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质造·争锋丨中海望京府PK未来金茂府,谁更胜一筹?

2019-06-27 07:57:34 和讯房产  刘宝丹 宋虹姗
 
质造·争锋丨中海望京府PK未来金茂府,谁更胜一筹?
质造·争锋丨中海望京府PK未来金茂府,谁更胜一筹?
  近日,北京(楼盘)最受关注的两个限竞房项目相继开盘,一个是中海望京府,一个是未来金茂府,前者成交额22亿元,后者26亿元,从成交额来看,可谓旗鼓相当。

  由于这两个项目无论是产品形态还是客群都具有高度相似性,因此,很多购房者对于如何选择可能会比较纠结,本文试图为大家厘清一些关键信息点,供大家买房时做参照。

  开盘回顾:22亿元 VS 26亿元

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  先回顾一下刚刚过去的开盘情况,未来金茂府6月22日周六开盘,销售均价不超过54187元/平方米, 这是该地块出让时的规定,项目总计推出房源大约400套,户型包括120㎡、145㎡和160㎡,据说开盘现场有一千多人,总成交303套,去化率大约76%,成交额26亿元。

未来金茂府6月20日(周四)售楼处实景图
未来金茂府6月20日(周四)售楼处实景图

  中海望京府的开盘时间选在了6月24日晚上,现场大约三四百组购房者,很多人都熬到了半夜,小编不禁感叹,这年头拿钱买房也不容易,书归正传,项目推出的主要户型是139㎡的平层,大约108套房源,其他户型还包括72套下跃产品及23套合院,最后成交约200套,去化率98.5%,按规定,销售价格销售均价不超过68924元/平方米,成交额22亿元。

中海望京府6月20日(周四)售楼处实景图
中海望京府6月20日(周四)售楼处实景图

  就当前的楼市而言,两个项目的销售表现都不错。望京所在的板块已有近十年没有住宅供地,市场需求极大,而且中海望京府项目开盘只推出200套房源,数量不多,因此很容易去化。不过,未来科学城区域内在售项目并不少,未来金茂府成交不错主要因为所处位置是未来科学城南区的核心区,而且距离地铁比较近,产品力比较强,综合实力突出。

  从客群角度来看,未来金茂府大约40%客户来自望京,中海望京府的客户主要来自望京及朝阳其他区域,正因如此,两个项目的客群重合度较高。

中海望京府与未来金茂府项目信息对比图
中海望京府与未来金茂府项目信息对比图

  户型:151㎡四居 VS 160㎡四居

  从户型来看,两个项目的主推户型都是四室两厅两卫的大平层产品,且都做到了南北通透,格局相似,而且都做了样板间,下面具体来看。

  先说中海望京府,它的王牌户型是139㎡,赠送面积约12㎡,实际使用面积达151㎡,得房率能做到92%,这个一般产品很难做到,这个产品总价大约1000万元至1100万元。

  中海为这个户型做了样板间,不过需要现场验资才能看,小编就差点没进去,现在很多项目都必须验资才能看房,中海望京府的要求是必须有400万元,最后小编费了九牛二虎之力才看到样板间。

  中海望京府139户型之前被称为“神户型”,因为做到了三间卧室和客厅朝南,走进样板间的感受是格局方正,采光很好,面宽做到了9米多,明厨明卫,不过,很多人反映厨房面积仅5㎡,相对于151㎡的实际使用面积来说,略显局促。

中海望京府139㎡四室两厅两卫户型图(图片来源:网络)
中海望京府139㎡四室两厅两卫户型图(图片来源:网络)
中海望京府139㎡样板间内厨房实景图
中海望京府139㎡样板间内厨房实景图
中海望京府139㎡样板间书房实景图
中海望京府139㎡样板间书房实景图

  接下来是未来金茂府,它的主推户型是160㎡洋房,得房率大约78%,跟市面上洋房产品的得房率差不多,不过,未来金茂府的面积比中海望京府大9㎡,总价大约960万元,比中海望京府略少。

  当天,小编先去中海望京府,后去未来金茂府,一个直接的感官体验是后者的整体舒适度高出不止一个层次,这与多出来的9㎡有很大关系,比如它的厨房面积做到了8㎡,在现场就能感觉到宽松不少,未来金茂府160平米户型的面宽做到了13.6米,从对比的角度看,它相当于是中海望京府151㎡的高配版。

未来金茂府160㎡四室两厅两卫户型图
未来金茂府160㎡四室两厅两卫户型图
未来金茂府160㎡样板间实景图
未来金茂府160㎡样板间实景图
未来金茂府160㎡样板间的厨房和餐厅实景图
未来金茂府160㎡样板间的厨房和餐厅实景图

  关于中海望京府的户型,一个争议较多的细节是家政间,有人喜欢,有人不喜欢,后者认为对于139㎡的户型来说,中海望京府的家政间应该改成卫生间,尤其该家政间旁边是按老人间设计的,这样上厕所方便,小编提醒大家,这个空间没有窗户,做卫生间的话,通气性会很差。

某购房群里的讨论
某购房群里的讨论
中海望京府139㎡样板间内家政间实景图
中海望京府139㎡样板间内家政间实景图

  卖点:科技系统 VS 区位优势

  两个项目的地块大小相差不多,中海望京府占地74980㎡,未来金茂府占地78411㎡。

  不过在具体细节上有所不同,确实需要看大家的偏好。中海望京府的容积率是1.1,绿化率为35%,未来金茂府的容积率是1.5,绿化率为30%,显然,中海望京府的社区比较低密,舒适度较高。

