博鳌·现场丨聂梅生：养儿防老靠不住 以房养老有潜力

　　2019年7月28日，以“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌·21世纪房地产主论坛在三亚举办。会上，全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生发表了《2019房地产未来已来》的主题演讲。

　　演讲原文：

　　聂梅生:谢谢主办单位、各位专家、各位企业家、各位媒体朋友们，很高兴又一次来参加博鳌·21世纪房地产论坛。刚才听了很多专家的演讲，给了我很多的启发，对于房地产的解读非常的深入。我想从另外一个角度说一下房地产，也就是房地产和其他产业之间的关系还有我们的不足之处。我演讲的题目是《2019房地产未来已来》。

　　当今世界面对百年未有的大变局，今年已过半，这一点大家有深刻的体会。从全球来讲，世界经济下行风险加大，主要经济体的增速放慢，比如说IMF预计美国经济增速放缓到2.5%，一季度是3%左右，二季度掉到2%，欧元区是1.7%，日本为1%，中国是6%到6.5%之间，也都在下行。这件事情，我认为经济下行是有周期的。

　　中国近年也很特殊，今年是建国70周年，很多的政策跟建国70周年有关，包括房地产和宣传口径。今年又是数字化元年，二季度开始5G开放，中国现在开始驱动了。现在提升新增长的动能，我进行了思考和搜索。实际上在三个方面体现新动能，是不是还是积极的盖房子，不是这样的。高技术是新动能，服务业是新动能，消费升级是新动能。三个新动能有内在的关系，而且跟房地产非常的密切。如果房地产抓不住三个新动能，能量在哪里，还是买地买房，我认为不是这样的，要跟这些新动能产生密切的关系。我只讲其中一点，就是关于科技。

　　传统的概念将被两个字改变，“数字”。很多人不太习惯，什么叫做“数字”。从全球来讲，G20刚刚在大阪开过，发了大阪数字经济宣言，从全球性20个国家发表一个数字经济宣言。“数字”两个字排在经济的前面，也就是说数字经济是全球性的，因此数字两个字不可小觑。习近平总书记在两年前大概2017年就提出，审时度势，超前布局，主动实施国家大数据战略，加快建设数字中国。数字中国比大阪的数字经济还要早。

　　数字城市、数字产业、数字家居是风起云涌。所以数字化引起全球政治、经济、社会和人民生活的巨大变化，我们要准备好。

　　这个事跟房地产有什么关系，我自己研究房地产的宏观政策和数据多年，我觉得2019年房地产的大势接近一个临界点，并不代表从此以后房价大跌，我从来不这么认为，它会翻篇，会出现跟原来不一样的局面。刚才刘洪玉教授讲的内容我是同意的，翻过去是什么样子。长效机制已经推了很多年，之间是有关系的，长效机制是量变到质变的过程，到了一定的程度会发生质变，内部有联系，目前到了临界的时候，就需要翻篇，房住不炒就是一个翻篇，这个篇快翻过来了，原来解决中低端住房的问题，这里不回顾了。之前一段时间大力的推棚改，从棚改政策以后，结果让三四线城市房价大涨，支持了房企的规模，很多房企的规模扩张跟棚改中的实物补贴是有关的，现在拿出了4万亿老旧小区的改造，这就不一样，这就翻篇了，这是很大的量变到质变的过程，稳定了房价地释放了租赁市场，这就是市场机制的结果。

　　一开始提长效机制的时候，谁能想到最后的节点拿4万亿元做老旧小区的改造，这是逐步翻篇的过程。从银根来讲，我们坚持资本层面不放松，一点都不放给开发的层面，搞得开发商非常的难受。实际上钱往4万亿元的老旧小区，也不放在开发贷，资金放到两个篮子，还是支持房地产，还是投资。不投炒地皮，不投开发贷，而且还将信托勒死了，这是对的，而且是长效机制资金的转移。从地根来说，土地财政开始没落，新的土地资源开始释放，而且速度非常的快，刚才贾康老师讲到这一点了。税收方面我支持土地财税，我觉得建立新的税制是肯定的，就是在C端，中等收入以上的人群的增加的话，税制一定是往个税变，变到怎样的局面，我是不知道的。

