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刚刚结束的7月政治局会议上,旧改再次被提起。
一个多月前,旧改一词首次在国常会上提出。连续2次在重磅会议上被提名,城镇老旧小区改造工程已经上升至国家层面,与新基建一道,成为稳定制造业的重头戏。
一时间,电梯股和房产股都一通兴奋,涨了不少。
事实上,借助“旧改”来稳定制造业、房地产和经济的方式,最近二十年一直被另一个国际一线城市用得风生水起。
那就是伦敦。
其实伦敦也是一个基建“狂魔”。
伦敦的基建速度,虽然远远比不上一些发展中国家,例如土耳其、中国的大城市,但放在发达国家里,却算是跑得快的。
尤其是在旧城改造上,经验丰富。现任伦敦市长从2016年接替鲍里斯上台后,就批准了130多项各类城市更新计划。

(正在进行的城市更新项目,来源:伦敦市政厅)
十年前全球金融危机爆发后,伦敦更是见证了多项重大旧改和基建项目的完成,例如金丝雀码头、国王十字车站等大型办公和商业区的改建、伦敦奥运会场馆的建造、巴特西电站的改造、横贯伦敦东西方向的伊丽莎白线等等。这些都在鲍里斯连任两届伦敦市长时,紧锣密鼓地进行着。
这些项目让曾经规划和交通比较落后的东伦敦,逐渐成为伦敦年轻人重要的居住区域,也让住在伦敦西边的人群,能够更快捷地到达伦敦市中心。
彭博最近统计了伦敦各个区域过去一年的房价涨跌情况。毫不意外,大部分区域房价都是下跌,但也还有几个区域在坚强地支撑着,竟然还有微弱的涨幅,Haringey区域过去一年房价涨幅甚至达到了6%。
房价上涨的7个区域,既算不上传统富人区,也算不上伦敦最核心的区域。但有一个共同点:所在区域都是伦敦正在重新开发的重建区,而且能在30分钟的地铁通勤时间里,到达伦敦金融城或金丝雀码头。

(彭博:伦敦各区域过去一年房价涨跌情况)
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旧改和棚改,还真是个国际通用的法宝。
它们不仅仅承担着拉动制造业、稳定经济增长的重要使命,也在默默改变一个城市的房地产投资格局。
伦敦各区域房价的分化,早在六年前就已经被敏锐的投资者洞察到了。
2014年,仲量联行(JLL)英国住宅研究部主管Adam Challis在接受采访时谈到:
华人购房者看重有良好升值潜力的地区,同时他们也要求有较高的租金回报(通常希望毛收益率能达到5%-5.5%)。这意味着他们热衷于购买伦敦中心区外围的重建区域的新房,而不是市中心黄金地段的房产。河景房尤其受他们的欢迎,东伦敦的一些区域比如CanaryWharf和Stratford也很受欢迎。
伦敦黄金地段有大量“丰碑式的房产”(Trophy Properties),它们确实能提供最好的资本增值前景,但房源极少。与之相反,重建区域房产的价格更低,且房源充足,同时也有好的增值前景。
当时的英国,刚刚从全球金融危机的冲击中走出,伦敦的房地产市场也重新恢复了活力,高端住宅价格已经比2009年第二季度最低谷时上涨了55%。
那时的伦敦市长,是半个月前才成为英国首相的约翰?鲍里斯。
鲍里斯在2008年至2016年期间,连续担任了两届伦敦市长。任职期间,鲍里斯推动了多个大规模的城市改造和重建计划,八年时间里,许多发展滞后地区因此焕然一新。
掘金小分队2017年去伦敦考察时,就深切地感受到,这是一个新旧紧密结合的城市。一个全球第一的国际金融中心,既能看到密密麻麻的写字楼,也能看到夹在在天际线中那一部部塔吊和脚手架。

