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博鳌·现场丨许小乐:全球流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100(附报告全文)

2019-07-27 17:44:01 和讯房产 

  2019年7月27日,以“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚·海棠湾·理文索菲特度假酒店启幕。会上,贝壳研究院首席市场分析师许小乐在会场发表了《全球流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》的主旨报告。

  许小乐认为,今天高房价对于市场持续性的反作用的拐点已经到来了,我们会从数据上看到大的逻辑判断。

  上半年的时候,我们看到这样的情况,根据贝壳找房的数据来看,大部分的城市房价都在下跌,即使北京、上海上半年的房价比去年同比下降2.8%左右。北京上半年二手房交易量同比下降14%,过去多年来没有出现过这样的数据。这说明房价越贵的地方,购房动能大的理论已经发生了变化。

  为什么有些城市,同样在调控的情况下,市场受影响比较弱,有些城市调控的时间长而且影响深刻,这与调控的力度有关,实际上与市场的结构是有关的。北京、上海购房的途径,无房的群体,包括本地人,也包括未来进入城市的人,他们有潜在的购房需求。他们进入市场的时候,他们有两个选择,要不购买新房,要不购买二手房。如果城市以新房为主,房地产市场取决于前期的刚需人群,以及进入市场的难度。二手房市场有很大的变化,大家购买二手房的时候,业主购买的房子之后又促成换房的需求,成交量会超过初始购房者的量。

  北京、上海在调控、限购限的情况下,本地人群和刚需人群很难进入市场,他们要将外地的房子卖掉,才可以凑够首付,否则靠自己的收入是无法买房屋的。这些人想要将自己的房子卖掉,需要近百天的时间,而且溢价空间非常大,换房市场启动不了,因为上车门槛越来越高,大家换房的成本越来越高。基于全流通的框架,我们构建了指标体系,衡量城市未来的动能,大概有两个纬度。第一个纬度是刚需和无房群体的数量和规模,目前无房群体的规模是多少,未来潜在城市吸引外来人口进入的规模有多少,我们通过经济增长,基础设施和公共资源配套判断城市人口新增的量。到来的人并不意味着有效的需求,有钱才是有效需求。这就涉及到房价收入比,还有刚需市场的压力。当房价收入比过高的时候,刚需来了以后,只能租赁,不能形成有效的需求。二手房业主,是否在有效的时间内将房屋卖掉,启动换房程序,这也是影响城市动能重要的指标。根据这些指标进行测算,结果大体是这样的。数据从0到0.6区间波动,重要的是看分布图。深圳和北京的购房动能是最高的,六个城市处于第二区间,第三区间的区间动能比较弱,不仅仅是增长率,更多是增加了购房的转化和持续率。我们将这些数据和现有的指标进行匹配。如果把动能和经济增长水平,或者是人均GDP放在一起对比,说明动能跟经济增长水平是比较一致的,也出现了一些差异。例如直线上方的城市购房动能高于目前的经济增长水平。这些城市二手房占比比较高,也就是说二手房市场造成成熟效应,放大了动能,不是以新房为主的市场。我们的结论是,换房扩大了城市增长的动能。不同的城市尽管排名第一第二,但是推高的程度是不一样的。深圳刚需动能是最高的,为什么?因为深圳的住房自有率在一线城市中是最低的,有大量的租赁房,未城市住房的发展提供了很好的缓冲和蓄水池,这是深圳难能可贵的地方。租赁住房为城市发展奠定了很好的基础,北京排名第5了,因为刚需难以进入。如果不将外地的房卖掉,很难靠自己的收入购买房屋。右边的图武汉排名第一,换房动能比较强,目前进入到换房的窗口期。武汉在全国众多调控城市中,鼓励换房为主,政策友好,动能就比较强烈。今天过高的房价,已经成为抑制市场的负能量,过去房地产价格高,大家抢着购买房屋。红色点的城市,例如三亚、福州、北京、上海的房价超过了购房动能,我们将人均GDP和房价进行关联,这些城市远远超过了居民收入增长水平,相关的系数只有0.44,房价跟经济增长没有关系了,已经脱节了。其中有很多的因素,包括房改的因素,杠杆因素,土地供应因素,导致房价与城市经济增长相互背离。在没有外部政策刺激和打压之下,没有杠杆的抬高之下,房价正在回归。房子市场启动不了,刚需进步了,房价没有支撑。

  今天看到收缩型的城市,动能偏弱,这些城市最大的问题不是房地产的问题,住房自有率相对OK,租金也好,房价都是比较友好,不是房子的问题,而是产业的问题,大家进入的时候就需要注意了。从城市圈的角度对比这些问题,城市圈的综合动能,不是取决于各个城市动能总的概念,而是方差的概念,城市综合动能偏强,城市最大的竞争力在哪里,而在于规模和学习的效应。包括人在内的生产要素,要在区域内自由的流动,才是城市圈核心竞争力。住房要保障人自由流动,北京的住房动能0.6%太高了,反而遏制了人在区域内的动能,只在北京内走,不向外流动。深圳和上海的城市动能相差不大,要素间的流动就变得非常的容易,城市的效应很容易达到,形成城市间的流动效应。

  我们如何选择城市,提供两个纬度。首先是购房动能强不强,不强的城市就算了。其次是考虑二手房市场的占有率,北京、上海的二手房市场比较高,开发商的动能就有限。开发动能强,二手房市场不多的市场增量就会比较强。

  存量住宅的更新改造潜力巨大,我们做了老房子的统计,15年以上的房子,北京、上海、天津60%的房子超过了15年的房子,老旧社区的衰败问题如何解决,主要是房改之前建设的老房子,当时的标准比较高,现在的标准是无法居住的,北京上海15年以上的房子,分布的区域位置非常好,但是住房设施很差。我呼吁二次房改,1998年的房改从0到1,没有房子,建立了市场流通机制,将房子盖起来,这个任务中国已经完成了,2008年到2019年我们要启动二次房改,将存量的房子资源盘活起来,破旧的老旧小区和好地段的资源重新的建设起来,回归到人的身上,因此房地产市场是好的,政策稳,市场也是好的。

  附报告全文:

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(责任编辑:徐帅 )
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