  不仅如此,根据规划,中海望京府内部还会建设3000㎡的幼儿园和养老设施,这点还是很加分,毕竟对社区内的业主非常方便,未来金茂府则完全依靠未来科学城的整体配套。

中海望京府的沙盘图
中海望京府的沙盘图

  金茂的最大优势是科技住宅,因此,未来金茂府的最大卖点也是科技系统,几乎所有到售楼处的人,都会对金茂科技智慧体验中心印象深刻,尤其是十二大科技系统,包括全置换新风系统、毛细管网系统、地源热泵系统等等,在这里不赘述,这套系统可以滤除90%的PM2.5,常年保持恒温恒湿,听说很多购房者会冲着这套系统来买房。

未来金茂府的十二大科技系统展示
未来金茂府的十二大科技系统展示

  中海望京府之所以受到广泛关注,是因为产品稀缺,除了中海望京府,1000万元的新房在望京几乎找不到,附近很多高端别墅的客群可能会出于资产配置的需求,会考虑购买中海望京府项目。

  值得一提的是,中海的业绩与其销售策略很有关系,饥饿式营销给人造成一种买不上房的紧张感,甚至很多客户都通过各种办法找关系买房,不过开盘的时候,有购房者反应说并没有想象中的难买,到场客户大约三四百组。

  就项目社区氛围来讲,未来金茂房主要是洋房产品,人群比较均质和统一,中海望京府除了平层,还有部分下跃和别墅,会吸引部分别墅客群,不过,整体差异不大。

  装修:3500元/㎡ VS 5000元/㎡

  按地块出让时的规定,中海望京府的售价包含全装修费用,未来金茂府对此没有做特别规定。

  全装修的意思是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。很多人看到这种解释可能还不明白,说白了,全装修包含地板、厨具、马桶等基本生活设施,是基本的装修标准,只是档次相对比较低。

  很多人花了1000万买套房子,自然也想要更高级的装修,因此中海推出匹配了精装修,价格是3500元/㎡,139平方米的户型总价将近50万元左右。

中海望京府139㎡样板间内主卧卫生间实景图
中海望京府139㎡样板间内主卧卫生间实景图

  对于中海的精装修,小编印象很深的是门锁,三星品牌,有四种开锁方式,包括指纹、刷卡、钥匙及人脸识别;然后,在玄关处,有一套华为智能家居设备,主要是控制房间内的灯光和家电,还有一些功能按钮,比如呼叫管家和一键报警等,装修套餐包含的家电都是主流品牌,比如博士烟机和灶台以及科勒马桶等。

中海金茂府华为智能家居设备
中海金茂府华为智能家居设备

  整体来说,中海金茂府的精装标准可以用基础高端来形容,是大平层产品比较常见的装修配置。不过,有购房者反应中海是捆绑装修,在选房时必须先付装修款,才允许付房款,若是这样,购房者的体验感可能会很差。

  在未来金茂府提供的精装服务中,同样也是华为智能家居以及主流家居品牌,报价是3000元/㎡,将金茂的科技系统加入精装修套餐后,标准升至5000元/㎡,160㎡户型总价大约80万元。

  提醒大家一句,装修合同都是另签,属于附加服务,而且装修涉及的细节较多,购房者一定要仔细核对,不要只听销售的讲解,小编在看样板间的时候发现,按照销售的说辞,很多精装修的细节都不确定。

  交通:地铁15号线 VS 地铁17号线

  两个项目均处于北京东北五环和六环之间,中海望京府在朝阳望京,未来金茂府在昌平未来科学城南区,两个项目的直线距离大约10公里,开车最快20分钟,一个位于京承高速东侧,一个位于西侧。

目位置示意图
目位置示意图
从中海望京府打车去未来金茂,中间会经过一些小村子
从中海望京府打车去未来金茂,中间会经过一些小村子

  在交通层面看,中海望京府可以地铁直达,北京地铁15号线马泉营站步行800米即到,而路过未来金茂府的北京地铁17号线预计2022年才会开通。

质造·争锋丨中海望京府PK未来金茂府,谁更胜一筹?
  有意思的是,从马泉营地铁站到望京西地铁站需要4站地,17号线建成通车后,未来金茂府所在的未来科学城南区站到望京西站同样也需要4站地,也就是从两个项目到城中心的地铁时间基本相同。

  区域:望京 VS 未来科学城

  从区域成熟度来看,显然中海望京府更佳,各种配套所见即所得,项目辐射北京赛特奥莱,望京SOHO及新荟城购物中心等;旁边就是香江花园别墅和观唐别墅,居住氛围很好;周边有众多高端医院和国际学校,比较便利。

马泉营地铁站,距离中海望京府只有800米
马泉营地铁站,距离中海望京府只有800米

  不过,正因为望京成熟度较高,有可能未来的成长空间不及未来科学城区域,这是很多购房者会考虑的部分,因为关系房子未来的升值空间。

  反观未来金茂府,它位于未来科学城南区核心板块,目前配套较少,学校配套主要是北师大小学及双语幼儿园,但未来的规划清晰可见,规划中的保利大都会Shopping Mall预计今年底封顶,国际医院、幼儿园也都处于建设中,需要时间来完善。

正在建设中的未来金茂府实景图
正在建设中的未来金茂府实景图

  不过,未来金茂府所在的未来科学城区域是国家首批智慧城市试点,规划高度可以想见,比如,距离项目2公里有一个滨水公园,占地面积314公顷,是难得一见的优质公园,环境非常好。

 
     写在后面的话

  质造·争锋主要以项目比对为主,我们希望梳理出相似项目的信息要点,帮购房者更好的做购房决策,如果您正在不同项目之间做选择,欢迎给我们留言,说不定,下期我们就会做比对喔。
 
 
(责任编辑:常丹丹 HO016)
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