近日,云房数据联合和讯房产,发布《2019上半年中国房地产投资回报率调查报告》。报告以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据,提供精准、有预测性的系列投资分析。本期推出的是《25城普宅投资回报率排行榜》。
普宅房价5年内首降
投资买房仍不划算
投资回报率系列指标的决定因素是价格和租金。价格越低,租金越高,投资回报率越高。在过去的八年里,全国普宅的价格和租金均走出了稳步上扬的曲线。其中,房价在2014年底至2017年快速增长,2018年后趋于平稳,2019上半年首次出现下降。由于租金上涨幅度不敌房价,故投资回报率近几年整体呈下降趋势,今年略有反弹。
理论上讲,租赁回报率应该高于国债收益率(3.3%)2-3个百分点,当前的静态、长期租赁回报率均明显低于这一水平,说明住房价格虚高,不适合投资。
5年租赁后转售回报率在2017年下半年触底反弹,目前攀升至6.3%,但仍低于房地产信托平均年收益率(8.33%)。如果想现在入手房产5年后卖出,也需慎重考虑。
静态、长租回报率低
转售收益好过囤房
在2018年年底的住建部工作会议上,“稳地价、稳房价、稳预期”被确定为2019年房地产市场的主基调。从上半年楼市表现来看,这一主基调得到了有效的贯彻。展望2019下半年,楼市仍是“稳”字当头,市场会整体稳定、局部调整。
从整体走势来看,2019上半年普宅价格为21334元/平米,近5年首次下跌,环比下降0.2个百分点;租金均价413.87元/m²/月,与2018年下半年基本持平。房价和租金的走势,在不断趋近。
走势趋近的结果,是2019上半年的静态和长期租赁回报率在趋稳的同时出现小幅上升,分别达到2.1%和3.5%的水平。但静态租赁回报率未能跑赢三个月定存利率(2.35%),长期租赁回报率未能跑赢三年定存利率(4.00%),租赁投资回报率仍处在较低水平。
租金普涨房价分化
租赁回本前路漫长
纵观2019上半年,不同城市的房价走势依然存在着分化:成都、上海(楼盘)、郑州(楼盘)、天津(楼盘)跌幅较为明显,重庆(楼盘)、长沙(楼盘)、沈阳、宁波(楼盘)涨幅超10%,抢人大战的最大赢家——西安(楼盘),房价涨幅甚至突破了20%。
租金方面,除杭州(楼盘)外,其他24城均出现了不同程度的上涨。重庆、西安、天津、苏州(楼盘)一路领涨,租金涨幅均在10%以上,最高涨幅达到了15.2%。杭州由于租赁市场增长放缓,上半年租金继续回落。
通过对租金、价格等因素的计算,可以看到25城普通住宅的静态租赁回报率大多分布在1.1%-2.5%之间,仅银川(楼盘)、沈阳、大连(楼盘)、长沙的静态回报率能超过2.5%。尽管多数城市普通住宅的静态回报率呈现上升趋势,想要通过租赁回本,仍需要漫长的时间。
覆盖城市:
普通住宅篇全国覆盖的城市为北京、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、天津、武汉(楼盘)、成都、重庆、长沙、南京(楼盘)、杭州、西安、苏州、大连、无锡(楼盘)、沈阳、宁波、石家庄(楼盘)、青岛、太原(楼盘)、郑州、佛山(楼盘)、福州(楼盘)、厦门、银川25个城市。
指标解释:
静态租赁回报率:年内租金收益与售价的比值,根据当前租金回报,选择投资时机。
长期租赁回报率:租金增长情况下,长期出租物业可获得的租金回报,可判断长期的租金收益。
5年租赁后转售回报率:指5年内持有物业并出租,于第5年末出售物业可获得的回报率,包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报,判断最佳转售时机。
作者:琉璃
一个热衷观察世界的码字人,喜欢从事件、现象中总结出规律和方法。
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