这个二线城市，大机会来了？！

　　本文为楼市参考团队原创！

　　今天（4月10日），下面这条新闻值得关注：

　　在由中宣部组织的“推动高质量发展调研行”上海（楼盘）站情况通报会上，上海市发改委副主任朱民透露，长三角区域内将诞生新的自贸区。

　　朱民还表示：

　　上海自贸区要高度配合长三角区域内其他自贸区，在引领长三角高质量发展方面要发挥更大作用。

　　这是一个重要的“剧透”！

　　那么问题来了：长三角区域内“新的自贸区”将花落谁家？

　　从朱民的表述方式上看，显然不是上海。上海早就设立了自贸区，而且在“海南（楼盘）全岛自贸区”之后，获得国家特批将扩大自贸区面积。因此，“新的自贸区”显然不是说上海的“自贸区扩容”，因为是“新的”。

　　根据国务院批复的“长江三角洲城市群发展规划”，长三角包括上海，以及江苏、安徽、浙江的局部，一共涉及26个城市（见下图）：

　　目前国家一共设立了12个自贸区，在长三角有两个，分别是上海自贸区和浙江自贸区。其中浙江自贸区非常特殊——一般来说，一个省的自贸区会分布在两三个城市，以示利益均沾，而且省会城市一定不会漏掉。但浙江自贸区的三个子片区全部在舟山，杭州、宁波都无缘自贸区。

　　浙江自贸区为什么这样特殊？或许跟国家的海洋战略、石油战略有很大关系。

　　其他10个自贸区，分别设在广东、福建、天津（楼盘）、河南、湖北、辽宁、重庆（楼盘）、四川（楼盘）、陕西和海南。

　　也就是说，长三角“三省一市”里，安徽和江苏都还没有设立自贸区。所以，如果在长三角增加一个新的自贸区，理应是江苏或者安徽。

　　相比之下，江苏可能性大很多，因为江苏是中国外贸第二大省。2018年进出口总额几乎是安徽的10倍。

　　按照多数省的“玩法”，江苏如果设立自贸区，有较大概率也是分为三个片区，涉及三个城市。南京（楼盘）、苏州（楼盘）应该是不会被遗漏，第三个片区是给连云港（楼盘）、徐州（楼盘）、无锡（楼盘）还是南通（楼盘），有待观察。

　　2019年1月5日，南京市委书记在“南大商学院”的演讲里，就谈到了南京设立自贸区的可能。

　　上面这张照片曾被很多媒体发布，从画面上看，这位主政南京的官员在PPT里说，南京有三件事正得到国务院和省委省政府的支持，分别是：南京成为“国家中心城市”，在南京设立自贸区（作为江苏自贸区一部分），南京和新加坡的合作。

　　如果“江苏自贸区”获得批准，当然是江苏的大利好，也将是南京的大利好。

　　事实上，做大做强南京，不仅仅是江苏省、南京市的想法，也是国家的要求。中国正在全力推动“新兴城镇化”，其核心内容就是通过中心城市建立“城市群”，并发展出真正的“都市圈”。

　　2018年2月至5月，中央第七巡视组对江苏开展了巡视，7月中央巡视组向江苏省委反馈了巡视意见。其中一项重要的意见就是“省会城市功能作用发挥不够”。

　　根据中纪委、监察委官网公布的“中共江苏省委关于巡视整改进展情况的通报”，江苏省针对南京的发展问题，提出了如下整改措施：

　　指导南京市充分发挥位于“一带一路”交汇点和长江经济带建设、长三角一体化发展等重大战略叠加区的区位优势，抓住国家将南京定位为特大城市的重大机遇，进一步解放思想，更新发展理念，提高目标定位，完善发展思路和政策举措，加快提升省会城市功能和中心城市首位度。

