楼市：“力度最大”的减税来了？！

　　本文为天天说钱团队原创作品

　　如果消息属实，这可能是10多年来针对二手房交易力度最大的减税！

　　这个城市是东莞（楼盘）。

　　从上周末开始，就不断有读者跟我爆料，说东莞二手房交易里“最惹非议”的个人所得税即将调整，可能出现大幅下跌，下周一（3月11日）开始实施。

　　3月11日，东莞本地比较活跃的公众号“我们的东莞”率先披露了降税的消息，称：从3月11日开始，东莞二手房交易个税可按照两种方式征收：全额2%或者差额20%，具体哪一种可自行选择。

　　到我写这篇稿件的时候，“我们的东莞”公众号发布的消息，仍“安然无恙”地存在着，点击早就超过了“10万+”。官方至今没有证实、也没有辟谣，更没有删除这篇文章。东莞当地的正规媒体，也保持着沉默。

　　今天（3月12日）上午，“每日经济新闻(博客,微博)”在官网上发布了署名记者的正式报道（见上图），印证了消息的真实性。报道说：

　　记者就此致电东莞黄江、塘厦税务分局和中介机构获悉，3月11日起开始执行新政策，可以按差额20%或全额2%征收。具体采取哪种征收方式，由税务机关根据纳税人提供的资料来确认。不过，截至发稿，记者并未看到官方发布的文件或通知。

　　看来，这是一次“不宣而战”的楼市新政。去年以来，很多地方政府都采取了这种方式来“分城施策”，对楼市政策进行调整。

　　在朋友圈，我还看到很多东莞中介在转发下面的截屏。

　　上图：中介圈子里转发的“政策解读”，倒数第11行的“3000”应该是“300”。

　　这个截屏给出了更多的“新政细节”，但同样没有获得官方证实或者否认，看起来很像是真的。

　　于是我们可以大致描摹出东莞这次“新政”的轮廓：

　　第一，二手房个税的确出现了两种征收方式，这本质上是针对二手房交易的“大幅减税”，可以提高交易的活跃，对楼市是重大利好。

　　第二，对于“二年内”的房子，税仍然是非常高的。显然，官方不鼓励“短炒”。

　　下面我简略分析一下。

　　在二手房交易中，会出现个人收入所得税。一般来说，买的时候比较便宜，卖的时候比较贵。中间的差价，再扣除合理的成本（主要是装修、按揭、维护、纳税等）之后，视作是卖方业主的“收入”。按照国家的规定，要征收20%的个税。

　　由于近年来房价上涨很快。比如一套100万的房子，10年下来可能就涨到了300万。中间有200万的差价，如果扣除“可以证明的”、“合理的”成本，比如装修费、按揭成本、纳税成本，假设是30万元。则这套房子卖的时候（300万出售），原来业主理论上就有300－100－30＝170万的收入。

　　按照20%的个税税率，则将产生34万元的个税。应该说，这个税负是非常沉重的。因为10年前的100万，和现在的300万，其实无法简单加减，购买力完全不同。

　　正因为如此，国家虽然名义上规定个税税率是20%，但在二手房交易里往往采用“核定”的方式，给出一个优惠、简便的计算方式，比如按照成交价的1%、1.5%或者2%，计算一个简单的个税。

　　比如这套房子卖300万，假设官方给出的纳税评估价也是300万（实际上，会低于市场价一点），那么按照2%的核定税率，个税只用缴纳6万元，而不是34万元。

　　中国绝大多数城市，都是按照1%到2%的核定税率，来征收二手房交易时的个税的。只有东莞和北京（楼盘）是例外，严格按照差价的20%征收。

　　对此，东莞民间一直意见比较大，在官方的“市民问政”平台上，常常可以看到提及这个问题的。也正因为二手房交易成本极高，所以东莞只限购新房，不限购二手房。

　　乐有家的数据显示，东莞二手房2018年网签34408套，环比下跌32.1%。之所以下降这么多，跟个税税率太高有直接关系。房价涨了之后，个税虽然税率没有增加，但纳税额太高，影响了购房者的积极性。

　　如果中介转发的那份“政策解读”是真实的，则目前东莞二手房交易其实分为三种情况：

　　第一种，产权证出证满2年的，可以在全额2%和差价20%之间选择，都不涉及增值税及其附加；以上面举例的那套房子来计算，按照全额2%，个税是6万元；按照差价20%，个税是34万元。

　　第二种，产权证出证不满2年的，契税满2年，按照全额2%缴纳的时候，还需要按照全额缴纳5.3%的增值税及其附加；按照差价20%缴纳的，则没有增值税及其附加。以上面举例的那套房子计算，假设需要缴纳增税税及其附加，则“个税+增值税及其附加”就是6+300×5.3%=21.9万元；第二种纳税方式，则仍然是34万元，只有个税没有增值税及其附加。

　　第三种，产权证出证和契税都不满2年的。这个没有给出说法，可能需要按照之前差价20%的方式缴纳。当然，这是我的猜测。

　　由此可见，对于产权证出证满2年的房子，尤其是多年没有买卖过的房子，二手房交易的税费出现了大幅下降，甚至可能节省三分之二以上的交易成本。因此，东莞的新政可以称为“全国楼市力度最大的降税”。

　　在东莞针对楼市大力度降税之前，北上广深四大一线城市，已经针对楼市进行了两轮降税——第一轮是个人出租房屋的税率，基本上都减半征收；第二轮是增值税的附加部分，基本上减半征收了。但北上广深降税，都是房地产领域的“辅助税种”，对楼市交易成本影响不太大，远不如东莞的力度。

　　此外，针对楼市的“定向降息”也在进行之中。比如在深圳（楼盘），首套房贷上浮的幅度从15%很快就下降到了5%。在上海（楼盘），首套房贷甚至出现了95折。此前，在广州（楼盘）等很多城市，也出现了利率下浮。

　　楼市从“定向加息”变成“定向降息”，是从2018年四季度开始的，今年以来态势更加明显。这一方面是因为央行连续降准，释放了大量货币，银行资金充裕，实际利率在走低。另一方面，央行显然默认了房贷利率的下浮，没有进行干预，否则深圳这种强调控的城市，不会出现这样明显的利率下行。

　　根据央行1到2月的金融数据，新增贷款里“住户贷款”（基本上是房贷）占比已经下降到了22%左右，低于2017年和2018年10个百分点。住户新增贷款的绝对值，也显著低于过去两年，这说明楼市真的冷了。因为冷了，所以要“定向降息”和“降税”。否则，今年经济增长就稳不住。

　　这就是当前楼市的真实状况。对于生活在一二线城市，或者核心都市圈三四线城市的刚需、改善性质的购房者来说，政策底已经出现，如果有可能还是要尽早买房。

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