸妈妈把孩子放在那儿，可以去喝咖啡，三层、四层是餐饮。还有头疼的是地下一层和地下二层，尤其北京坊，地下部分集中在C2区，下面占北京坊体量的30%的面积是在C2的地下，现在我们也是为了活跃地下，地下二层做了快闪电，效果还是不错的，设计感非常强，吸引了年轻的顾客群，他们超喜欢北京坊这种区域，包括我们搞的这些活动。

刚才说了重点是内容，比如星巴克到处都有，为什么要到北京坊喝星巴克？我们这个星巴克是全国最大的甄选旗舰店，最初上海开了工厂店，我们北京也想引进，但是北京不批工厂的照，基于这个原因不可能做星巴克的工厂店，我们就跟星巴克沟通怎么做有特色的店，但是光是面积大是没有意义的，如何填充内容？这是双方去探讨的，最后碰出这样的甄选旗舰店。可能很多没有朋友去过，一层是大家熟悉的甄选咖啡，会比一般的星巴克贵一点，因为甄选品比较多，北京坊有大概3到4款是专门为北京坊设计的咖啡，二层是（T）的茶，是星巴克之前收购的咖啡用具品牌，之前发展到茶与茶具。三层是星巴克新创的一个酒吧，还有两款酒是咖啡豆酿的。

WEWORK联合办公，北京坊在前门大街，是游客相对多的地方，我们怎么考虑有一部分长期办公的人群留在这儿，也是对我们业态的互补。还有无印良品，这是我们共同打造的第一个概念店，第一家是在深圳开的。这家店比较特殊，我们跟无印良品谈，一层是酒店的前台，二、三层是客房，四层是餐厅，从前门大街到紫禁城，一直到景山，都可以看到，非常漂亮。还有（M）的零售是在地下一层，每个品牌都做一些全新的。PAGEONE书店，现在基本成了网红打卡地。

其实环境打造不难，找到适合的设计师就可以，主要是概念，把故事讲明白了，其次是把内容填对了。

这是劝业场搞了一些活动，新年跨年音乐会，之后还有新春的坊会，欢迎大家过来玩。

我今天就说这么多，谢谢大家！

全联房地产商会联合办公分会研究员、好租联合创始人匡健锋：联合办公行业数据报告

匡健锋：谢谢大家！非常感谢有这样的机会跟大家分享一下好租对联合办公的思考和数据，首先自我介绍一下，我是好租的联合创始人匡健锋。首先讲一下这些数据的来源，对于好租来说，我们现在已经在全国19个城市有布局，绝大多数看到的数据都来自于好租的收集和筛选。

我们分为这么两个部分跟大家进行介绍，第一，我们通过数据去看整个联合办公市场的供求变化，第二，从好租视角去看未来的趋势和发展。

首先是一些数据，这些是基本的量价的情况，北上广深我们关注最为密切的一线城市，以北京、上海为例，每个月在这个市场里可以看到15000个工位是待租的，新增是1000-3000个，会有一些波动。从价格方面，我们用三个维度进行分析，第一个是开放式的工位，第二种是独立式的办公空间一的租金情况，第三种我们和传统办公空间的租金进行了横向对比。可以看到北上广深有很多不一样的地方，但是大体趋势是相同的，如果我们聚焦在单独的一平米租金上，可以看到独立式的联合办公办公租赁是相对最高的，以北京为例，当然这个数据里面没有考虑分摊的面积等情况，我们看到在北京大概是18元/平米，如果再到开放式的，价格会低一些，传统的价格会更低一些，联合办公产品如果按照每平米产生的租金或者按照平效来看，租金收益比传统更高，因为在这样的一个产品里面不仅仅是办公空间或者租赁的概念，还有很多服务因素在里面。

我们通过一些图来看北京的一些形成，左右两个热力图，这边是传统办公的分布热力图，单位是“面积”，那边的单位是“工位”。非常明显的趋势，联合办公在北京，以北京为例，集中在三大区域，中关村，望京，CBD。传统的办公相对来说，它的范围更分散一些，在很多地方都会有，我们在上海、广州、深圳，可以看到近似这样的趋势，联合办公目前更多的还是向集中区域去扎堆。

从数据看看北京的一些情况，从开放工位和独立工位都可以看到，CBD，望京，租金价格相对较高的区域，整个成交的价格段也是相对更高的区间。从成交占比的角度来看，中关村是非常大的比例，CBD也是非常高的占比，对于独立和开放都是类似的趋势。其余的商圈整个价格集中在1000-2000元一个的区间上。

再有是上海，和北京的趋势非常类似，也是在传统的热门商圈联合办公的聚集效应更为明显，在外围也有，但是相对更少一些。对于上海来说，在老黄埔区域，南京西路，陆家嘴等等区域，都是联合办公相对聚集的地方。从成交的价格段的分析来看，可以看到陆家嘴整个成交价格段是相对较高的，徐家汇这样的区域整个占比会是比较高的，和北京的趋势类似，我们会在核心区域看到更高的价格和更高的占比。在深圳，趋势类似，在整个南山，是联合办公最为集中的区域，相应的价格也较高，还有类似的区域是福田，外围区域也有分布，但是和传统办公相比并不是特别多。深圳，开放式工位和独立式工位，南山科技园和南山中心区最为集中的区域。广州，和其他三个城市相比整个体量是较小的，珠江新城，越有，天河北，这是一些集中的区域。可以看到一线城市目前联合办公集中的区域都是在传统办公较为集中的区域，像天河北，珠江新城，都可以看到很集中的成交，包括价格也是更高的比例。

另外一个角度，从客户需求的角度来看一下，需求行业和一线城市的传统办公其实基本上是趋同的，IT业的，包括服务，包括贸易，还有文化传媒，也包括金融，这是目前的整个市场在传统办公领域比较活跃的行业类型，同样的联合办公行业里面也非常活跃，当然也有不太一样的趋势，后台数据是可以看到，类似于TMT行业，包括对从业人员年龄等等偏差，会导致在联合办公的需求里，IT行业，或者TMT行业，整个分布较传统办公来说更偏科技化，像传媒的占比都会更高。

我们从整个需求的面积和工位数量的角度进行分析，绝大多数的对联合办公的需求，我们是按照客户数量来计算的，绝大多数的需求依然以中小面积的需求为主。我们取了一个主流的计算了一下大概是13个工位以下的需求是占主流。

非常好的一个消息，我们从2017年1月份开始对所有通过好租进行选址的客户进行持续跟踪，我们发现从2017年1月份一直到今天，看到整个行业里所有的客户对于联合办公，包括对于工位或者联合办公的空间，接受程度一直呈现上升的趋势，这是整个在联合办公行业发展的过程中，其实也在不断交易这个市场，客户对于这类产品的接受程度，对于这类产品的理解和认知，一直程序持续提高的趋势。这样的一个趋势也是整个行业持续向前发展和加速推进的重要支撑。

联合办公本身是较为灵活的租赁方式，日常的关注中发现这个市场的波动比传统办公市场更大，也更为明显。再有是价值实现能力，通过租金对比也有直观的了解。集中性的趋势，联合办公现在有一个持续的向政策和热门商圈倾斜的趋势，价格相差较大，也是重要的一个点。再有一个是刚才提到的客户接纳的程度在持续的提高。

从数据看到一些未来趋势，这里面是好租对这个行业的思考。第一，共享经济的浪潮叠加了创业浪潮，拉动联合办公规模的激增。好租目前总共收录1100多个品牌，网点还要乘一个数字，可以看到一线城市截止到2018年9、10月份，有394万平米的运营面积，总工位52万个。从好租自身的数据库去做一些对比，和好租整体的房源库体现出来的一线城市可租赁面积的数据进行对比，这个比例还是非常低的，大概是2-4%，和客户需求的占比来说，要比那更低。未来整个市场会不会还有10倍左右的增量？联合办公会不会从单纯的租赁工位，租赁小房间，变成更能够被主流的供给端接纳的状态？我个人认为机会是非常大的。

从品牌的角度去看，很多网点的选址开始向核心商圈和优质物业集中，刚才说一千多个品牌，从城市的角度去看，上海是品牌和网点都相对较为集中，也比较丰富的一个城市，我们在上海可以统计到400多个活跃中的品牌。北京大概是269个，广州79个，深圳235个。一线城市比较多的联合办公的网点聚焦在核心商圈，刚才通过热力图已经有了比较直观的感觉，从这个饼图可以看到数据，比如中关村有18%的集中度，CBD有26%，上海南京西路和老黄埔都是相对集中的区域，还有陆家嘴，广州就更集中了，珠江新城和天河基本上占到六成左右，深圳围绕南山中心区以及科技园区。

