五问祥生地产 ，“千亿黑马”成色几何？

　　千亿房企俱乐部正在不断扩容。2018年，偏居杭州的祥生地产用了三年时间从百亿奔向千亿，获得“黑马”美誉。

　　祥生地产跨越千亿后，2019年首次喊出全国化的投资战略版图，还透露2019年销售目标为1300亿元。这一系列的战略和目标背后，是祥生地产对规模扩张的热情并未消减。

　　不过，祥生地产在千亿征途中故事饱满，除了实现规模增长，同时“地产二代”走到台前，高层动荡，资金杠杆等问题使得千亿黑马祥生地产前途并不是坦途一片。

　　发问祥生地产，这匹黑马到底成色几何？

　　一问：两家数据机构统计销售额差距甚大，何为真实？

　　提起祥生地产，县城猛兽、黑马、千亿新军是其特有的标签。然而这些特有标签的背后正好折射出祥生地产成为千亿新军的漫漫征途。

　　自1994年起，祥生地产便已经涉足房地产领域，起步于杭州，但行业沉浮30余年，祥生地产依旧默默无闻，并不惹人关注。

　　祥生地产的命运转折点发生在2015年，那年的祥生地产突破百亿后不断挂挡提速。

　　有两组数据可以作为佐证。一组来自中指院数据显示，祥生地产2015年、2016年、2017年、2018年、2019年上半年的销售额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1071亿元、550.7亿元。

　　一组来自克尔瑞数据显示，祥生地产2015年、2016年、2017年、2018年、2019年上半年的销售额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029.2亿元、496亿元。

　　凤凰网房产发现，上述两家数据机构于2015年-2017年披露的祥生地产销售额数据均为一致。

　　值得关注的是，2018年是祥生地产冲破千亿首年，然而上述两家数据机构公布的销售额完全不同，相差41.8亿元。2019年上半年上述两家数据机构公布的销售额相差54.7亿元。

　　据悉，目前行业内各公司对于业绩的公告，普遍选用全口径销售额的形式，这样一来便使得非自身股权业绩也被记入账上，销售数据因此存在虚高的可能。另一方面，由于规模房企在拿地、融资、销售、运营、政府关系等方面都更有优势，所以天然便有推高自身业绩的冲动。

　　不过，在业内看来只有用权益口径对于全口径金额的占比能够反映房企销售数据的真实含金量。

　　为何上述两家数据机构统计的祥生地产2018年销售额差距41.8亿元，虽然并未上市，祥生地产依然需要呈现一份更为精准的销售数据。

　　二问：高层震荡，地产二代走向台前，如何保证企业经营稳定？

　　奔向千亿的征途上，祥生基本保持了稳定的管理团队，却在实现千亿向着更高目标前行时出现了人事变动。

　　7月11日，祥生地产集团高层再次迎来高层人事震荡。祥生地产集团任命王家文为地产集团副总裁兼任环沪区域总裁，其汇报上级为集团总裁。

　　事实上， 近期王家文的加入仅是近年来祥生地产高层动荡的缩影。

　　据悉，自从2017年下半年起，祥生地产中高管就开始频繁换血。媒体报道，包括副总裁级的杨万全离职；副总裁俞国勤离职加盟奥克斯地产任总裁；原分管成本招采的赵磊义（陈国祥老臣）不再分管，转而改任集团重难点工作组组长；业绩贡献突出的杭嘉城市公司副总经理董宜确认离职。

　　同时加入祥生地产的职业经理人包括，来自绿地的周琦嘉任营销客服副总裁；来自正荣的陈建熙任设计成本副总裁；来自融创的韩波任工程副总裁；来自正荣地产的刘翔任副总裁；来中南置地的白皓任副总裁；还新来了几个储备区域总；多个职能中心的负责人也有变化。

　　值得关注的是，2019年3月份， 祥生集团任命陈弘倪为祥生地产集团总裁，原总裁赵红卫不再兼任，新任祥生商学院名誉院长、地产集团投资决策委员会副主任。同时，任命祥生实业集团执行董事陈雪宜任地产集团总裁助理，协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心和财务管理中心。陈弘倪、陈雪宜为祥生实业集团创始人、董事长陈国祥的儿子和女儿。

