质造·盘点 | 未来将集中入市的青龙湖板块项目，到底具备什么样的竞争力？

　　北京大学国家发展研究院金融学教授徐远曾提出一个观点：中国大城市，就像是一家盈利增长稳健的大公司，这间公司盈利被大家看到，于是就开始买这个公司股票（房子）。

　　一个城市不同区域的价值亦是如此，开发商如果看好某区域发展，就会在此区域拿地。眼下，青龙湖板块就成为开发商争相布局之地，也是购房者讨论热度飙升的区域。

　　青龙湖水域面积6000余亩，位于北京城区西南方向，是距城区最近的“一盘清水”，“临湖而居”是此区域很多项目打出的卖点之一，青龙湖区域自然环境相对城区宜居很多，从位置来看，青龙湖距离天安门广场29公里，首都机场52公里，和丽泽商务区也是紧邻，距建设中新机场30公里。同时，北京青龙湖国际文化会都，是北京市十二五规划重点项目。青龙湖板块是目前工作居住在京西置业人群关注的热点，其次，其总价偏低的特点也吸引了很多刚需。

　　近期，青龙湖板块迎来“开盘潮”。据北京住建委公布消息，先是熙湖悦著项目6月21日拿到预售证，紧接着7月7日，大湖风华又公布了一批拿到预售证的楼号。7月21日，位于丰台青龙湖区域的翡翠西湖也拿到了一部分楼号预售证。

　　和讯房产本期质造栏目将为大家介绍青龙湖板块的基本情况，以及在售、即将入市此地区的项目情况。

　　项目扎堆入市

　　近两年青龙湖板块的土地供应量也较大。下表中的6个地块土地面积合计近69万平方米，业内人士预计区域内新增的项目大约将供应6000套以上。近期开盘的熙湖悦著总供应将达到1995户，大湖风华供应总户数达800套，另外首开·熙悦观湖将供应586套、中铁建山语澜廷490套左右。不过，据目前市场小道消息，这两个项目本次均是陆续在晚间于别的项目处低调开盘，去化情况也是比较低调，不太理想。可以预见整个区域开发端的去化压力，但是留给关注此区域的购房者更多的选择，对比之下一定是选择产品力更强的项目。

　　从区域内这些项目特点来看，其中，熙湖悦著、大湖风华、熙悦观湖的产品类型比较相似，土地出让条件中都有70/90限制、限定的最高销售单价均不超过39107元/㎡。而率先开盘的熙湖悦著体量最大。

　　青龙湖地区土地成交概况一览

　　业内分析，因青龙湖地区供应量较大，未来将逐渐形成一种“扎堆供应”的趋势，竞争相对激烈，所以房企拿到预售证后基本就紧锣密鼓开盘。

　　公共交通

　　虽然青龙湖地区价格与北京其他地区比起来很友好，大部分是限竞房项目，最高销售单价限定在39000-43000元/㎡之间，但也因交通、配套不够完善受到质疑。

　　青龙湖地区位于北京市西六环外，与主城区直线距离大概35公里左右。目前来看，道路交通，如果从西三环北路出发，全程42公里。沿途需要在莲石路行驶14公里后上六环继续行驶约16公里，总时间一小时左右。如果办公地点在五棵松、中关村(000931)、海淀、石景山，开车去青龙湖比较方便。

　　轨道交通相对比较尴尬，以今年集中入市青龙头区域，其中的熙湖悦著为例，如果从五棵松出发到熙湖悦著。需要1号转9号后，在郭公庄站转乘房山线坐10站至苏站庄，下车后继续换成F36路，坐14站后在庙儿岗下车，步行3.500米到达熙湖悦著售楼处，全程约2小时。

　　据了解，目前大湖风华的做法是开通社区班车，接驳地铁14号线张郭庄站。首开熙悦观湖地块附近有房山6路公交车，20分钟可以到达房山线苏庄站。

　　从区域交通的未来计划看，道路交通现有条件下，房山的京良路正在建设，预计明年通车，通车后从青龙湖开车到长阳商圈10分钟。

　　地铁规划方面，有T2有轨电车，线路主线起于佃起村东部，经长青路，终点至青龙湖公园，目前在售项目距离青龙湖公园的步行距离都在2-3公里左右。另外，T2线已规化但还未施工。所以居住在此区域公共交通相对不便。

　　商业、学校、教育

　　商业配套方面，2公里范围内，崇各庄村区域内有世纪联华超市、各种小便利店。东南10公里左右，现存良乡以及长阳商圈。从未来规划看，有3个地块土地出让条件中的用地性质规定，项目要求配建商业用地，中铁建拿地需配建2万㎡左右商业用地，首开拿的地块会配建2.5万㎡的商业，但2.5万㎡中海要建三栋酒店，一栋艺术馆。

　　说到拿地时的用地性质规定，有3个地块规定了配建基础教育用地，基础教育、停车场以及综合金融服务用地共约10万㎡，所以未来建成后会缓解商业配套稀缺的现状。

　　青龙湖区域目前临近的学校是青龙湖镇中心幼儿园、青龙湖镇小学和北京市第十三中青龙湖分校。已经确定的教育资源有青龙湖中心幼儿园、青龙湖中心小学、北京第十三中学青龙湖分校、以及伊索诺德安达国际学校。另外，整个房山区今年计划引进北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校四所中小学。是否落户青龙湖区域暂时未知。