从承载物业的角度做了一些分析，今年看到的写字楼依然是联合办公网点主要的楼盘类型，大概有18%是甲级写字楼的物业，乙级写字楼和其他的大概有80%左右。

这是市场的集中度，这张图是空白的，其实没有Bug，就是这样，这是选了我们库中TOP500的品牌做了分布，纵坐标表示的是网点，比较集中的都在头部，长尾效应非常的明显，这是二八法则或者马太效应吗？其实我们从运营面积的集中度上有一些了解和认识。目前在好租的库中，我们统计到全国大概有800万平米左右的面积，市场上有其他的分析和统计，可能更高一些，在1000或者1200的区间，整个运营面积集中度可以看到TOP10已经占了37%，如果我们看TOP20，接近一半的面积都在头部玩家的手里，如果我们看TOP100，已经是75%了，后面绝大多数的玩家有可能活得很滋润，但是相对区域性的，一个相对小众的市场的参与者。

行业的加速整合，2018年这样的趋势大家已经看得非常明显了，2018年1月至今，有一个网点以上的联合办公的品牌，减少也有大概40家，我们简单通过一些回访和公开信息对品牌减少做了分析，不做是83%，从城市的角度去看，北京因为体量比较大，北京和广州占的是相对较多的。还看到一个点，这些所谓撤点的联合办公的品牌，绝大多数运营时间并没有超过两年。

这个图是某一个品牌当前通过好租的数据口径的统计，空置率的一个变化情况，整个数据有两个方面的影响，一方面是结构性的变化，比如原来5万平米，今年一整年5万平米没有变，但是空置率提高了，会导致整个空置率情况的提升。再有一种，今年又开了5万平米，新开的也会带来空置率的提升。整个从2017年年中，一直到现在，总体市场的空置率是在提高的，因素有很多，刚才说有规模的扩张，行业的整合，也包括下半年经济形势的变化，整体来看空置率是向上走的态势。

跨界合作也有很多，就不展开了。

行业的兼并，10月份我们也完成了这样的收购，今年的合作非常多。融资，虽然说2018年整个融资水平不像前几年那么的疯狂，那么多，但是大概统计了一下，今年整个算下来也是100亿人民法的融资规模。

最后是我们发布的榜单，每次发布榜单我们比大家还要紧张，这些是我们通过对综合运营的面积，网点数量，城市覆盖，出租率，品牌影响力等等一系列我们能够获取到的指标，并且加以权重，最后做了综合实力的排名。2017-2018年非常明显的趋势，整个行业的发展趋势就是集群的发展，还有协作和并购的推进。未来我们认为集中一定是大的趋势，集中的过程中规模化对运营效率的提升是毋庸置疑的，并购和整合还会继续大量出现。再有是多元，我们看到那么长的长尾，一定有非常多的玩家活得很好，还会有细分化的产品出来，满足细分化的客户需求。

今天就介绍到这里，完整的报告大家可以通过二维码进行下载。

安歆公寓CEO徐早霞：宿舍型公寓

徐早霞：大家好！我是安歆公寓的徐早霞，今天的时间很短，我就细分领域跟大家进行分享。大家看到集中式公寓，分散式公寓，服务的客群是收入5000块以上，我们服务的群体是3000-6000元之间。在长租公寓，我们叫宿舍型公寓，更多的是像学生宿舍一样。我们服务的人群是什么呢？

大家看看这张图，这些人都跟我们生活相关，你买早餐，肯德基，麦当劳，快递要哥，安歆服务的这些人群。这些人群有什么特点？第一，工作时间特别长，第二，居住的空间非常有限的。他们住的很多就是这样的地方，去年11月18号北京的那场大火，触动了很多人的神经，所谓的低端人口，对于这个人群很多的误解，在那场大火中都让很多人深有感触。住在三和一，多合一的，还有实习生记者，有很多很多白领，他们为什么生活在这里呢？没有人生原来就愿意住在比别人更脏更乱，甚至是没有安全感的地方，我觉得是社会供给是不够的。今天没有自如，没有那些白领公寓，我们依然可以住在小区房里，但是没有安歆这样的产品，这些人就只能住在地下室，半地下室，或者是合租房里。所以，我们来看一下在这样的生存环境下，我们怎么去对这样的空间进行改造。

安歆是从2004年起步，我在这个行业做了10年，这10年当中我只为这个人群服务，因为我觉得这些人群特别需要我们。如果没有我们，可能都是一些不安全的环境，对于这些人来说，也许学历低了一点，也许年纪轻了一点，但是每个人都应该拥有公平的在大城市生存的权利。我从2007年开始聚焦做这个行业，安歆是从2004年开始做，五年当中我们是员工公寓的第一批提倡者，或者叫创造者，目前也是全国规模最大的。

这是我们的股东，安歆去年那把大火之前从来没有出来站过台，没有出来演讲。我们把安全聚焦在第一位，其实有很多资本也在看我们这个行业，这些是非常有名的投资人，希望通过这样的模式去赚钱，他们也在聚焦这样的基层人群。

我们说一些实操的东西，归根到底是四个方面，让这些人群体验到不一样的居住体验，第一是坚持安全红线，以安全住宿为第一要义。围绕四个点，第一点是服务，第二点是安全，第三点是卫生，第四点是生活保障。在服务当中，我们怎么做呢？对标的是酒店，酒店给大家很多的印象就是拎包如主，我们住宿中他们是不需要带很多东西的，阿姨会入户打扫，我们做这个产品的第一天就要求客房阿姨是入户打扫的，因为我们服务的人群可能一天工作12个小时，他们是不可能有时间打扫卫生的，而且我们是提供24小时服务的。作为一个人口密集型的居住空间，就像酒店一样，没有人的服务是没有温度的，安全也是没有保障的。所以，在这个酒店的过程中，我们有客房的流程，包括应急预案，如果发生火灾这样的事情，其实住在安歆特别安全，因为我们有人帮助你撤离，每个人都会组织大家去做消防演练，安全是我们悬在头上的剑。

大家都知道校园安全是大家特别看重的，我们在宿舍当中做了什么事情呢？从人防、物防、技防三个方面去做，首先是消防，我们比酒店的标准还要高，我们除了具备酒店的验收标准以外，还会每个房间配备灭火器，每个月组织消防演练，而且不仅是我们的员工会，住客也会。另外，在我们的房间里看不到大功率的电器和烟头，我们是全程无烟公寓。我是护士长出身，我把医院的管理理念带到了公寓，我们原先医生和护士会查房，而我们也会进行查房，没有隐患的住宿才是最安全的。在我从业过程中，10年，收了不下10万个插线板，在安歆看不到这些东西，我们是通过这样的措施能够让住在这里面的人发现，其实这个空间除的干净以外，它的孩子很安全，是合法的空间，硬件，服务，设施，都能够传递安全感。大家可能不相信为什么这个公寓能够做到无烟，到安歆的任何公寓都真的是无烟，我们会跟每个人签订措施，也会跟企业签订措施，我们跟企业签约，企业也会帮我们起到督促的作用。其实不是不让抽烟，而是让每一个居住的空间都非常非常安全。

在卫生上，这也是我们行业的首创，一天一打扫，15天换床单，30天一消杀，30天一消杀是医院的规定，我们把它纳入公寓当中。

再有是生活保障，公寓做大会有系统的，我们把所有人的生活，硬件，全部链接在APP上，可以通过这个APP上网交水电费，报修，跟我们直接产生互动，我们所有的楼宇门口都有人脸识别，不会有陌生人进入。我们还有自己开发的系统，能够支持入住和退房。

这是安歆全国的布局图，目前有9个城市，120家店，累计服务了20万人。

看看梁总说不好说哪一家公寓企业是赚钱的，我很自豪的说，我们是赚钱的，因为不赚钱活不下去。我们做这件事有什么价值和意义呢？安歆所有的员工特别自豪，我们做了一款雪中送炭的产品，在践行过程中，从社会的角度来说我们维稳，帮助政府做了很多事情。本质来说，我们认为廉租房和公租房租的应该是这些人，但是真正享受这些服务的并不多，有可能是因为地理位置的关系，也有可能是其他的问题，我们公寓所在的公安，派出所，其实特别喜欢我们，因为我们其实帮他们把流动人口做了很好的登记和管控，而且特别安全，他们还让我们酒店到我们这里学习。对于企业而言，所有企业招人都特别难，特别是基层员工，基层员工不可能通过加薪来做，因为幅度太大了，所有基层员工的占比太高，我们通过员工宿舍的产品，有效帮助企业提升入职率，降低流失率。对于个人而言，如果收入只有5000-7000元，要的不是一间房，要的是那张床，因为这张床有可能让我这个城市中从5000走向10000，才具备租一个小小空间的权益。如果连一张床都没有，后面一切的故事都没有。

