新年京城楼市两大谜！一新盘凌晨3点仍在选房，说买到就赚到！另一房企抢先降价，究竟是何信号

　　节后首个获发预售证的限竞房项目，已于2月18日晚6点正式开盘，开盘现场人山人海，超千人参与摇号600多套房，从晚上8点开始摇号，一直持续到第二天凌晨3点多才结束，据说目前仅剩几十套房源。

　　另一个现象是，春节后，北京多个项目看房的人多了起来，一些项目的销售人员也开始在朋友圈里发布项目认购捷报。泰禾北京更是打响了新年价格战第一枪，多个项目降价促销，春节后首周劲销15亿。

　　这些新房市场的变化有何信号意义？能否说明楼市有回暖趋势呢？今年北京新房市场走势如何？

　　对此，接受券商中国记者采访的业内人士认为，地段位置较好的限竞房热销是个案，并不能说明新房市场出现回暖趋势，绝大多数限竞房位于五环外、六环周边，这些项目普遍存在大面积滞销的情况。由于新房市场库存增加量较大，泰禾绝对不会是今年唯一一个采取价格战略的企业，对于目前的北京楼市来讲，抢跑才是区域型房企最应该采取的营销策略。随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战或继续升级。

　　先来看一下节后首个新房开盘现场的气氛：

　　超千人摇600多套房，凌晨3点多才结束

　　2月18日晚6点，北京节后首个限竞房项目——国风长安正式开盘，开盘户型为高层1-4号楼，房源共计633套。据了解，此前，该项目已经进行了验资排卡，要求工行卡有60万存款，排卡人数超千人。晚8点开始进行公证摇号，参与摇号的大概1千多组，现场人数有2000余人。

　　一位参与现场摇号的李女士对券商中国记者表示，她昨晚6点前来到开盘现场，直到晚上10点半还没轮到选房，最后到凌晨快1点了才选到房，但是没有选到中意的户型。“我走的时候还有人在等，销控表上也还有房。一下子开600多套房，一次全选完肯定很晚呀。”她说。

　　对于该项目开盘现场人山人海的场面，李女士表示在预料之中，因为开盘房源套数多，而且每家都去两三个人到现场，看着人就很多。大多数人是抱着摇上就买的心思，也有不少人弃号不买的。

　　谈及在众多新房中看中该项目的原因，李女士告诉券商中国记者，她买房是为了自住，因为单位搬到西南边了，所以想选一个离单位近的地方，她觉得该项目的性价比较高。

　　据了解，该项目位于北京丰台区西四环外，主要产品有高层和叠拼别墅，本次是项目首次取证，包括4栋楼，共633套房源，均为高层产品，附带全装修交付，单价在每平方米5万4到5万7之间，户型最小的是72㎡一居，主力户型是89㎡跃层两居，总价468万起，此外还有少量198㎡四居，总价1040万起。

　　有房产中介人员表示，该项目周边二手房单价在6万以上，距项目400米远的某二手房项目单价超过7万元，该楼盘仅5万5万，买到就赚到。

　　券商中国记者今日从该项目售楼处了解到，该项目去化情况目前还在统计，600多套房目前大概还剩几十套89㎡的跃层。

　　泰禾北京打响开年价格战第一枪

　　春节后，就有“泰禾北京打响开年降价第一枪？三大项目最高降700万”的传闻出现。

　　而实际上，泰禾北京的确在优惠促销，但是优惠力度并没有传闻那么夸张。券商中国记者了解到，这是北京泰禾在春节后首周启动的“壹号抢收计划”，包括北京泰禾· 金尊府、北京泰禾· 金府大院、泰禾· 西府大院及泰禾· 北京院子二期四大项目新品集中入市，虽然有的项目推出限时优惠特价房，但对付款方式要求严格，有的特价房甚至要求全款支付。促销活动也让北京泰禾在新年首周劲销15亿，当周累计接待客户来访量近5000组，其中既有金融圈层客户，也有世界500强企业高管，老换新、小换大的客户也非常多，综合来看，其置换型客户占成交主力。

　　不过，对于泰禾北京的降价促销，有业内人士认为是因为泰禾资金严重紧张。但也有业内人士认为，此次北京泰禾率先启动的“壹号抢收计划”对今年的北京楼市有标杆意义，在稳楼市的调控基调下，房企之间的竞争会更为激烈，谁能在第一季度打好第一枪，谁就在今年的市场上更有主动权。

