博鳌·圆桌丨刘策：房地产开发面临市场壁垒与行业壁垒

　　佳兆业集团首席增长官、研究院院长刘策：对于开发商来讲，过去十年突然成为行业黑马或者是发展到行业前十名的企业，我们对他们进行了研究，核心就是抓住了两点，就是“时空”，时间就是行业预期悲观的时候加仓，行业周期来的时候，就发展起来了，这类企业抓住了房地产行业的周期，大家迷茫和转型的时候，可以坚持聚焦主业。空间就是抓住了城市群，比如像中粮、新城把握住了长三角的机会，对于企业来讲，尤其是进入了行业前30强的房企来说，我们在这两个方面做的都是OK的，至少占其一，至少深耕某个城市群，因为基础好，购房人群强烈。一二个城市群周边的三四线活力突出，产业的搭配合理，把握住城市群，为今后业绩的增长奠定非常好的基础，这是关于城市群和房企的关系。

　　难点也是一样的，城市群的机遇大家都看得到，毫无疑问热点的城市群，都会成为兵家必争之地，同样的一块地，产品的溢价能力怎样，产品的品质怎样，增长速度怎样，融资成本是怎样的，最后比拼的就是综合实力，综合实力决定你是否可以拿得到土地。对于这些区域来讲，纯地产开发有很大的机会，现在很多的企业在考虑如何做更新和产业，以粤港澳大湾区为例，这里的城市更新非常的市场化。佳兆业在这里耕耘了20多年，积累了非常多的资源，如何跟他们进行竞争，市场运作比较好。北方的房地产企业跟政府的关联比较大，南方有所不同。无论做地产还是做产业，大家都不希望就地产而地产，一定要跟产业结合，就是地产+。大湾区的产业发展非常的好，对于企业而言，想要做更多的动作也很容易，吸引怎样的产业，孵化怎样的产业，产业又代表了区域未来的竞争力，做好这些内容是比较谈的。对于第一阵营的开发商而言，地产的开发能力、开发的效率、城市更新的能力，产业开发的能力都是绕不过去的。现在很多的开发商正在朝着这些方面努力，也有很多好的做法，后续可以共同的探讨和研究。

　　区域壁垒的问题，并不是行政意义上的问题，从制度的角度来说，房地产开发有不同的壁垒，鼓励大家竞争，为什么这么说。为什么要设置壁垒，只允许本地企业拍地，最后土地溢价10%。如果允许全国的房地产企业来拍地，溢价达到50%以上，因此没有行政壁垒的，鼓励全国的企业过来的。局部的城市为了控制土地溢价，避免新闻的关注，可能会设置一些门槛，这样的情况是存在的。对于前几十行的房地产企业来讲，基本上不受壁垒的限制。

　　真正的壁垒有几个方面，市场的壁垒，市场竞争自发形成的。比如说长三角根基很深的企业，珠三角的碧桂园、万科、恒大都在大湾区起家的，他们在本地有很强的竞争实力，对客户比较了解，品牌很强，一般的企业要进入的话，确实非常的难，这是市场的壁垒。

　　行业的壁垒，我们讲到房地产多元化的时候，地产是拿手好戏，地产本身是资本密集型的行业，跟其他的行业确实有不同的地方。房地产行业关注的是资本，能够融资和投资对的话，就不会犯太大的错误。人的成本在资本的面前都是小的成本，其他的行业不是靠钱堆砌起来的，即使有钱，也很难把握规律，很难在竞争中找到合适的人。对于行业的人不了解，用地产的人去做一是成本高，二是做不好。新的行业必须要做的，不可能地产一条路走到黑，要布局其他的行业，有利于布局。做其他的行业，相当于获得诺亚方舟的门票。最近几年政策的影响，还有对于政策的理解和解读都会影响企业的发展。企业首先要上规模，到了前20强、30强的时候，企业做大后，资源多了，应对的时候就会从容一些。提升获客的能力，资金是否更多，成本是否更低，对客户的理解是否更到位，产品更加符合客户的需求，是否有更高的溢价，速度是否会更高，这些是综合的能力。企业是不是生长在好的地方，所在的区域是否更好，是否把握了发展的时期和窗口期。其次就是拼爹，打铁自身是否够硬。