对于行业而言，我们也在促进整个行业的标准制订，在安歆的倡导下，我们的广州第一次提出来宿舍型公寓，我们的北京在今年6月份发布了租赁式的集体宿舍，包括我们上海，房管局出了一个政策，也是关注这个人群，第一次把宿舍型公寓做称规范产品，是一个合法的产品。在杭州，通过政府建了4万套的蓝领公寓，都是服务安歆服务的人群，安歆非常有幸能够帮助政府在打造蓝领公寓过程中提供标准，而且随后我们来提供服务。

可以看一些图，这是我们帮三一重工做的项目。

这是我们在福州帮一家企业做的。

这是安歆的四条产品线，我们所有产品都是这样的，希望给这些人群有尊严的，温暖的，安全的一张床。

这是我们给企业中层的双人间，比单人间卖得好很多。

未来安歆基于我们很懂他们，我们知道他们要什么，我们会给他们提供的，可能有机器人，有更多智能空间的，有更温暖社群活动，也许给到收入并不高，但是对生活要求并不低的那群人，谢谢大家！

袁昌栗：商业公共空间的共享与数字化

袁昌栗：大家好！我是橙工场的袁昌栗，今天跟大家分享的话题是商业公共空间的共享与数字化。我们可能和前几位分享嘉宾不太一样，他们更多去做长租公寓和联合办公，我们怎么理解商业空间的共享和数字化呢？说白了，我们是做有客流的商业空间的短租和快闪店。大家对于长租，各位都是专家，有非常深刻的理解，我们认为短租会是补充商业公共空间各类空间非常重要的手段和方式，下面说一说我们是怎么做的。

从供需两端来说，我2015年的时候看很多线上数据和线下数据，发现线上流量越来越贵，企业这两年越来越多会把推广费用放到线下，但是并不是每个企业都有线下长租或者开门店的需求，这两年越来越多的大型企业有短租的需求，比如说天猫的双11，京东的618等等，非常多的企业用短租的方式获取线下流量。现在全国购物中心建立的速度也非常快，购物中心行业的数据从2016年目前的两三千家到2020年会增长到一万家，增长的速度会是非常快的，我们希望搭建这样的商业空间的数字化平台，来匹配供给双方的需求，让有线小短租和快闪店需求的企业找到合适的空间，可以做短期的活动和快闪店。

我们是怎么做的？第一步是商业公共空间的数字化，把全国空间进行实景实测实录，建立高效的场地采集的供给通道。第二是吸纳各种有短租需求的企业，各类型的新兴消费品牌，新零售品牌，以及IP方，文化娱乐方，需求方，建立链接平台。第三是建立供应链体系，比如企业需要做快闪店，都并不知道应该怎么做，我们会匹配服务方，设计方，搭建方，来帮助我们的企业客户能够更好的落地一场快闪店到各个商圈，帮助我们的企业和品牌触达到线下的消费者，帮助他们规模化的获取线下的流量。

我们在空间运营这一块把非标的场景进行标准化和数字化，比如每个商业空间的平日客流，周末客流，男女性别比例，不同业态的口碑和明细，每一块场地的室内定位图，客流动线，全景图，全部都可以在橙工场的平台上做一个呈现和第一时间的了解，可以不用现场就能够对比全国各个地方不同的商业空间的场地，来做这种短租选址的考虑和抉择。我们现在的企业客户里面有50%以上的客户都是没有去线下看过场地，就能够进行短租场地的决策。

举一个简单的例子，并不是说我租这种场地一定要用购物中心的外广场，或者中庭，比如一个母婴品牌，只需要租购物中心的四五楼的母婴楼层，就能够触达到最合适的一些客户，对于他而言是非常好的性价比，我刚刚说的是基于品牌需求端的考虑，其实对于场地方也是一样的，我们也需要对于长租资源有很完善的管理机制，对于短租这块的资源，我们在以前的过程中还是有一些提高的空间，类似于使用橙工场这样的场地管理工具，可以把商业空间的短租资源做更好的管理和提升。

这是我们给企业端使用的供应商系统和方案系统，帮助他们更好的落地，更高效的落地快闪店。他们在落地过程中也会使用现场的SaaS工具，沉淀一部分用户数据，比如知道每场短租过程中沉淀的用户画像，他们用户的数据，也能够反馈给我们项目方，购物中心，商业地产，能够更好的了解我的用户画像和属性是什么样的。

我们搭了这样的平台，对于企业方的需求来说，能够帮助他们在同一时间，在全国开数百家的线下短租快闪店，帮助他们规模化的引爆商圈，获取线下流量。对于场地端来说，可以盘活闲置的场地资源，比如购物中心门口的外广场，或者扶梯旁边几平米的地方，或者地铁接泊处，都可以高效利用起来，能够有更丰富的文化活动，有新的品牌，新的零售，能够给消费者不一样的体验。

短租这种需求对于一些类别的企业是有很强的需求，比如低频高消费类的，3C，汽车，智能家居，因为低频、高客单价，因为线上客单价非常低，做快闪店是非常好的方式，把商圈的低频需求营销一遍以后就可以进入到下一个商圈里面去了，再回到这个商圈的时候可能是一年以后。第二种是有很多高频低消费类的品牌，一些服装服饰，快销品，比如新品上市的时候需要有大量的线下体验和落地，或者网红品牌，新兴品牌，日常是线上售卖的，不需要在线下长期开店，但是又希望在某个节点能够跟消费者进行接触和互动。现在是雪季，滑雪品牌可以开大量的快闪店，供给的是商业空间短租的资源。还有生活服务和IT文化类的，比如游戏，影视，体育等等类型，很多这一类型也同时满足低频高消费的特征，因为生活服务的特征，会有一定的地域性，比如教育品牌，只在家的周边商圈去选择亲子教育的品牌和机构，会有一定的地域性和商圈性，不可能说家住在海淀去房山选一个教育机构，这是不可能的。

这是我们典型性的一个案例，这是美团通过我们橙工场来做的，万达做的，整合美团上面优质的服务商做了市集和快闪店，可以匹配最适合的场地，支付，并且签约，使用我们现场的SaaS工具，能够对整个活动流程进行全流程的数字化，活动结束以后线下的分析报告也能够帮助他们更好的分析商圈的数据。美团对活动也是非常满意的，他们自己内部的数据，这场活动拉动了周边商圈35%APP的活跃度和成交转化度。这一场之后我们也给美团做了很多次快闪店的巡展。

现在很多人会非常关注新零售，也有很多人把我们橙工场作为新零售的企业，其实我们只是在做人、货、场三种中，我们在场这个环节做了一点事情，我们做的快闪店就是实体店和线下网点以外的第三种店，企业的货在人有需求的时候出现在他的面前，没有这个需求的时候，品牌和货不需要出现在你的面前，短租的形式是实体店和线上网点不可或缺，不可替代的方式。

对于企业来说，我们通过短租全流程的数字化，找场地，场地洽谈，场地评估，执行，活动总结的过程中，帮助企业通过做有数据支撑，有工具支撑，有新零售的工具支撑的效率提升，帮助他们来节约时间，节约费用，提高准确性，规避风险，提高满意度。

我们橙工场的愿景也很简单，希望做未来线下商业空间的创新者，对于企业方来说，我们做新零售的快闪店，我们也希望成为空间方场地管理助手，通过我们的平台能够赋能这些空间，帮助他们有更多的文化活动，新兴品牌，新零售快闪店，能够帮助他们做后房地产存量资源的共享，或者说场地供给侧的改革，这是我们希望做的人与空间之间的链接。刚刚北京坊的王总也有提到，北京坊这样的代表性的空间，他们也会把快闪店作为一个他们很主要的做出空间差异化的手段和方式，王总专门有提到他们做了非常多的快闪店的活动。

