博鳌·现场丨孟晓苏：售楼处朱颜少 房地产是非多

　　2019年7月28日，以“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌·21世纪房地产主论坛在三亚举办。会上，1998年房改课题组组长、汇力基金董事长、中房集团理事长孟晓苏发表了《不忘初心，坚定推进改革开放》的主题演讲。

　　演讲原文：

　　今年有专家讲到，现在房地产市场已经萎缩了，在限购的情况下，你还在谈房地产市场。今天我要谈论的是房地产的是非。比如，到底是将钱贷款给还不起账的企业，还是给缺乏抵押物的小微企业，还是贷给老百姓买房？有人说贷款给老百姓买房的风险的大，贷款给企业的风险小，这就是一个是非。

　　今天讲四个是非。

　　第一，功败垂成看房地产。

　　第二，扬长避短贸易战。

　　第三，传导效应谈房贷。

　　第四，放眼世界话发展。

　　二十年前的住房制度改革，我们将商品化引入到住房建设和住房分配领域，中国城镇居民从此住得更加的舒适宽敞，生活得更有尊严。房改之后，住房、汽车及其关联的基础设施建设，作为国民经济的新增长点，有力拉动了中国经济20年的发展。其中房地产业拉动了100多个产业的发展。回顾20年前房改之前，中国的GDP总量只是占世界的7位，房改后，经济总量每两年超越一个国家，并达到了世界第二位。最近这些年又加大了与第三位的国家的差距。住房制度改革给经济注入了源源不断的动力。我们国家启动房地产之前，1993年6月，中央调控海南等地的房地产过热，随后出现了产能过剩，当时有一亿吨钢铁过剩，5000万纱锭过剩。2003年，2亿吨钢铁也没过剩，纱锭发展到2亿也不过剩。那一年，国务院接受了专家们的建议，将房地产业作为国民经济的支柱产业。

　　近年来我们又看到，又一轮调控房地产，房地产增速在2014、2015年下滑，制造业产品积压，产能过剩，靠什么解决了这些问题？靠2016年的楼市去库存，使得制造业回暖，利润上升。事实证明，房地产业是国民经济的主导产业。最近我们又看到，房地产投资在下滑。统计局刚发布的数据，中国工业制造业利润在下降。尤其是钢铁、黑色冶金、电力、煤炭行业在下降。

　　中央早已经说得很明白，现在不是要打压房地产，而是要保持房地产的健康平稳和长期的发展。

　　二、扬长避短贸易战

　　根据专业机构的统计，房地产投资和基础设施投资量差不多，但是占用资金少一半，拉动力大一倍，为什么是这样？因为老百姓踊跃买房，就会踊跃的借贷。其中地方债是地方政府和企业的长期负担。我曾经试图引进REITs。目前看到国内经济下行压力加大，有效投资增长乏力，还是要强调内需拉动经济，内需是中国经济发展的基本动力。

　　三、传导效应谈房贷

　　资金应该贷给谁？1998年房改之初，就引进了住房抵押贷款在内的多项金融创新产品。其中住房抵押贷款是经过三年的工作，先做供给侧的工作，让银行愿意贷，再做需求端的工作，老百姓愿意借。一开始不愿意借，是顾云昌讲的中国老百姓和美国老太太的故事，让大家觉醒了愿意去买房。现在房地产信贷有了38万亿的规模，占了银行贷款余额的28%，总体来说贷款质量优良。

　　最近又出了是非，有人说，老百姓购房妨碍了消费。我觉得比较奇怪，老百姓购房本来就是消费，购房后还要装修和买美的空调，进一步拉动了消费，怎么说老百姓购房妨碍了消费。有人认为老百姓买了房后，连吃饭的钱都没有了。这要看看资金流向哪里:钱给了开发商，开发商将钱了制造商，制造商将金钱给了原材料，这里每一项都是劳动者的现金支付，买房全面启动了消费，这就是货币政策的传导效应。

　　现在看到的是银行普遍的惜贷，银行不是没钱，是不敢出来，责任太大。银行愿意放房贷，但是主管部门限制着他们，不让银行放房贷，也不让金融机构发房地产信托。正是因为住房投资消费安全的传导作用，拉动了经济，也可以保证银行的贷款安全。住房抵押物是新的，付了30%—50%的首付，这是多么好的贷款，而且能够有效的拉动经济。我们看得更加清楚，看到树枝和树叶枯萎，有人说要拿水浇，真实的办法是浇树根，实际上通过树根吸收了水分之后，一步步的传导，将树干和树叶都救活了，这就是老百姓房贷和救小微企业的关联关系。

　　现在是否可以放房贷？有人说杠杆性太高了，瑞士信贷的数据说明，中国的房地产净值占了中国家庭财富的66%，负债率只是9%，还是比较低的。要加杠杆就要加在老百姓这一侧，有人说不对。我又找来了又一个数据，西南财经大学的数据说财富净值占比不是66%，而是77.7%，相比之下负债率只有4.9%，这说明如何发挥好货币的传导作用，是需要认真考虑的，要抛弃错误的观点，弄清谁是谁非，加大居民的住房贷款和房地产信贷支持。

　　四、放眼世界话发展。

　　我们一直关注香港，房改也是借鉴学习中国香港的内容，香港回归后，我们发现它在这个问题做了两个极端，一个是全面打造居屋，将房价打下来了。

　　香港总面积是1104平方公里，香港的建城区只占24%，也就是260多平方公里。大陆的土地是闲置，一个750万人口的香港建城区只有260平方公里，人均占地面积是33平方米，是目前规划标准的1/3。不是没有地，有很多空地，放着这么多的地不开发。我们规划的标准是100平方米。多少城市都没有达到这样的标准，上海（楼盘）和北京（楼盘）、深圳（楼盘）这样的城市，也没有。我们看看国外其他的情况，东京都市圈相当于北上广深天津（楼盘）重庆的总和，纽约都市圈的面积更加大。这么点的土地建成区还舍不得盖住宅，过多的投入到工业和商业。居住用地在这些大城市占比过低，导致地价和房价高起，导致城市拥堵现状，限车导致汽车行业下滑的厉害。

　　讲到京津冀双城记的故事，影响到了北京市和周边的京津冀以及雄安新区，如果双城记可以建成的话，就可以有效扩充城市空间。我们要用世界化的眼光，改变过去单一的香港模式。增加城市土地供应，实行科学的发展。我们要按照中国的国情，研究中国楼市的国情，走出是是非非的误区，推动房地产平稳健康发展，从而使国民经济恢复到平稳健康发展的轨道上来。