　　至此，陈氏兄妹成功接棒祥生地产，祥生地产也进入了“二代”时代。

　　2018年成功冲击千亿后，祥生地产销售额跻身国内房地产Top30行列，2019年祥生地产的目标更上一层楼，为1300亿元销售额的发展目标。

　　蓝图之下，祥生地产进行了一场从上到下的人事大调整，随着多名老将的离开，年轻职业经理人加入，地产二代走到台前，祥生或许正在谋划一场组织架构调整，调整的逻辑是更加扁平化，就如赵红卫所表示的，变革要慢慢进行，不能急转弯。

　　在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，其实企业也存在“一朝君子一朝臣”的状况，因为“君”、“臣”之间的默契是长期形成的，新一代接班人走上前台后因为管理风格乃至企业战略的改变，与老一代职业经理人存在较大的磨合难度，很难实现之前那种默契，那么老一代职业经理人的离职和年轻职业经理人的加入则是必然的。

　　柏文喜强调了其中利弊，“这种人事更迭如果在企业战略和企业经营方面能够实现平稳过渡则对企业的基业长青是相对有益的，但是如果震荡过大带来企业战略的急剧转向和企业经营的不稳，则会给企业发展带来较大的风险。”

　　高层动荡、老将频频出走，地产二代走到台前，祥生地产能否保证企业经营稳定，冲向更高台阶？

　　三问：三四线城市的布局战略的官方说法相互矛盾？

　　谈及祥生地产迅速崛起的原因，财经评论员严跃进认为，祥生地产通过高周转抓住了三四线市场这波红利所以市场容易起来。也有助于这几年其在此类领域积极运转。包括祥生地产通过紧凑的项目开发以及促进回款率的提高，其在拿地等方面可以抓住更多新的机会。

　　同时，祥生实业集团有限公司前总裁赵红卫谈及祥生地产千亿从何而来时曾表示，祥生地产是坚定的三四线布局者。2015年、2016年同行和投资机构都不看好三四线时，祥生地产坚定拿下大量低成本优质土地，伴随2017年房企向优质三四线城市转移，土地价格飙升，祥生地产土地货值大幅增加。”

　　有业内人士曾指出，祥生地产重仓三四线城市的隐忧。“近几年三四线城市楼市之所以迎来高光时刻，主要与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。随着棚改窗口期到来，其对楼市的支撑力度及作用可能都会进一步弱化，相应的风险可能会越来越多，祥生的销售规模能否维持翻倍增长存疑。”

　　不过提及祥生三四线布局战略时，祥生官方的说法出现矛盾。

　　2018年初，祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示，公司项目80%布局在三四线城市。

　　不过在近期祥生地产回应媒体采访时，又表示目前的业务布局是一个比较良性的结构，“祥生只是看上去布局都在三四线城市，但事实上，杭州和上海（楼盘）的库存事实上占比达到52%”。

　　2019年祥生地产确定了“1+1+X”战略，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局。资料显示，目前祥生地产已经布局了50多个城市，现在同时在操盘的项目超150个；不含小镇，公司土地储备已经超过了1万亩。

　　关于祥生地产三四线城市布局战略的官方说法，一为公司项目80%布局在三四线城市；二为

　　杭州和上海的库存事实上占比达到52%；两者官方说法互相矛盾，祥生地产是否重仓布局三四线城市的说法变得更加扑朔迷离。

　　四问：在房地产市场政策变化的窗口，祥生如何规避高周转下的风险？

　　曾经的市场给与了祥生在三四线城市不断讲述规模故事的机会。

　　事实上，祥生地产起家于绍兴（楼盘）市下辖的县级诸暨市，在诸暨素有“一座诸暨城，半部祥生史”的说法。2014年，祥生地产将自己的大本营从四线小县城诸暨迁到了杭州，确立“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的城市布局原则。