　　医疗资源相对匮乏，除了青龙湖镇社区里的卫生服务中心外，就近的医院要到距离10公里左右的良乡或云岗。

　　区域内项目盘点

　　熙湖悦著

　　开发商： 龙湖+国开东方+首开+万科

　　位置：房山区大苑村收费站出口（良坨路桥）左行200米

　　价格：均价37245元/㎡，73㎡户型总价低至281万/套起，首付为98.35万左右。项目首套首付35%，二套首付60%

　　户型：73㎡2室1厅1卫、83㎡3室1厅1卫、353㎡4室2厅2卫

　　供应：总供应1993户

　　产品情况：小区直线距离青龙湖200米左右，是可以直接观湖的项目，73㎡户型就可以做到。从目前供应户型来看，可以满足不同客群的改善、刚需，休闲养老等需求。交房标准是毛坯交付。

　　大湖风华

　　开发商：金地集团

　　位置：大苑村收费站出口(良坨路桥)左行250米右转

　　价格：均价在37245元/㎡，89㎡三居总价281万，与熙湖悦著73㎡户型的总价基本在一个水平，叠拼户型总价在500万

　　户型：89㎡3室2厅1卫、139㎡4室2厅3卫；上跃140㎡，下跃180㎡以及叠拼别墅140-210㎡4居室

　　供应：800户

　　产品特点：位置上离龙湖熙湖悦著很近，项目洋房带装修，别墅毛坯交付；本次开盘的叠拼总价500万起。本次89㎡三居有开盘优惠价格直降到和龙湖熙湖悦著73㎡两居价格相同，再次侧面反映此区域同质产品竞争力，据消息，金地此项目后续推出的89㎡将没有优惠。另外，项目中洋房的精装交付，精装标准中包含新风系统以及智能家居控制系统，整体来看性价比较高。

　　熙悦观湖

　　开发商：首都开发股份

　　位置：青龙湖镇天湖会议中心

　　价格：限定最高销售单价与以上的龙湖、金地两个项目相同，均价不超过39107元/㎡

　　户型：89㎡3室2厅2卫、143㎡叠拼3室2厅2卫、169㎡叠拼4室2厅3卫

　　供应：586户左右

　　产品特点：设定限价和拿地条件和以上两个产品差不多，精装交付，从供应产品和价格来看基本可以算作竞品，预计在7月下旬开盘，开盘时间稍微晚于以上两个项目，项目西侧自建2.5万㎡商业，还未披露出其他更细节信息，不知道入市后是否会从价格或产品端凸显出更强优势。

　　北京半岛

　　开发商：北京东方天成房地产开发限公司

　　位置：房山青龙湖西岸（京辉高尔夫南侧），西六环青龙湖出口。距离青龙湖镇三个新房项目约7公里，但驾车至城区的距离与以上三个项目差不多，公共交通稍微方便一点，但耗时也基本相似。

　　价格：均价在41623元/㎡，1010万/套起，目前二手在售价格也在1000万/套左右。

　　户型：213㎡2室3厅2卫；219㎡、294㎡、477㎡3室3厅2卫；376㎡4室3厅2卫

　　供应：92户

　　产品特点：独栋别墅总供应92户，托斯卡纳风格建筑。项目南侧为6000亩水域面积的青龙湖，北侧是京辉高尔夫球俱乐部，东侧是国家4A级旅游景区青龙湖公园，主打北京市唯一一个自然环境丰富、三面环湖的岛居独栋别墅，项目赠送（60～120）㎡的花园、2车位、景台和阁楼。绿化率57%， 毛坯交房。2015年已实现入住，据网友反映，项目楼体已有些老化，户型都设计的大气，空气、周边环境都很舒适，但有业主呼吁希望赶紧发展周边配套，足见生活便利程度还是相对欠缺。

　　V7北湖壹号

　　开发商： 石榴置业集团

　　位置：房山青龙湖公园北岸（美高美酒店向西500米）地区，距离北京半岛项目3公里左右，驾车去城区更近一点，上六环行驶5.8公里后，进卧龙岗隧道行驶1.7公里，继续在莲石路行驶16公里可至西三环，用时大概40分钟。

　　价格：38000元/㎡左右

　　户型：355㎡3室2厅2卫、365㎡4室4厅4卫、299㎡5室4厅3卫、362㎡5室3厅3卫、565㎡5室5厅3卫等。

　　供应：200户

　　产品特点：在整个青龙湖地区售价算是很高的，整体绿化率40%，毛坯交房。值得注意的是，作为办公别墅，此项目产权是40年。

　　翡翠西湖

　　开发商：万科

　　位置：丰台区泉湖西路与山湖路交汇处（青龙湖公园东门）

　　价格：41230元/㎡左右

　　户型：90㎡3室2厅1卫

　　供应：1487户左右

　　产品特点：本次盘点项目中处在丰台区项目，距离城区更近，万科品牌翡翠系作品，除了有90㎡洋房，还有300-500㎡的合院户型，毛坯交房。在教育方面，丰台青龙湖片区引进了中央民族大学新校区。

　　小结

　　1.去年10月，中铁建在青龙湖镇中心区拿地的项目也值得关注，现在细节还未披露，案名定位山语澜庭。项目将配建商业用地，限定最高销售均价为39985元/㎡。绿化率35%，产品类型多层、叠拼、合院，毛坯交付，下半年将开盘。

　　2.此地块适宜人群：改善、养老，周边环境安静、空气质量高，临湖而居，在大量供应的情况下，可对比、衡量的选择多，但短期生活配套不够，长远可期待下各项目配建的商业；刚需，以目前熙湖悦著、大湖风华小户型在售总价看，价格很低，首付不到100万，这个价格水平只有怀柔、密云、平谷等区域可找到。