　　合硕机构首席分析师郭毅接受券商中国记者采访时表示，泰禾可能还是针对北京区域市场供过于求的去化压力所造成的项目大面积降价。其实从价格战来说，2018年限竞房的价格战就已经开始了，但是从今年来看，一些商品房的项目也在价格上作出相应的调整和让步，希望能够调动市场需求，这充分说明目前北京市场因为限竞房的大量上市，同时限竞房中限竞别墅的配比比较高，市场上出现了总价1500万到2000万为主的限竞别墅的供应局面，对于商品房市场的别墅形成了压力，对于泰禾这种以开发别墅产品为主的开发商形成了相对较大的市场挑战，所以泰禾才会在今年打响了降价第一枪。

　　热销楼盘是个案，不能说楼市回暖

　　对于节后首个开盘项目热销，郭毅对券商中国记者表示，对于限竞房来说，地段位置条件是王道，因为毕竟限竞房的价格有明确限定，相比新建商品房有相对比较大的价格优势，同时又相比同区域的二手房在居住品质上占据一定的优势，所以地段位置越好的限竞房整体成交情况越好。但是这并不能说明新房市场出现回暖趋势，因为毕竟位置好的项目只是个案，绝大多数限竞房位于五环外、六环周边，这些项目普遍存在大面积滞销的情况。

　　“今年北京限竞房供应还会明显增加，同时在整体新房市场中供应的占比也会保持不断上升的趋势，而大量的限竞房特别是同区域限竞房的集中上市，对于整个市场需求的释放会造成不利的影响，局部区域将会出现严重供过于求的情况，这在2018年已经有所体现，在2019年供大于求的区域量还会不断增加，库存去化压力将得到更深化的显现。”郭毅对券商中国记者说。

　　库存量大，已有价格战或继续升级

　　去年下半年以来，北京大量新盘取证入市。券商中国记者根据北京市住建委官方信息统计，去年12月共发了27个预售证，而今年1月仅发了2个，2月发了4个。由于签约有滞后，实际销售情况从数据上还不能完全反映出来。

　　中原地产研究中心统计数据显示，在过去一年，北京楼市库存增加到了最近4年最多的5.66万套，相比2018年初上涨了2万套以上，上涨幅度高达57%。其中，大量限竞房网签数据非常低迷，已经普遍性亏损，即使大多限竞房项目已经普遍降价10%左右，市场依然萧条。截止2月18日，北京合计入市了41个限竞房项目，合计57期，供应的限竞房住宅有26501套、合计的建筑面积是309万平方米（其中部分含地下），而整体合计签约只有62万平方米6079套，网签比例仅为20%，整体看，实际销售的平均签约数量也不足40%。

　　据中原地产首席分析师张大伟测算，2019年北京春节前入市的土地合计将有92个限竞房项目，大约1000万平方米，开发商投资将在6000亿左右。而到目前为止，从第一宗地开始，2年时间只网签了250亿，真实销售500亿。北京90%的限竞房入市项目已经亏损，销售周期和各种成本远远超过之前预期。

　　除了限竞房销售低迷，商品房也受到限竞房的拖累，成交量也并不特别理想。郭毅对券商中国记者说，虽然说商品房的品质优势非常突出，但是毕竟开发商在追求高品质的同时追求利润的最大化，其定价必然要远高于同区域的限竞房，所以在产品品质拉开差距的同时，价格的差距依然存在。对于商品住宅产品来说，同样也会面临客户不足，需求不足，成交迟缓的局面。从今年整体的新房市场成交量来看，因为供应量的绝对基数的增加，可能会造成整体市场的绝对需求量的上升，但是从单盘个案来看，成交下滑、价格调整的项目数量将会不断地增多。

　　郭毅认为，泰禾绝对不会是今年唯一一个采取价格战略的企业，反而因为泰禾率先打响价格战，有可能在年初收割更多的市场份额，对企业的市场去化形成优势。此后跟随泰禾降价的项目或企业，相对来说效果会逐渐减弱。“因为毕竟北京目前还执行着极为严格的限购政策，同时首付比例最高达到八成，部分有一定购房意愿的购房者，在购房资格和购房资金被使用完毕之后，再次选择重复置业的可能性会极大的降低。所以对于目前的北京楼市来讲，抢跑才是区域型房企最应该采取的营销策略，谁能先把购房需求聚拢在自己企业和项目旗下，谁就能2019年取得相对领先的优势，后发企业可能会面临比较大的业绩挑战。”郭毅对券商中国记者说。

　　张大伟也表示，限竞房项目已经出现了明显的价格调整，随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战会继续升级。

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