　　对房地产来说，我们要突破三大发展瓶颈，让不动产动起来，三大瓶颈是什么，首先是投资和消费，国内习惯讲GDP，开始觉得制造业指数PMI很重要，消费指数CPI大家都可以接受。现在国际上出现了国民幸福指数GNH，这个指数跟我们息息相关。昨天21世纪的总裁讲这个问题，不要总是提前面的三个内容，既然提到美好生活就要有指数，不仅仅是要有住房、还要有绿色建筑和幸福生活指数，国际上已经有GNH，这就是我们的空白和发展的过程。

　　增量转存量，大家讲了很多，这里不说了。我们的销售额追求万亿转变到存量资产的价值，它在什么地方，来源在什么地方，不要总是提增量多少万亿。

　　开发者的服务，由短期的开发从几个月到一二年，转变到长期运营服务，如果转不过来的话，很多金融工具用不起来，产业链也不完整，实际上要突破这三个瓶颈。产业融合应该是经济发展的大趋势，不要总是房地产老大，我控股，我上市，我占股50%，要跟其他的产业融合，这是大的趋势。根据国家统计局的数据，有8亿的中国城市常住人口，住房是300亿平方米，全国房地产的总市值达到了300—400万亿，这是相当大的存量。如何将这一数据激活，盘活使用形成巨大的市场，就需要产业融合，不是一家办得了，也解决不了300—400万亿的存量。

　　产业的维度非常的大，这次讲房地产和科技产业的融合。我们跟科技产业大概的回应一下，12年是一个叠加，1995年到2007年，我们习惯于WINDOWS和电子邮件。第二个，从2007年到现在，人+机器，包括移动互联，最出风头的就是微信出现了。今年往后的12年是物物相连，为什么说2019年非常的重要，从今年往后的12年是大数据、云计算、AI和IOT的时代，对于房地产来说是非常新的产业的融合。我觉得移动互联人+人，这一轮已经落后了，过去的12年我们没有跟产业很好的融合，无论是互联网+，还是+互联网，我们都没有做好。现在从场景到场景，我们不能再落后了。楼市后规模时代是地产+数字化，建设有生命力的房子。

　　现在很多人说5G给中国带来了什么，到底是什么。一级是大哥大的时代，二级是发短信，三级是发图片的时代。之前都是按键时代。4G是智能手机的时代，5G到底是怎样的时代，大家都在想象。我问了很多人，5G可以带给我们什么，这就是起点，很难看到二三年后出现了什么。因为4G出现了，谁也没有想到的微信和支付宝。5G随时随地万物互联的时代，有巨大的想象空间的。

　　房地产增量和存量的关系，先看社区物业，全国物业服务企业有11万家，从业人员千万人，年薪收入是6000亿，占全国增加值是1.4%。天量的社区物业上面跑的互联网企业都在我们的平台上跑，光是美团外延就有5000亿元，相当于整个物业管理的收入，都在小区的平台上跑的，说明了什么问题，网上零售额占总销售额的15%，不要提顺丰了。互联网企业在社区、2C端远远大于社区物业的B端的容量，不在一个体量上，因为不在一个维度和层次上。这种情况之下，经过了大概三个季度的准备。昨天的闭门会议上，全年房地产商会有两大举措推进三大转换。第一，我们成立了全联数字化社区峰会，数字化社区是转换发展模式重要的抓手，有人说得社区者得天下，国家发4万亿元在社区改造，不是给房地产开发商建新房子，而是在社区改造，这是非常重要的抓手，我们必须要抓住，而且是有政府和资金支持的，有银行支持。

　　第二，跨行业联合中国铁塔全面建设5G，到底可以带给我们什么，我们在想象，我们首先抓住基础建设，居民小区、商场写字楼、产业园区，可以全方位的连接布局，相当于国家修信息高速公路，是由国家出钱。

　　昨天的闭门会议上签约，我们发了两个文。这个出发点是从C端开始的，这是今年上半年国家统计局的数据，恩格尔系数首破了30，食品占了28.5%，这方面挖掘的差不多了，美团抓到28.6%，占了一大块。其次就是居住达到了23.1%，这就是蓝海，其他的我就不说了。今年上半年出来的居民消费系数，说明中国真的解决了吃饭的问题，开始进入中等发达国家的水平。

