博鳌·六方会谈丨蔡元达：房企进行多元化尝试 人才、资本面和资金不可或缺

　　蔡元达：刚才比较同意阶段性天花板逻辑的可能，但是从今年上半年在保利半年度的报表数据来看，今年住宅地产市场的方向性和成长性还是比较稳健的。多元化三个词的定义之中，我们在寻找企业第二发展的价值曲线。保利由地产更名为保利发展，由之前双轮驱动的战略地位过渡到一主两翼。一主就是原来住宅地产的发展，两翼是租客服务和金融，这两块业务收入的占比，从目前的情况来看是9：1，10%的比例我们认为是很有空间的。传统的商业项目的单体回报率是6%—8%，能够做到12%—13%是不错的表现。排名前几的房企多元化的投入上，可以看到增长都是在10%—15%左右。我们认为天花板的逻辑跟寻求多元增长的逻辑上，其实是一个共融共向的良性循环。

　　从今年自己的定位和战略来说，多元跟新的增长点上，我们一定是追求扩大规模，自己的商业系统从原有的只做上级地产的商业项目之外，现在自己的产品从购物中心、酒店、公寓、社区商业已经形成了四个事业模块。四个事业模块的下线分支了不同的产品线，而且这种模式从以前单一只消化内部项目转为50%：50%的市场对接。市场对接的手段，从租赁项目，轻管理的输出到购买项目，完全是市场化的做法。再结合后续后续资本层面的REITs产品，有资本的介入和辅助的话，我们相信在这块业务上的突飞猛进，是能够带来比较可观的增长。也看到很多房企在摸索多元的过程中，也在尝试商业地产、物业管理、养老等等。也有企业在尝试风能和高科技的领域。目前来看，自己板块协同跟主业务能够配合的情况下，这些业务的增长速度和扩张的速率还是能够得到保障的。规模基本上是以在每年10亿、20亿、30亿的良性增长，是可以看到期望的。

　　万科是一个事件，今年的时候，“活下去”三个字是非常的戏剧化，万科在这个点上，将自己定义为城乡建设和生活服务商。万科对于主营业务和配套以及多元是非常坚持的，但是基本面是以物业为主的话，他们以自己的主业办公为主。以前接了很多旅游、边缘业务收入过程中，控制的更加合理。回到主持人的问题，对于多元化自己的见解。有两个点的内容是很有感触的。

　　1、人才。不具备人的基础条件，创新跟多元的进展会对企业本身的文化，包括持续力产生很大的冲击作用。依附于原来的结构和原来的管理架构，包括原来的人才储备，要去完成全新的行业拓展，几乎是不太可能的。当你要去完成这一项内容的同时，对于人员的进化和人员的储备，专业化人员的配置，这是其中一点。

　　2、资本面和资金。多元化尝试的时候，同样投入一二个亿的项目，在两年期比较好的呈现比较好的回报。也有企业玩风能和高精尖的风口，看到一二年15%的增长，规模只有千万级的规模，后续投入的深海是之前预计不到的，我们自己做业务板块的时候，通过自有资金，社会资金，融资的渠道可以把良性的循环做得更加的健康，因此在资本渠道上也是不可或缺的。