博鳌·圆桌丨姚志鹏：地产行业一定要具有资管的思维

　　保利公寓副总经理姚志鹏：转型是很复杂的事情，你熟悉的可能会怀念，你所依赖的可能要放手，你才会看到不一样的未来。

　　转型这件事情，对于传统地产而言不容易，万科、碧桂园、保利和恒大都在谈转型，恒大做新能源汽车，碧桂园做机器人，万科会有战略性的调整。未来的发展对于房地产行业来说，增量会越来越小，存量会越来越大，对于地产行业来说，一定要具有资管的思维。我们做的租赁业务有发展的空间，地产开发商从投资买地、筹建、设计、运营、经营、出售是资管的行为。传统的房地产买地、建房和销售。资产规模落说，包括收益是比较短的行为，如果规模和收益可以持续性的发展，对于今后的地产商是很好的发展方向，因为我觉得不得不转型。

　　整体来看租赁的盈利空间比较小，为什么？因为拿房的成本比较高。第二，需求端，如果做青年长租公寓的话，我们可以想象一下，刚开始进入工作领域的时候，薪资不会太高，及时未来几年薪资有较大的提高，但是花在住房方面的租金不会有很大的提升。行业成本、装修折旧算下来只有3%到5%，因为盈利空间有限，精细化管理要非常的强，意味着净利润比较小，要不断的扩张，才可以弥补总的成本就是后方的管理成本，现在自如做了70多万套，不知道是否盈利了。

　　保利目前没有盈利，我们预计明后年。2016年开始做市场的时候，对市场就心存敬畏，跟之前的房地产开发商不一样，他们的融资比较容易，虽然我们也是地产，但是我们借助母公司的钱不是很多，我们是用市场化的思维运行，检验市场中运营的能力。在此过程中，我们需要时间沉淀。培养专业化的运营队伍，做好内功，同时学好自身造血。第三，对市场要有敬畏，在此过程中，对于住房租赁，我们做了多种尝试，包括长租公寓，我们做了部分短租。同时结合地产的优势，不可能完全的脱离地产，因此有自持物业，我们也做了部分文旅短租产品，也做了中高端服务式公寓，在此过程中，我们利用二三年的时间，不断的探索我们的模式。必须要依靠自身基因优势才可以做这些事情。

　　保利地产(600048)做了品牌回溯，跟11个板块是并行的，地产是主业，其他创新的板块都是另外一个驱动，我们叫做两翼起飞。从董事长给我们的定位来说，允许我们不借助外力，让我们下海游泳。是否有失败的可能，我认为是有的。困难不在于过去，今后的每一天都是希望，时间沉淀越来越长，我们的能力越来越强。我认为行业没有错，只是方法和能力还不够。