这就是我的分享，如果大家对于橙工场有兴趣可以加我的微信，谢谢大家！

蛋壳公寓副总裁林甦：大数据助力美好租赁时代

林甦：感谢主办方的邀请，因为时间有限，我讲得相对具体一些，我的题目是“大数据助力美好租赁生活”。

这是我今天分享的两部分内容，首先介绍一下蛋壳公寓是怎样的一家企业，主要在做什么。第二是蛋壳公寓借助怎样的一套体系，能够做到今天这样还算好的成绩。

蛋壳公寓，这个专场是公寓和联合办公的分享，蛋壳公寓是数据服务公司，高管大部分都有很强的互联网背景和IT背景。

蛋壳公寓主要做的是什么呢？以技术手段来解决传统租赁市场的痛点，传统租赁市场是C2C模式，大家感受到不便利的因素，可以通过机构化的模式来解决，国家从上到下各个层次，各级政府，都在推机构化租赁。机构化租赁从政府角度来说，它有抓手，更便于规范市场。从服务的角度来讲，从消费者的角度来讲，C2C模式，和约签订的开始是服务刚刚开始，这是长期的，而不是一个点的过程。

我们是一家数据服务公司，长租公寓场景下以数据赋能的互联网公司，主要的产品线做的服务是都市年轻白领，90%以上的人群是新就业的大学生，年龄分布是23-29岁。我们做的是盘活城镇存量住房，如果您有闲置的住房，我们从业主手里把房子收回来，按照统一标准升级改造，按间租给我们的目标人群，我们的潜在目标人群是新就业的大学生，收入是租户很重要的一条线，因为我是做研究出身的，我说两个数据，从存量住房来说，2017年全国城镇户均达到1.1套，空置率大数是18%，关于空置率，各个报告是不一样的，但是总的来说，城镇户均1.1，空置率也到了一定的水平，还有很多存量住宅是需要释放的。另外一个数字，从国际上来说，每个月的住房支出不应该超过月收入的30%，北京应该是最高的，因为北京住房资产价格最高，不到2600，我们卡在了30%以下，我们让客群在收入上是可承受的，有管理家式服务的产品，我们服务的人群在家里都会照顾得很好，即使工作以后也是需要被照顾的，不像我的父辈那一代，他们不需要服务，他们都是自己做，但是现在的客群真的是不一样了。

我们公司使命，让租房变得简单和快乐，就不展开讲了。

为什么说我们是数据服务公司呢？我是去年11月份刚加入这家公司的，最震撼的是我们的公司的BI系统，相当于公司的最强大脑，把每个业务环境都模块化，标准化，每个团队的人在各自模块下，把自己的事做到极致就好，我们全流程的都是用BI系统来控制。在我们公司有一个原则，能够用系统决定的事就不用人脑决定，因为人脑再聪明，经验多好，学历都高，但是总有失误的时候，公司小还可以，但是公司做大了承受不了这样的错误。BI系统从收房，量房，装修，配制，出房，客户服务，是全流程的，我们怎么进行选址，怎么进行定价的。我们是2015年12月份成立，现在是四年的时间，我们进入9个城市，全国25万间，我们是一家创业公司，租赁公司一般是有开发商背景的，租赁背景的，但是我们没有，没做过开发，没有中介的经验，只能靠技术，我强调强调的是BI系统从公司成立的第一天起就在打造这套系统，而且这套系统是不断自我更新，自我学习，自我迭代的，是非常聪明的。我们用真金白银把这套系统跑到今天，如果错了早就死在半路了，不可能到今天。我们25万间，公寓要发展，规模数是一个方面，但是还有质量，很关键的就是出租率，反过来说就是空置率。空置率对于我们这样的企业来说是非常核心的指标，也是考量企业的健康程度，我们25万间，我们大的维持在90到95之间，有的城市更高，我们的质量还算可以。

我们的BI系统有两个方面，一个是选址，一个是定价，我是房地产出身的。

我们进入一个城市之前，没有权限说进哪个区，而且小区也不是我们定的，全部是总部BI系统定的，我们进入一个城市先把数据摸一遍，把空间网格化，这是空间分析上最小维度了，我们每个网格会叠加各种因素，商圈，交通，潜在客群就业布局，潜在客群的收入，支出偏好，收入水平，还有房租，各种因素叠加，就会得到一个热力图，潜在客群的热力图。对于我们这样的创业公司来说，我们得把钱花在刀刃上，选择性的进入，这些城市不是我们定的，全是系统来决策的。这个是北京的，对于我们来说潜在客群最火的应该是东三环，是热度最高的地方。还有未来规划，比如未来会不会通地铁，各种因素非常多。

这是举的一个例子，以武汉为例，叠加以后分区域，热的地区我们会优先进入，还是强调一点，全是系统决策。

我们进入每个城市要做的两个规定动作，一个是把城市潜在的出租分布摸清楚，这也是热力图，还有租赁分布也要摸清楚。我们进某一个城市，先用数据把这个城市摸透。杭州我们用3周的时间，武汉也是大概3周，因为靠人肯定做不过系统，尤其是企业越来越大的时候，我们没有那么大的人力，只能靠系统来做，一个是精确，一个是效率，还有一个是成本。

下面说一下定价，普租和公寓的价格不一样，我们定价定到每个房间，我们一线的业务人员怎么定价呢？一线业务人员拿着智能到房间里面，起的是勘测的作用，把房子每套因素输入到智能里面然后传给总部，BI系统来进行判断收不收，以什么价格收。升级改造之后变成产品，天花板价格倒着算，如果业主给的钱高于这个价我们宁可不要，因为空置率是很重要的指标，不可能收回来压在手里。我们没有中介，没有门店，靠的就是一线业务人员的电子量尺和智能手机来完成，定价全是通过系统来决定的。

我们是数据服务公司，刚才举的例子是选址和定价上，其实我们在所有环节都是贯穿了数据的驱动，像供应链，还有其他的增值服务。这是我们数据部门负责人说的，我们不是玩数据概念的，是真正用数据来推动业务发展的，要不然我们不会跑到今天，跑得还算好，因为我们没有中介，没有门店，没有输血。

谢谢大家！

共建“美好居住、美好办公”发展原则的倡议

嘉宾：大家下午好，非常荣幸能够受主办方的委托发起这样的倡议，我现在就宣读一下倡议的主要内容。关于共建“美好居住、美好办公”发展原则，中国特色社会主义进入了新时代，美好生活和高质量发展成为了这个时代的主旋律，伴随着房地产行业从开发时代进入运营时代，空间运营商成为创新者、实践者和引领者，我们共同倡议空间运营行业发展原则。

首先是健康的原则，我们倡议打造健康舒适的居住空间和工作空间，避免一些有损害于人生健康的做法。健康因素是改造和利用最基本的要求，也是整个行业长远发展的永恒要求。第二个是规范原则，推进空间运营行业的标准建设，让空间运营事业在行之有效的标准体系下健康发展，居住和工作方式的创新，需要接受实践和历史检验的标准体系来保健护航。第三个良性选择，营造符合法律和政策规定，公平有序的市场环境，在产品、服务、价格方面形成良性竞争，提升行业的服务质量和客户的口碑，以及市场形象，切实维护客户的各项合法权益。

展望未来，虽然挑战重重，但是前景广阔，机会无穷，将健康规范良性原则融入美好居住，美好办公的各种实践中，促进人们工作和生活迈向高品质的发展轨道，为人民的美好生活不断贡献我们的力量，谢谢大家！

圆桌论坛：未来美好居住与工作方式对话

路劲地产集团华北区域总裁 刁露

熊猫公寓CEO 王玺龙

创业公社公寓事业部总裁 马兵

中海商业OFFICEZIP全国招运总监 李雪瑞

氪空间投资拓展副总裁 钱啸

DISTRII办伴华北区域副总经理、产品总监 金鼎

嘉丰达资产管理有限公司运营总监 赵鑫

有请各位上台，把会场交给主持嘉宾，全联房地产商会联合办公分会执行会长，侠客岛里创始人王宏波先生，有请。

王宏波：感谢各位同行，今天主要是运营商的聚会，既有工具的运营商也有办公的运营商，算是运营商行业的论坛。我先说一下，我的问题是比较尖锐的，今天有很多问题都讨论到了。首先第一个环节是广告时间，请各位用1分钟介绍一下自己的公司，

刁露：我来自路劲地产，连续6年中国房地产外资投资第一名，我们涉及的产业和领域主要还是以住宅开发，当然也有持有型的物业，还有基础设施的投资。

王玺龙：大家好，我是来自于熊猫公寓的CEO王玺龙，熊猫公寓是一家比较年轻的企业，深耕北京，拓展华北，孵化自K2地产，是一个地产商内部孵化出来的公寓运营商，主营业务是资产管理，集中式的公寓，在北京有14家门店，5500套的管理规模。

马兵：大家好，我来自创业公社，脱胎于国企首钢，是我们转型升级的一个试点，2013年成立的创业公社，有三个板块，园区办公，长租公寓和新业态服务，主要是北京，全国下来是45万方的运营规模。长租公约有集中式的青年公寓，也有分散式的轻奢公寓，我们口号叫“寓见美好生活”，谢谢。

