博鳌·六方会谈丨全忠：各房企放缓发展速度是由多种因素造成的

　　全忠：一般谈论房地产的时候，默认是住宅地产。如果说问住宅地产是否到了天花板，也要看跟谁说，因为不同的企业是不一样的。比如说我和姚明都在3.2米的房间，我认为离天花板还早，他觉得已经到了天花板。如果从大房地产来讲，我同意你的看法。从住宅地产的角度来说，确实因为政策的原因，企业自身的原因，貌似有摸到天花板的感觉，各家企业放缓发展的速度，多种因素构成的，包括前些年跑的太快，杠杆用的太多。阶段性的摸到天花板是有可能的，之后是否有综合地产的发展，在这个意义来讲天花板还没有到。

　　非要说有量化标准，在一千亿以上可能会好一些。就目前来看，想进入TOP30或者是40要做到500-800亿亿以上，城市布局和产品品类要进行完美的打造，能够做到这样规模的企业，融资经历了一轮磨厉。第二，头部企业相关多元化的时候，我认为有两点造成的。对未来的不确定，大家战略很清晰，未来怎么走，拿地方式是否有变化，相关的作用不是拿地造成的，要以产业来拿地，例如做什么园区。有的时候还要配酒店，配的多的话，就变成了酒店集团，富力有几十或者上百个集团，酒店和房地产开发也是多元化。例如做了某某广场和商场好几十个，就做成了万达模式。这些都是拿地造成的。一旦进入这个领域之后，既然做了就要做好了。例如李战洪说的要做就做好，子品牌做好成为集团了。这是一种现象。

　　还有一种现象围绕美好生活做的，医疗健康、康养、教育、文旅是比较多的，这是头部企业最集中的业务，基本上就是这几大类，有的引入了国外的资源，有的是引入国内高端教育资源。有的早年做了特别好的学校，到处扩张，也成立了教育集团。真正的多元化是跨越了房地产相关行业的多元化，例如我造电动汽车了，我认为是多元化。虽然车房是有点关系，衣食住行，做服装也是多元化。

　　我们做的是相关多元化，房地产商做商场不叫做多元化，谁可以只做纯住宅，也不可能独善其身。做了多元化后，如何看待多元化的尝试。开发商传统的住宅开发，有足够充分的现金流的时候，多元化的尝试有很强的试错和容错能力。要有足够的耐心，五年不赚钱，如果给了KPI指标，三年不赚钱就要砍掉，包括现在的长租公寓，问题是如何培育。增长点和多元化，有的时候是矛盾的两个方面，多元化进程当中是有一定的问题，多元化是头部企业必然的选择，很少有企业不选择多元化。

　　回答第二个问题，第一个问题，成功的没有太多的研究，谈不上哪个特别好，可能有。刚才李战洪总是由综合开发商介入到美好生活。他们出现什么问题，一方面对于新头部企业来说财大气粗，投入一二十亿，这很容易做的事，有战略所谓的考虑，砸一笔钱干进去。往往投入新行业的时候，企业规律和规则是跟房地产行业不一样的。房地产是大开大合大开大进，房地产每平方米相差100块钱不大，其他行业差10块钱可能就亏损了。做这个相关多元化的时候，这是面临重大的挑战和考验。往往战略上正确，战术上错误，我就提一点的建议。