　　社区来讲，有两个B，一个B是物业管理，一个B是互联网的端。物业包括社会服务和物业服务，包括美团和淘宝等电商，互联网企业也要进入社区中进行服务。两个B是不一样的，他们同时要进入。最后你面对的是谁，还是C端的客户群体。也就是说物业管理思维，电商是流量思维，这是目前的状况。最终从C端出发，数字的出发点都是C端。从这里考虑问题。享受服务的终端客户和提供终端消费，目前形成了10万亿元的消费，就体现在社区和小区当中，改变各自为政分散的状况，树立以客户为中心的思路，见物又见人，人人相连，物物相连，这就是顶层设计的思路，将小区和周边放在一起，再往外走，这就是我讲的概念。

　　社区的概念和小区不是一个概念。小区的概念是有边界和实体的，有门禁的。社区的概念可以是虚拟的，电商形成的社区的概念，这是偏虚拟的。这次中国铁塔的5G，覆盖的是1.5公里的半径，你可以说是虚拟的社区，并不是有边界的小区，现在社区是虚实结合，不能只说一个，说哪个都不对，实际上移动互联时代的社区服务，实际上这样的情况，虚实结合的情况。物业叫做B2，社区电商叫做B3，同样成立数字平台，两个B在一个平台上，对C端中间有一个门，不是刷脸的门，而是虚实结合的B。目前正在征集方案，大家都要解决一个方案，如何设计好虚实结合的门，有门就有K，就要有钥匙，这就是数字社区。我们作为结构就要解决问题，目前正在征集方案，希望大家都来参加这个方案，我设计怎样的K（钥匙），将虚实结合，将两边的B放在这里，设计怎样的云平台，钥匙就在我这里。进一步的研发数字社区的方案，5G改变了什么，带来的产业升级在哪里，一定要说清楚。基于大数据的思维是什么，基于数字货币，区块链部分的数字社区在哪里，基于社区整合的方案在哪里，基于原来智能化、智慧化系统的方案在哪里，我们继续征集这些方案，我们想要建立开放型、互联互通的数字社区云平台，谁来做。现在很多人报名，你可以做云平台，可以将B和K设计好，我们非常的欢迎，我们开展多种特点的数字社区的试点，不同类型的试点，最后形成一定的标准进行推广应用。

　　最后，我很同意马云最近的讲话，如果是在汽车轮子上的美国，那么是在互联网或者是手机上的中国。未来已来，让我们拥抱未来，谢谢大家。

　　主持人杨曦：谢谢聂会长，我们看看用户提出的问题。

　　21世纪经济报道提问：有人说养儿防老靠不住，以房养老又不太够，您认为养老有什么可行的选择？

　　聂梅生:养儿防老靠不住，我非常的同意，中国很长一段时间是执行计划生育，这一代人开始进入老年了。如果说靠一对夫妻都是独生子女，养上面四个甚至是八个是不可能的，养儿防老是不可能的，我已经进入这个阶段，很少有人靠养儿防老，中国传统的孝，不一定体现在养老，可以体现在其他的方面。以房养老我觉得是有潜力的，我支持的。但是为什么行不通，因为中国的房价和租金的问题，我在中国闭门会议上讲到中国还有一大块，就是租赁没有很好的系统政策或者是协会。美国NAR是一百万人的协会是由经纪人组成的，相当于链家和我爱我家，中国没有这样的协会。当房价和租金也就是租售比在20以下，20个月的房租可以买一套房子就合理的时候，这个时候以房养老就可以的，现在房价相差的太高了，我认为将来是方向。

　　目前中国的情况之下，应该是多层次的养老，例如居家社区养老，国家做了很多的努力，做了很多的驿站。机构养老在很多地方也分低层和中层、高层，应该是多层次和多方位的养老，养老在中国的养老产业中，养老大健康是第一重点的，我在过去两年讲了养老的问题，现在列为议程了，因为人太多了，涉及到二三亿人。