李雪瑞：大家下午好，我是来自中海地产的联合办公品牌OFFICEZIP的李雪瑞，我们这个品牌是老牌地产开发商里面的一个新办公的运营团队，很有意思，我们这个定位是未来办公实验室，我们做的是这个系统内部的研究未来客户和研究未来办公产品的团队，经过两年的发展，目前已经在北京、上海、成都、武汉、雄安等等六个城市有这样的布局，有幸参加这个论坛，大家多多交流。

钱啸：大家好，我是来自氪空间的钱啸，我们是从一个科技媒体36氪脱胎而来，目前已经是全国12个城市，60个空间，30多万平米的管理规模，很高兴今天下午跟大家在这里交流。

金鼎：大家好，我是办伴的金鼎，我们是绿地建筑师的团队为主，我们比较年轻，2015年开始创办，发展到现在是2个国家，7个城市，包括新加坡在内，35个空间，包括10万以上的工位。办伴产品目前是三个方面，空间+科技+服务，办伴整体的发展节奏，第一步是为新办公提供一站式、一体化的解决方案。第二步，希望进入到城市更新以及资产管理的领域。第三步，希望跟行业一起共同构建面向未来的办公物联网，谢谢大家！

赵鑫：大家好，我是来自嘉丰达的赵鑫，我们主要从事的是在北京、上海、杭州、深圳这种一线城市，体量10万平米的产业园区，非常高兴能来到这里认识各位运营商，因为我们是10平米运营过程中需要很多运营服务的机构，我们会找到一些联合办公的伙伴，有的时候也会有公寓的产品，运营过程中会跟专业的公寓运营商进行合作，希望在这里多跟大家进行交流。

王宏波：我也做1分钟的广告，侠客岛里公司，其实跟蛋壳公寓差不多，我们把自己定义成基于数字化运营的运营商，我们关注的是办公领域。今天我们这个论坛是以未来美好生活和美好居住，美好工作为主题，今天请的是全是运营商。很明显的一个变化，大家都在谈美好生活，都在谈高质量发展，特别明显的是我们新一代运营商已经不满足于做物业管理，做园区的招商，我们都管到了房间内部，这是跟过去很大的区别，比如公寓，管着房间的床，家具，甚至连床单也要进行清洗。办公室也是一样，办公室的软装，椅子，饮水，打印机，投影机等等，整个房地产过去以开发为主，我们进入运营时代可能不一定那么合适，至少是开发和运营并重的一个时代。今天我们倡议也提到了，现在是美好时代，美好居住，美好工作，就由我们这些运营商承担很大的责任。

那么怎么看待美好居住和美好工作？从各自的角度来讲，你觉得什么就叫美好？美好应该包含哪几个因素？最好用简明的，关健词的方式来回答，这样让大家印象深刻。

赵鑫：作为嘉丰达来说，我们运营的产业园区主要是两个方向，一个是美好办公的角度，主要服务的是新经济，主要关注三个大的产业门类，一方面包括我们的文创，科技，生物医药。居住的角度，一般的产业园区主要还是关注C端人群，主要是办公人群，为他们提供更完善的服务，集成消费的服务。上海园区居住这一块，我们会联合公寓的运营商，由他们提供更专业的服务。在我看来的美好，在办公领域是让企业更舒服，一个是增加企业的收入，另外是节约税收，包括用人成本，获得地方政府的补贴。嘉丰达把众多优质的服务运营商，我们和政府配合，帮助企业把最后公里打通，让企业生存得更好，这是对于企业非常现实的。对于C端，让他们有更有意思的消费，在我们园区所针对的三个方向，从业的人群都是25-35岁，他们对于新消费非常敏感，也非常喜爱，市场又层出不穷，我们运营的项目，这两年的无人超市，包括按摩椅，睡眠仓，新型咖啡机器，都在不断引入和不断迭代，让他们过得更有意思。我们每个项目都有智慧岛的概念，真正拿出一块空间，利用这块空间为他们提供交互的场地，希望把年轻人的社群，社交在园区里做起来。终极想法美好，一个企业租约可能是三年到五年，短的有可能是两年，希望这些年轻人可以留下美好的记忆。

金鼎：办伴专注于办公，我聊一下我们办伴对于美好办公的理解。有两个关健词，第一个关健词是“效率”，所有的办公归根到底要追求效率，要追求投入与产出。我们只有实现了更好的办公效率，对于我们每个企业来讲，对于我们每个企业当中的员工和人来讲，才能用更短的时间创造更大的价值，有更多的属于自己的时间可以陪伴家人，休闲，拓展自己其他方面的生活，这是我想讲的第一个关健词，是我对美好办公的理解。第二个关健词是“体验”，分两方面，一方面是在所有的企业，包括办公的人员，办公空间当中，办公场所当中的办公体验，包括日常常规的工作，包括各种各样的外事活动，这是一方面。还有一方面，希望借助科技，包括我们的服务，一个好工作的标准是钱多事少离家近，比如离家近，希望通过我们的科技，希望通过办公物联，面向未来的分布式的办公，不能叫足不出户，但是不用开车，不用等待漫长的通勤就可以实现在家门口的办公。

王宏波：钱多事少离家近，这应该是美好办公的一个标志。

钱啸：我们的愿景是赋能一亿人的办公生活，第一是员工愉悦快乐，第二是企业高效成长，我们怎么衡量这个事情？员工加班的时候是不是愿意多留半个小时，办公环境可以改善一下愉悦的心情。第二是能不能帮助他找到一些在别的空间当中不一样的幸福感的体验，比如我们做各种各样的会员福利，做各种各样的消费，同时打造更舒适，更友好的办公空间产品。从企业的角度，什么叫高效成长？从成长的角度再分享一下，2011年36氪创立及我们关注创新创业小微企业的成长，我们知道他们的痛点，我们搭建企业服务平台，建立内部市场，让他们内部产生商业上的关系，这些企业氪空间有可能提高10%的营业额，有没有可能获得更高融资的可能性，我们一直以来都是致力于这个。我们的愿景最核心的两个字是“赋能”，帮助企业，帮助员工幸福快乐的办公生活。

李雪瑞：题目特别好，美好生活和美好办公的理解，刚好跟我们品牌主题特别类似，我们在全球持有70多个写字楼，我们提出了楼宇经济与美好生活这样的主题。联合办公是非常重要的一环，我们更聚焦美好办公，我特别去到联合办公的群里问了一下，做了一个调研，大家认为美好办公应该是什么样的？总结起来我发现特别朴实，就三个关健词，第一是“温度”，第二是“秩序”，第三是“获得感”。我们从关注钢筋混凝土到关注空间里面人的温度，关于“温度”这个词我们已经了好几年，比如现在所有的项目里面配备了AI自动除颤仪，给租户做了心脏急救类的培训，还开发了APP，一旦发生了心脏骤停，马上可以通过APP找到离你最近的急救物资和拥有急救资质的人，通过一些措施在办公的奋斗者感受到空间的温度。然后是“秩序”，是空间和人通过一个规则，能够有序的共生，我们新的产品也是按照秩序感设计的，给大家带来愉悦的，开心的心情。第三是“获得感”，有体面的收入，对于个人工作价值的实现。

马兵：包括开发商，还有运营商，都在强调科技感，强调绿色建筑，强调居住者、办公者和建筑的健康的关系，很多是可以量化的，可以看到的，北京坊王总也在说，可以用钱砸出来的。很多美好还包括隐性的，间接的，短期内无法见到直接效应的美好的东西，比如空气运营商，长租公寓的运营商，提供的服务维度，服务的品质，服务的能力，客户的感受，客户的黏性，很多这些东西直接的在租金上是无法体现出来的，但是这个从长期来讲，是我们这些新兴的空间运营商区别于传统二房东也好，传统的空间商也好，是一个核心竞争力，是服务能力的提升，是维系客户黏性的提升，甚至是提高空间议价能力。另外，有附加值的，客群定位，他到你这儿，而不去别人那儿，长期在你这个地方，能够留下来的，除了可以量化的部分之外，还有他对美好的诉求。

