博鳌·现场丨 李战洪：产城融合是产城人文四种要素的融合

　　2019年7月28日，以“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌·21世纪房地产主论坛在三亚举办。会上，曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏集团执行总裁李战洪详细介绍了备受关注的特色小镇。

　　演讲原文：

　　李战洪：上午演讲嘉宾谈的是趋势找四个问题，下午谈的是企业内容。

　　在论坛里面连续6年说一个话题，最怕的是一年说一个话题，有些演讲嘉宾一年一个观点，一直在变，变与不变很重要，关键能够保持5到10年不变，才是真正的道路。

　　以后中国开发商的数量将会只剩下3000家。基本上每年要淘汰六千家以上，不得不死。著名的开发商或者是越大的开发商在临死前一天晚上会说自己过的很好，结果第二天死了。千万不要相信临死前的话，即使说自己还会过的很好。

　　12345还是54321，很多开发在进入城市后，在错误的选择中死去，中心城市10%的面积、10%的人口和30%的GDP比率，40%的现代服务业、产业的集中度，未来的发展是从三四五线向中心城市转移。我知道前20强开发商中有一家拿了200亿投到五线城市，结果只回款30亿元，结果几位老板吵的很厉害，后来几位老板离开了企业。

　　一二手房的成交比很重要，城市发展的初级阶段，一手房远远大于二手房的成交率，当比率达到1：3的时候，很多开发商在不知不觉中就在断头路上不知不觉的死去了。

　　曲江新鸥鹏的活法：趋势性竞争力构建，就要做城市内容供应商，未来的发展就是文化、教育、卫生，将都市性产业和现代服务业串联起来，产业连接起来。互联网的思维中极致思维就是NO1思维，你做到了企业就可以持续的发展。中国这块土壤无法产生全能冠军，尤其是开发商，大家都是单项冠军，求生存和发展，没有任何的企业是全能冠军，例如商业、产业、住宅、办公都是单一的。

　　顺应城市的发展，开发商有三个发展阶段，第一是利润阶段，有钱赚就可以了。第二是发展规模，第三是开模具，出利润不如出规模，出规模不如出模具。因为模具是核心竞争力，我们用了10年的时间打造了模具，体现在文、教、卫等方面。

　　中国准入行业前四名的市场规模，哪个行业的规模最大，我们就进入哪个行业。现在地产有15万亿元以上，教育9万亿元，健康5.6万亿元，文化是5.45万亿元。文教卫是以地产为载体，企业有主题后，以地产作为载体，我们可以做教育、健康、文化。如果分拆的时候，在教育、科教、健康、文化、康养等方面，以地产为载体进行发展将是趋势。有的企业花12亿在英国收购了一家企业，就是这个意思。

　　中国文化教育第一品牌曲江文化，绿城中国改制了，在国进民退的时代，在未来不确定的情况之下，我们跟国有控股进行混合所有制的改革。我们跟曲江文化投资集团进行混合制改革，注册资金是100亿。集团为了打造中国文化教育第一品牌，我们有5个集团，3个上市公司，文化教育集团、文化商业集团、文化旅游集团、文化会展集团，文化演艺集团。我们自己有11个IP，随时随地可以去参观的。大唐不夜城，人流量超过50万，最高的时候达到了95万人，每年的消费是100亿。大唐芙蓉园，去年春节晚会西安（楼盘）的分会场就在这里，我们将文化产业链完善起来，下面有2个5A景区和4个4A级景区。

　　城市第一礼、文化演艺，每年都获奖。我们进入其他的城市，我们会将城市的迎宾礼挖掘出来，西安有大唐天下第一迎宾盛典。习主席去了两次，克林顿、希拉里、印度总理莫迪也享受过这一礼遇。

　　我们类似于红星美凯龙打造了购物中心，我们在城市中有双MALL，我们是教育和文化双MALL。我们跟绿城中国最大的区别，他们是超高建筑，我们是做非标产品，将城市的文化挖掘出来。文化教育集团在不同的城市打造文化会展中心。国家工商总局只有一所学校具有中国驰名商标，就是我们集团下面的巴川，我们具备三个特点。百分之百上重点高中，不是搞精英教学。我们的高中百分之百的上一本大学，我们最差的学生都要高出一本分数线50分，平均分数线高出一本100分，最高的时超过120分，我们考上985和211的学校，去年达到了92.3%，今年是95.7%。国际学校百分之百进入世界100强，最近5年进入50强，最近3年进入世界30强的大学领域。美国佛罗里达也有我们的高中和3所大学，我们还有教育产业园，我们在成都做了教育小镇，北海（楼盘）和石家庄（楼盘）都打造了类似的小镇。

　　我们还打造了国际人才港、国际文化区、产城人文融合。我们跟其他的企业有不同的做法，做教育MALL的没有，我们做了。我们说产城融合的时候，我们做到产城人文四种要素的融合。其他的企业都是将投资商、建设商、运营商一分为三，你们是三位一体，加服务商就是四位一体。发展的二十年过程中，我们不断的努力。我的就分享以上的内容，谢谢大家。