　　一是大力推动南京建设国家综合交通枢纽示范城市。把南京综合交通枢纽建设放到全省现代交通运输体系建设中来谋划，修编完善全省铁路、轨道交通、高速公路、航道、航空建设规划，聚焦提升南京枢纽地位，加快推进高铁南京北站和北沿江、宁淮、宁宣（黄）、宁扬、宁马等铁路建设，着力打造“米”字型高速铁路网；加快推进过江通道建设，打通江北新区建设发展的交通瓶颈制约；推动全省港口资源整合，加快发展水铁联运、江海联运等多式联运，加快南京长江航运物流中心建设；以南京禄口机场为龙头，整合全省机场资源组建东部机场集团，加快开拓国际航线，推进航空物流相关重大项目建设，着力提升南京禄口机场的国际化水平和辐射带动能力。

　　二是支持南京创新发展、加快产业转型升级。集聚全省资源，积极协调中科院等科研院所，大力支持南京建设综合性科学中心；大力推动紫金山实验室建设，协调推动未来网络等国家重大科技基础设施建设，支持开展基础研究、原始创新，努力解决科技创新成果“有高原、缺高峰”的问题；支持南京加快培育战略性新兴产业，协调推进重大产业项目建设，着力打造新能源汽车、集成电路、生物医药等产业地标；支持南京江北新区建设发展，大力推进各类创新载体、产业项目和基础设施建设，集聚高端发展要素。督促南京认真落实《关于加快全省化工钢铁煤电行业转型升级高质量发展的实施意见》，协调推动沿江相关企业有序转移。

　　三是省委专题研究南京发展的重大问题。南京市委、市政府已经梳理上报需要省级层面协调解决的重大事项，省委明确由常务副省长牵头做好具体协调推动工作，省委常委会将召开专题会议研究。

　　由此可见，“做大做强南京”已经是一个中央、江苏省高度重视的命题。

　　那么一个新的问题出现了：去年中央巡视组也对山东提出了同样的要求，今年1月济南（楼盘）就宣布吞并了莱芜。济南的总面积从8177平方公里，增加到了10244平方公里。

　　南京市的总面积目前只有6597平方公里，小于面积扩张之前的济南，在省会城市里排名靠后。

　　南京会不会扩容？

　　目前，以省会城市为代表的“中心城市”面积普遍做大到1万平方公里，似乎正在成为趋势。比如同为长三角省会城市的合肥（楼盘），通过拆分巢湖的方式，把面积扩大到了1.14万平方公里；而杭州的面积更大，为1.6万平方公里，是南京的2倍还多。

　　我们假设一下：如果南京也扩张为1万平方公里的“大城”，可以采取什么方案？

　　上面是江苏的行政区划图，可以看出南京偏居江苏的西南隅。跟南京接壤的地级市为镇江、常州、扬州和安徽的滁州、马鞍山。跨省扩张面积，这个可能性非常小。

　　所以，把镇江并入南京，是南京扩容的最便利方案。

　　镇江面积是3843平方公里，并入后南京总面积可以达到10440平方公里，正好超过1万平方公里，总人口也可以超过1000万。

　　跟粤港澳大湾区相比，长三角的最大问题是“人气不旺”，或者“旺财不旺丁”。

　　长三角、珠三角主要城市小学生人数

长三角城市	小学生	珠三角城市	小学生
上海	96	广州	106
杭州	59	深圳	96
南京	42	东莞	80
苏州	73	佛山	54

注：带号的城市，数据截至2017年末；其他城市数据截至2018年末。上海小学为5年制，表格里已换算为6年制人数。

　　从上面表格可以看出，珠三角四大城市小学生人数比长三角四大城市多了24%。

　　杭州和南京的人口规模，跟广深相比差距甚大，甚至无法跟东莞（楼盘）相提并论。因此，南京和杭州要做大做强，首先要抢人口。至于南京，还要扩张面积才行。

　　当然，至于“长三角新的自贸区”到底花落谁家，我们还要等待官方正式的消息。至于南京扩容，目前更只是民间猜测。

　　但不管怎样说，中央要求南京做大做强，发挥中心城市的作用，这是毋庸置疑的。因此，大利好早晚会降临南京。

　　南京目前汇聚资金超过3.45万亿，在内地仅次于北京（楼盘）、上海、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、杭州、成都和重庆，位居第八，超过了GDP更高的天津、武汉（楼盘）和苏州，说明南京聚财能力强大，经济实力存在低估。再加上南京科技、高教实力强大，未来这个城市非常值得看好。