王玺龙：我好像是这排里为数不多的公寓运营商，关于居住部分的。关于居住部分，美好居住这个理念有四个关健词很重要，住得起、住得安全、住得享受、住得可持续。能够在城市生根发芽，把种子种下去是第一步，但是现在都有一些困难，所以我们第一步要解决的，很多解决的都是第一步能住得起。我们延伸出来的，我们集中式公寓，这几个月集中式公寓一直处于风口浪尖的状态，包括涨价也好。另外一个逻辑是降低整体的生活消费，降低租客整体的生活消费，比如我们提供一些健身，或者其他的服务，可以让他不去购买其他的服务，这样就可以降低整体的生活成本，这是住得起很重要的部分。第二是住得安全，有两个方面，第一方面是消防安全，生命安全，第二方面是健康方面的，比如甲醛，甲醛这个事情整个行业都有，我们无法回避，最近炒得很火的，比如被动式建筑，或者毛细新风等等高科技，对于公寓来讲还达不到那样的水平，成本非常高，高到开发商做楼盘的时候都无法承受。我们全家居去板材化，能不能做到这一点？因为铁是不会释放甲醛的，我们能不能在家具和配制上做一些文章，可不可以这样？这就是一个方向。第三是住得享受，我们作为运营商来讲，这是我们的向往，因为快乐是租客的，我们提供的是基础和服务，我们的服务让他们感觉到若有似无，这才是最好的状态，我们不要每天都刷存在感，让租客安安静静的做美男子或者美女子，感觉不到我们的存在，但是每天都过得很开心。当然说得很虚，每家对于住得享受都不一样。最后一个问题，美好生活中更重要的是住得可持续，我们以前说刚需保障化，中端豪宅化，刚需到底靠什么？是北京5万起的房子吗？是几乎无法购买的名额吗？一定不是这样的，刚需要靠租赁化。反过来一个问题？什么是刚需？80平米的两居是不是刚需？对于刚生孩子的家庭来说就是刚需。所谓刚需租赁化，当毕业的时候可以租床位，有点积蓄的时候可以住单间，有家人的时候可以住两居室，把老人接来的时候住三居室，可以很安心的一路租下去的时候，通过租可以解决他人生前8年的关于住的问题，我觉得美好生活到来了。

刁露：我觉得这个题目特别大，美好生活，美好办公，我是这么想的，首先什么是美好？坦白说，如果站在公司的角度，给你的客户提供的无外乎是两个产品，产品+服务。今天在座的很多是做存量资产，房地产发展到现在这个样子，有增量也有存量，增量还是很多，我们拿北京市举例，现在做增量都跑到哪里？现在都跑到七环了，市里更多是做存量资产。对于每家企业的选择，主要做的是增量资产还是存量资产，最核心的本质，对于企业来讲就是到底服务的客户，你的定位是什么。安歆公寓的定位非常明确，就是定位这个客户群，包括你是做办公还是做公寓。所谓谈论美好，每个人都有美好的生活向往，面朝大海，春暖花开，都有很美好的场景，但是对于企业来讲，所能提供客户的，如果提供符合定位的细分客户，能不能提供比竞争对手，或者比这个行业里更好的东西，这是对于每家企业所面临的一个问题，能不能给你的竞争对手更好一点的产品和服务，这其实是非常重要的一个东西。第二说到产品和服务，产品不管是做重资产还是做轻资产，你的产品能不能比别人的性价比更高？背后就要说到在你的运营管理里怎么把控，其实对于企业来讲，这是最难的。我记得以前当时看沃尔玛，他们对客户来讲宣称的是天天低价，别人卖洗发水20块，我卖19块。但是到沃尔玛公司内部来，最重要讲的是天天控制成本，对于客户来讲是提供低价产品，但是对内来讲是天天控制成本。对于美好生活，美好工作的定义，对于企业，站在我们今天的角度，能不能通过提高自身的运营管理的能力和效率，从而提高我的运营水平，从而给客户提供更好性价比，更优的产品，可能是这么一个逻辑。

王宏波：美好是由运营商通过把自己的成本控制好，把自己的利润进行让步，才能让客户感受到美好。这个话题每个人都有不同的看法，每个阶段都有更美好的事情出现，每家企业都在追求客户的满意，每家企业都根据自己的定位，有的服务，有的从智能，有的从颜值，有的从现场的温度，社群等等，从这些方面来提供客户的满意度，让客户感受到美好。这个话题会一直讨论下去，我们就不深入讨论了。后面希望大家讲明观点，简单的解释，第二个话题的讨论，我们从移动互联网开始产生红利以来，在新经济和创业领域都有一个规律，就是靠补贴占领市场，排挤对手，最后形成寡头，成就商业模式。虽然大家讲到共享单车可能是一个失败的案例，其实也有可能成功，错过了OFO和摩拜可以合并的时机，如果合并了可以占到市场上90%以上的规模，可以算是一个技术失误。过去从360用免费占领市场开始，一直到今年的上半年，这种模式是屡屡奏效的，就是通过补贴占领市场，然后排挤对手，最后形成一到两个的垄断市场，最多三个。这种模式在空间运营领域是否适用？有没有可能在这个领域复制？我觉得这个话题肯定每家都有不同的看法，请大家发表意见。

刁露：我觉得特别庆幸的是房地产这个行业，我们说的存量资产的市场，它跟互联网还不是一个套路。在互联网领域，不做第一，只能做唯一，如果做第一还不能存活，必须要做唯一。说到制造业，通用电气曾经说在一个行业只做第一，或者做第二，如果这个行业做到了第三，这个业务就卖掉。在我们现在所处的这么好的行业，不管是运营的办公空间，还是租赁市场，市场还是很大的，大家还是有很多的机会。

王玺龙：通过购买流量的方式，应该在地产里面是一个太可取的方式。主要的原因有两点，地产有两个特点是跟互联网完全不一样的，第一个特点，它的分散性，或者说它的区域性，这是第一大特点。第二个特点是低频次。这两个特点决定了整个地产行业跟互联网行业是不一样的，互联网行业所谓的靠补贴，比如购买流量，非常低廉的集中获取流量，通过另外盈利的点去补贴这个流量。举个例子，比如通过送外卖的方式获得流量，比如酒店，抽5%到10%，但是量非常大，因为靠配送，外卖等服务有非常大的流量。地产领域不是这样的，频次很低，居住频次更低，一个人可能住半年，酒店可能频次稍微高一点，那也是一天就一次？互联网是什么样的？我有一天6个小时待在知乎上，每天打开知乎7次，还比如抖音。排名前100名的开发商占市场份额多少？非常少，每个城市可能都不一样，比如郑州这个城市，万科都很少，万科可能是全国最大的，开发商都是这样，那租赁服务商呢？

马兵：这个题目比较大，补贴应该是两个层面的，一个是为了获取流量，往下游的补贴，我认为这是伪命题，因为我不是产权所有方，我是运营方，或者说是二房东，要保证合伙人的利益，不可能进行大面积的补贴。第二长租公寓政策方面的补贴相对比较少，我们从2013年开始做联合办公，后来把范围减小，做园区，做写字楼，联合办公比较少。2013-2015年上游的补贴特别多，在座也有好多做联合办公的运营商。这个事怎么看待？上游的补贴是让你快速壮大的捷径，也是一个催化剂，也是一个附加题，也是锦上添花的，有它是最好的，但是它不是空气，也不是水，不能靠它来活着，但是离开它还得要自力更生，这才是最核心的。

李雪瑞：为什么互联网+N能发展得很好，为什么互联网+房地产就做不下去呢？我们总结了一下，确实不太合适我们公司这样的模式，我们认为空间运营，我们公司内部总结的一个公式，空间运营的价值应该是空间+时间X运营的N次方，我们关注的是空间的产品和运营。

钱啸：互联网行业也好，其他共享经济也好，通过补贴最终获取的是用户，对于联合办公来讲，获取用户重不重要？非常重要，氪空间可见的三年内，规模都是我们最重要的事情，无论从获取物业的角度，还是从获取用户的角度，我相信补贴可能是一个手段之一，这是非常有效的时段。但是第二个问题，我们通过补贴，通过一定代价，获取到的这些用户，我们怎么样让他们留存下来，以及从每一个用户身上发掘更大的价值，这是规模实现之后自然而然产生出来的新的挑战，同时也是更大的机遇。从这个角度来讲，相信补贴一定会存在，一定会出现，对于任何一个希望达到一定规模经济的企业来说，它都很重要，只不过我们在这个补贴的投入过程中，是不是头脑清醒，是不是获取用户之后还能够把花出去的钱赚回来。我们今年上半年大量扩张，无论从获取物业还是获取用户，确实花了一些代价，我们已经有一整套的无论是工位销售的模型，财务的模型，投资回收的模型，整体都非常稳健，而且都能够实现。我们愿意花一些代价换取我们的时间，换取我们的规模，这是我们的一些看法。