　　2016-2018年，祥生速度不断提档，2018年冲破千亿。归根结底，祥生按照碧桂园的发展路径走了一遍，其中包括高速周转。

　　祥生地产关于快周转就有两套版本。2016年祥生地产推出快周转1.0版36781模式，3个月内动工，6个月开盘，开盘销售去化70%，一个月后去化达80%，1年现金流归正，提高整体资产收益率。

　　2017年祥生地产提出2.0版即25710模式，2个月内动工，5个月内开盘，开盘当日销售去化70%（100亩以内），10个月内现金流归正。

　　从祥生地产的高周转策略来看，与碧桂园的策略大同（楼盘）小异。

　　不过，业内人士指出，对于祥生地产来说，其与碧桂园的最大差异可能是在抗风险能力方面。“毕竟碧桂园销售规模已经超过5000亿元，即便有一天发生窗口期判断失误，如此大的体量是有能力去熨平区域市场波动的；其次，目前房企融资进一步收紧，像碧桂园这种规模房企的融资优势更为明显。”

　　五问：融资趋紧，主要靠银行、信托等“输血”的祥生地产，如何确保资金风险？

　　无论是从前的重仓三四线，抑或现在开始进行战略迁移，祥生地产都在千亿征途中一路高歌猛进。不过资金是房企的命门。一路靠高周转奔向千亿的祥生地产对资金的需求更加强烈。目前来看，未上市的祥生地产资金压力却不小。

　　媒体称，祥生地产2018年总资产1096亿元，净资产117亿元，以此推算该公司2018年底负债率约为89.3%，在房地产行业中已处于较高水平，债务压力较大。

　　为了解决资金问题，祥生地产沿袭万科模式，走小股操盘模式。具体表现为：祥生地产开放合作平台，引进战略合作方，分别与地方国企、省级国企、上市房企或TOP50的房企进行强强联手，走小股操盘模式。据了解，目前祥生地产已成立5家合作平台，去年3月还与杭州工商信托签约共同出资设立了50亿元的地产基金，赵红卫曾表示，未来祥生地产不排除变身一家混合所有制的大型房企。

　　同策研究院总监张宏伟认为，祥地地产的小股操盘原则上是祥生地产自己的小股，用祥生地产的品牌，将开发建设和营销整个体系植入进去。虽然是占小股，因为后面有其他方面投入，最终的投资回报要比自己股份部分的收益大，风险会相对低一些。从企业角度来讲，小股操盘的企业也会算到全口径销售金额中，有些企业也会并表。

　　张宏伟提到，小股操盘一定程度降低资金的压力，并且企业通过合作开发可以分散风险。

　　此外，祥生地产的融资方式很大一部分利用银行、信托、私募等进行发债、ABS融资，进一步扩大融资渠道，降低融资成本。

　　不过，当下的局势对祥生地产的融资似乎不太友好。近期房企境内融资监管趋严、境外发债也明显收紧。5月17日，银保监会出台“23号文”，对银行和信托机构为房地产领域融资的监管进一步从严。7月以来，房地产信托融资监管进一步增强，发改委也发布新政、明确要求房企发行境外债券只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

　　张宏伟强调，“最近融资渠道收紧，对于行业的影响是普遍性的，对于每家企业来说，这个阶段每家企业还是要未雨绸缪，做好今年下半年到明年上半年资金收紧的给企业带来的经营方面影响。”

　　此外，祥生信托融资成本相对较高。2018年9月27日，祥生地产在平安信托办理了7亿的信托融资，预期年化收利率为9.8%，用于对邹城祥生房地产开发有限公司项目的开发建设。9月17日，爱建信托作为资金托管行为祥生东台项目发行了一个预计收益为8.3-8.8%的信托产品。9月18日，粤财信托为祥生衢州（楼盘）悦海棠项目发行了一个8.3-9.3%的信托产品。

　　地产行业正常的贷款利率为6-7个点，从祥生当前信托融资收益率来看，祥生的信托融资成本相对来说要高一些。除了成本高，依赖信托融资的企业如果遇到流动性问题，风险也会更大。

　　未上市无法获得资本支持的祥生地产主要靠着银行、信托、私募等融资方式输血，在融资趋紧的当下，融资成本高，如何确保资金能有效支撑公司的高周转运作，值得深思。