金鼎：办伴对这个事的认识很明确，我们认为这不可能是垄断，这是第一点。第二，我们举个例子，9月份新开的（悦来）项目，两端，一个是资产端，一个是企业端，还有几方，业主方，投资方，租赁方，运营方，我们从服务的管理，从资产端和企业端，共同去分享城市更新，资产保值增值的增量的蛋糕。我们之前也有项目，在整个城市资产管理，包括城市运营角度来讲，基本单元就是单件的资产，如果单件是坑就一定是坑，未来办伴所有资产应该是一辆动车，每个资产本身都是具有活力的。

赵鑫：因为我们嘉丰达也是做产业园区专业的运营商，我们不太认可使用补贴的方式获取流量。我们在办公这个领域还是不太一样的，因为办公在企业的生产成本里只是行政支出的其中一小部分，如果能够把产业服务做得比较优秀，让企业在我们的园区中，无论是产业连，搭接，撮合交易，无论是有更便宜的用人成本，在这些事情上为企业把服务做到了，这一点成本的增加对于企业来说不是什么太大的问题，而我们付出的流量，无论是低的租金还是怎么样。BAT公有云非常厉害，但是工业云就遇到了比较大的问题，某一个细分的门类，我们要做得很深，做透了才能把服务做到位，才能把增值的服务进行实现。

王宏波：如果对运营行业不是特别辽西的嘉宾，可能觉得这个问题很奇怪，为什么会讨论这个话题？客观的讲，我们在座的都是见证者，包括公寓运营和办公运营这三、四年的快速发展，客观地讲，虽然每家都有每家的特点，其实产品是偏同质化的，大家谁也不可否认，对于满足企业和个人的刚需而言，可以说他们是同质化的，在这种偏同质化的情况小，我们作为这个行业组织，还要呼吁这件事，如果我们陷入价格战，陷入渠道战，其实市场的供应就这么多，用很低的价格去投入市场，会拉低整个行业的收益，最后导致所有人都不赚钱，用资本去补贴，占领更大的市场，在这个行业也是不大容易存在的。希望大家共同维持行业的秩序，因为本身是同质化的，最终手段只有价格，大家应该依据自己的成本来定价，依据自己的服务能力来定价，一旦进入恶性竞争，其实中国有很多行业都是因为行业之间的恶性竞争导致行业进入负向的循环，服务越来越差，质量越来越差，最后这个行业就变成问题很多，很负面的，对我们整个从业者都是受损害的。

直接进入第三个话题，我们这个行业在空间运营行业，2018年是跌宕起伏的，我们在享受市场很好的时候低谷也同时来到了，整个市场确实在高速发展，这个需求确实是很大的，客户主动选择办公的比年初增加一倍，局部地区可能超过一倍，市场需求是很明显的，公寓也是一样，公寓的出租率都是很高的，但是市场出现了很多很多质疑，对于行业，对于二房东。刚才讲了本质上是同质的，我挖你的客户，这种情况是有的，刚才讲到我们是希望行业能够健康发展，能够规范发展，我们想听听各位，从你们的角度来讲，今天在座的都是有影响力的品牌，你们对自己品牌提哪些要求，你们希望怎么自律自己？也可以对同行喊话，可以不点名，当然你们愿意点名我也欢迎，比如希望同行的某某品牌怎么来自律自己，怎么为这个行业的规划发展起到带头作用。

赵鑫：刚才主持人提到的问题，我是这样看的，我们所存在的价值，就是跟合作伙伴，跟我们的业主 能够把租金有效的提高起来，跟我们所做的服务是相悖的，我们希望能够把服务做强，黏性做大，让客户主动的选择，能够留在这边。如果提到对公司的自律来说，必然在一个园区，特别是10万平米园区的服务，需要完备性，意味着一旦进入某一个产业园区，比如智能制造的产业园区，比如文创的产业园区，所有基础的服务手段跟其他园区可能是一样的，我们对自己的要求是什么呢？我们一定要把承诺的事情全部做到，把自己答应的事情，把自己写过的事情一点一点做到，尽量去完善，这可能才是对自己产业服务，包括业务服务提升租金的核心要求。

金鼎：办伴一直比比较稳健的节奏在发展，我认为这个稳健的节奏无论是产品的打造，还是服务的质量上来讲，是一个基础的保证。另外，2018年我的理解，整个行业，包括市场的发展，其实是比我们预想得还快，市场受教育的程度，包括对整个共享办公产品的接受程度，也比我们预想得要快。从年初CBD有一些超甲的写字楼，不太接受联办模式和品牌，到下半年，最近几个月，欢迎，甚至是主动邀请我们到空间里去，我想未来这个行业，这个市场，这个量是巨大的，从行业内的角度来讲，大家应该共同的把这个蛋糕做得更大，更好。

钱啸：对我们来讲，第一方面，发展更加审慎，从目前的规模来讲，有一定的规模了，发展更加审慎，这是我们对于自律的第一个要求，更关注空间经营的情况，把我们的收益带给更多的伙伴。第二个还是产品，真正做到让客户满意，能够享受的工作环境。第三，对于氪空间来讲，其实只有这两个目标，并不是说一定要做到什么程度，因为市场很残酷，市场就在这儿，没有办法通过自律要求别人怎么做，打造好自己的竞争力，让自己有核心的产品，核心的空间产品，社群和服务，愿意留在这里就成功了，不要管别人怎么样，就是有更加让客户满意的产品。

李雪瑞：这个问题很尖锐，我们也在思考这个问题，随着2015年联合办公在中国快速发展，需要每个品牌都要呵护它，新生事物出现一点点负面的好像就对这个行业有质疑，我们应该有这个义务应该让市场对这个行业更加有信心，我们一直在深耕商办，客户对于联合办公，传统办公的需求，是反复被验证的，这个需求被存在，尤其是在经济不好的情况下，资产的组合，比如有些企业把核心部门，行政部门放到传统的写字楼里面，把业务性，伸缩性，灵活性很强的放在联合办公里面，确实很强，我们要一起捍卫这个行业的信心。

马兵：无论是创业公社还是同行，应该回到自己公司的本质，因为我们和互联网公司还是不太一样的，最想要的是什么，一定要回到自己的本质，没有到相煎何太急的阶段，没有到相互挖墙脚的阶段。我们这个行业都是在大的背景下，都是很小的，何况某一家运营商。另外，应该团结起来，抱团取暖，这是新生的事物，在政策层面，今年才有这个行业，这是我们携起手来需要做的，而不是挖墙脚，我们也天生面临很多消防的问题，面临派出所的问题，等等很多问题。虽然刚才王总说我们有很多同质的东西，但是每家都有自己的特色，都有自己的长处，还是有合作共赢的地方，还是有优势互补的地方，我们应该是静下心来挖一挖，在座的各位肯定能挖掘出来优势互补的方面。

王玺龙：主要是长租公寓这个行业，今年起起伏伏，根本原因是一个大的矛盾，较为幼稚的招租，营销运营能力，财务管理能力，过快的金融的放开，以及政策的全面倾斜之间的矛盾，我们短时间内大面积的铺开，我们看到看到了一些个人的企业，之前看过几个案例，全部都用租赁贷这种确实是有的，这是过度翻开的部分。第二是根本不知道第二个财年覆盖率应该达到多少，这是一个本质的矛盾，要通过市场化的方法去做一些更新，淘汰掉落后产能，维护品牌。无论任何行业，做开发贷的时候要进行资金监管，资金监管是有必要的，而且逐步逐步做金融放开，不要一下放那么大，也是有必要的。

刁露：我觉得商业的本质对于企业最重要的还是要盈利，因为企业要生存，即便很多企业说要做规模，为了A轮，B轮，C轮，最后上市，但是上市一定不是最终的目的，上市的目的还是要把企业做好，还是要有盈利，给股东有回报。我做一个项目，一定要成功，一定要确保这个项目盈利，我是比较赞同，因为这个行业毕竟不完全是互联网行业，这个市场还是很大的。换句话说，每年的增量市场也会有很多新的投入，还有这么多开发商从政府拿很多土地，量也是很可观的，还有这么多存量资产，每家企业做好自己的事情，市场还是很大的，是否自律，是否做得很好，市场会去检验的。

王宏波：这个话题确实比较敏感，我们勇敢的提出来，也借这个场合，借这样一个论坛，提醒一下从业者，整个空间运营，特别是现在所谓的新运营，运营到房间里面，每一个桌子，每一张床，这样的新运营是刚刚兴起的事物，市场空间还是非常巨大的，但是也容易产生很多负面的，毕竟涉及到个人，企业成本 ，涉及到员工个人健康，涉及到政府的产业布局，涉及到国家租住平衡等大的产业方向，有一定的政治性一的要求。我们希望大家呵护这样的市场，做好自己的事情，守望相助，就算做到老大，如果这个行业名声很不好，大家也对这个行业会敬而远之，希望我们新空间运营行业不要进入恶性循环。

我们侠客岛里自己也要自律，总体来讲我们还是很稳健运营的，希望探索更多跟资产方合作的模式，客观的讲，对于办公领域的租赁运营，不一定完全能够实现业主和运营商的双赢，希望探索更多的基于资本，基于合作的模式，公寓领域不太一样，面对更多的是小业主，办公领域希望能够通过更多的运营模式，不一定完全是租赁运营，现在各家都在探索，包括购买运营，成立运营公司合作运营，我们希望通过产品，通过运营，通过服务的增值，能够实现运营商和物业持有者和企业之间的三赢，如果我们纯租赁运营，跟业主关系不是那么大，但是对于这个面积而言，收入是固定的，侠客岛里也会探索更多的模式。

最后一个话题，2018年跌宕起伏，上半年整个运营市场都非常好，今年也是扩张最快的一年，还活着的都扩张了一倍以上，下半年一盆冷水，现在如果还没有缓过来了就该危险了，2019年你们打算怎么做？有什么市场预测？

刁露：希望明年的市场更好，企业已经做好过冬的准备了，不管怎么样，我们今天还是赶在历史上中国最好的时机，无外乎短期内每个企业该如何过冬，还是要有积极的信心，要乐观面对，做好自己的事情。

王玺龙：我对明年的市场判断，起码从我们来看，北京市场应该是持续的降温的状态，2018年这样已经不太会了，毕竟2017年发生了特殊事件，我们对于2019年，应该是未来五年最好的一年，我们要做的事情非常简单，锻炼好自己的内功，既包括自己的运营能力，也包括了自己和合作单位之间的互动性，我们还是非常期待，未来五年将会是中国存量居住这个行业有史以来最大的爆发性的五年，这五年供给量会超过过去的十五年，决定了整个中国存量居住这个行业格局的五年，明年是未来五年的第一年，会逐步有存量的入市，我们可以期待一下，会给整个市场带来什么，给局部的市场带来什么，我们是非常期待的。

马兵：长租公寓和联合办公不是一回事，公寓是刚需需求，只不过是高和低的问题，可能考虑到政治的环境，社会环境问题，对于我们运营商来讲，小的会很危险，包括下半年出了很多，比如现金流断了，可能会很危险。但是对于具有核心竞争力的，或者资金比较好的，也许可能是一个很好的机会。我们完全是轻资产的运营商，我们也在考虑开始并购，这是长租公寓。联合办公，因为我们不是纯联合办公，偏向于传统办公和联合办公相结合的情况，今年整个经济环境特别差，包括招商的佣金，原来0.8，1.2，1.5，还有三个月的，越不好的越补贴，市场环境好不至于是这样。从前端来说，轻资产的运营商来说，确实有一些比较便宜的资产已经出来了，北京和外地还不一样，北上广深都不一样，北京好多地方纯租赁，包括合作，还有各种方式，机会比较多，找的人比较多。归根到底，具体到每个运营商，核心还是有自己的核心竞争力，能坚持下去。第二是现金为王，不离开事物的本质，2018年不好的问题都是出现在这个地方，共勉。

李雪瑞：周期总有变化，经济总有高峰和低谷，打好自己的竞争力和能力，我们也有2019年的愿景，联合办公也好，生意也好，对我们来讲是充满魅力的事业，希望我们不忘初心，继续研发、打破，给客户提供超越期望值的办公体验。

钱啸：抓住机遇，迎接挑战。先说挑战，经济环境带来的冲击对我们来讲感同身受，无论是用户端还是各个方面。在这个基础上，我们接下来一年非常好的机遇，第一是环境对我们带来的资产价格的下降，大面积的空置，也许有更多的机会拿到更好的物业。第二是企业缩减退的时候，第一选择会考虑到联合办公，对我们来讲是很好的抗周期产品。第三，也许更谨慎的扩张，或者更好的打磨服务，构建自己的服务社群，增值的内容，成为更加丰富的平台。2019年或者更远的未来，把自己打造成更有规模化发展实力的，能够给企业和会员提供全方位服务的办公平台。

金鼎：办伴2019年有两件事情，第一件事情是从规模和模式上，从单一的碎片空间，楼宇内的单个空间到楼宇级别。第二是模式上，除了服务于入住办伴空间所有用户和企业，还有是把我们这种模式输出出去，未来几年的时间我们认为都是持续的，不仅仅是入住共享办公空间的企业，包括很多领域，很多行业的传统企业，也会有对新办公，对社会办公的需求，这是两个方面。2019年办伴会继续保持自己的节奏，做自己擅长的事，服务好自己的用户。

赵鑫：2018年底在我们运营的园区中，我们确实能够感觉到经济的寒意，2019年我们要做的是三个方向，第一是结合产业政策和形势，现在大力倡导降税减费，我们尽力把最后一公里的服务帮助企业做好，让租赁我们空间的客户过得更好。第二是选对产业的方向，今年包括我们运营的文创园区，很多文创企业受的冲击今年还是比较拉的，我们在后续的产业选择上，更多的倾向于结合产业力度，可能更多关注智能制造，集成电路和芯片等等。第三，作为运营商来说，我们可能会扩展收入的来源，因为现在每个员工在园区工作8个小时到10个小时，这一部分流量由于我们10万平米体量的园区，我们愿意跟供应商和服务商去分享，我们所接触过的，除了刚才举的新消费的例子，包括用直饮水取代桶装水，都可以去完成分享，既给园区带来新的活力和体验，同时也让我们的收入来源更加丰富。

王宏波：我稍微说一下我们对这个行业的看法，对2019年的展望。我非常认同大家对2019年的观点，2019年还会比较艰难，从我们接触到企业的预期，还没有一个明显的转变。我们也看到国家的政策，我个人觉得力度已经蛮大的，比如个人所得税的下调。个人获得感比较强，但是企业的获得感还没有那么强。刚才看到一条消息，据传明年1月1号由税务征收社保暂缓，这是一个正规媒体发出来的，不是我造谣，其实这些才是我们企业比较关注的，社保费率，人工成本等等方面，国家已经非常重视了，从重视到能够转变还需要一个过程，习大大很早就提出新常态，只不过大家不理解，我们慢慢理解什么叫新常态了，新常态就是永远都那么纠结，没有好日子过，现在开始进入这个状态了。任何一个生意接下来都会面临很大的挑战，特别是B端，但是还是有传导性。包括刚才钱啸也讲了，联合办公有逆周期，但是不会逃离周期，从侠客岛而言，我们还是非常谨慎的。我们2019年没有做全年的新资产计划，不是不做，我们是随遇而安，碰到好资产就做，碰不到好资产就不做，我们是按季节做的公司规划，不按年度做了。我们现有资产规模已经很大了，现有资产可以很明确的下出指标，我们专门成立了部门做新资产，一个季度一个季度的看，这样比较合理，专注于自己能力的建设，希望能够适应这个冬天的温度，慢慢才会有新的生机出现。运营行业的空间确实很巨大，任何一个企业既要做好过冬，我特别赞成熊猫公寓的看法，现在从存量向运营转变的快速成长期，前几年就提运营，其实开发商并没有很重视运营了，现在慢慢开始重视运营了，再过几年可能更重视，这就是机遇。现在很多除了北京、上海新增量比较少，很多二线城市还是以新增为主，很快他们也会进入到存量时代，这个时候中国才会真正进入运营时代，这个时间并且会很长了，我们对这个行业充满信心，特别是新运营行业，创新运营行业，我们是充满信心的，希望每一家都能够在这样一个很有前景的行业中规划好自己的业务，互相扶持，让这个行业快速成长，每家在这里面都能够得到自己的收获，都能够得到自己的企业发展。这个行业特别巨大，出现十几家上市公司，房地产上市公司有多少家？几百家是有的，为什么空间运营行业就不能出现？至少20、30家是有的，空间还是很大的，应该维护好这个行业。

我们这个论坛去年也在这个厅，希望这个论坛每年在这个时候都能够举办，做一些碰撞，讨论一些干货，面临一些挑战，迎接全新行业的快速发展，谢谢大家！谢谢各位嘉宾！

王岩波：感谢各位嘉宾，关于行业观点的碰撞与分享，各位来宾，品牌赋能未来工作&居住方式创新论坛圆满结束，再次感谢大家的出席，预祝大家新年快乐，工作顺利，明年再见！