鲍里斯正在一步步缩小伦敦各个区域的发展不平衡。

(鲍里斯担任伦敦市长期间的重建项目及当地房价涨幅)
强人首相鲍里斯在担任伦敦市长期间,推出的多项重建项目,都让当地房价涨幅超过了伦敦的平均水平。
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过去这二十多年里,其实伦敦一直在做旧城改造。英国政府也一直规定,新开发的住宅项目要求60%来自土地重新开发,所以我们现在接触到的新兴住宅,绝大部分都来自于原有区域的改造。
而伦敦的旧改项目,一般分这么几类:
一是地处市中心,但因产业搬迁而逐渐衰败的区域,通过旧改和重建,重新规划整个区域的产业格局,引入更多有活力的企业,从而盘活整个区域,而不只是期望建几栋写字楼和商场,就能拉动人气。
最为著名的就是伦敦码头区(London Docklands)的重建,整个区域位于泰晤士河的北岸,曾经是世界最大港口伦敦港的作业区,这里建造了数个港湾、造船厂,还有仓库。
不过二战之后,随着海上运输规模扩大,大家开始使用集装箱运输,伦敦码头区域就显得太为狭窄,停靠不了大型的船只,从此日渐萧条,在伦敦市中心诞生了面积达21平方公里的废墟。如此优越的地理位置,不利用起来实在太可惜了。

著名的金丝雀码头、皇家码头都位于这块区域,而在金丝雀码头上,现在建起了伦敦新金融城,经过二十多年的开发,金丝雀码头成为欧洲最大的摩天大楼群,在这里工作的金融从业人员,是老金融城的三倍。

(金丝雀码头夜景)
另一个规模仅次于金丝雀码头的旧改项目,是泰晤士河南岸的九榆树区域(Nine Elms),它和北岸的码头区一样,曾经也是重要的工业区,坐拥伦敦的地标建筑巴特西发电站。但二战的轰炸,让九榆树许多工厂受损并被迫关闭。随着伦敦的金融业逐渐占据主导地位,这里的工业区也渐渐衰败。
虽然在泰晤士河南岸,但紧邻地标巴特西发电站,与富人区富勒姆、切尔西隔河相望。伦敦市政府也开始着手改造九榆树区域,将它打造成一个集商业、办公和中高端住宅为一体的综合功能区域。现在,苹果公司、美国大使馆都已确定入驻九榆树区域。

(上图泰晤士河南岸红色线条框出的三角区域就是九榆树)

第二类旧改项目,就是在伦敦核心区周边,选择地理位置不错,但发展相对落后的区域进行改造。以东伦敦居多,其次是西三区。
最瞩目的便是位于东伦敦Stratford的奥林匹克公园,行政区域上属于Newham。
这片区域在建造2012年伦敦奥运会场馆之前的六十多年里,虽然靠近金丝雀码头和伦敦金融城,如一块插入伦敦腹地的楔子,但一直是一块城市荒地和工业废弃地,就业率仅有50%,一度被称为欧洲最穷的社区之一。
这也是当时担任伦敦市长的鲍里斯将奥运场馆选在这里的原因。伦敦奥委会在申办时就立下了军令状,不但不让这场比赛成为城市的债务负担,还要借此让伦敦最穷的社区再生,并计划在未来20年内兴建1.1万栋社区住宅,让这个被人遗忘的区域,成为足以吸引观光客的艺术区。
“东伦敦已经穷了200年,但由于奥运会的关系,伦敦的未来在东边”,这是伦敦奥委会主席的承诺。
从2008年至2016年期间,Newham房价上涨了53.6%,过去一年在伦敦大部分区域房价下跌的情况下,Newham依然保持了上涨的势头。
而且,随着奥运场馆的建成,还有更多大型项目将入驻Newham,例如伦敦大学学院新校区、维多利亚和阿尔伯特博物馆新馆、伦敦交通局、英国金融监管局、中国开发商ABP的新金融城等。
伦敦另一个逆势上涨的重建区域是位于东伦敦的Haringey(哈林盖),也是彭博统计的各个区域中房价涨幅最高的区域,过去一年涨幅超过6%。
而哈林盖区之所以能逆势上涨,也离不开这里正在进行的大型重建项目。
2010年,伦敦市政府花费10亿英镑,为哈林盖区的Tottenham量身打造“High Road West”重建计划,整个方案耗时15年,目的是改善当地的住宅状况和商业配套。
Tottenham也就是热刺足球俱乐部所在的区域,热刺新体育场周围的房价在过去12个月内增长了8.6%。
此后,2017年1月,哈林盖区又与Lend Lease企业合作,推出了20亿美元的旧改项目,收益最大的也是Tottenham附近。
除了东部区域,西三区也是旧改项目的关注区域。因为紧邻富人区,所以这里的优质学区和公园资源很多,很多伦敦的年轻家庭选择住在这里,尤其以靠近河边的住宅更受欢迎。
不过,西三区新兴住宅较少,随着城市重建项目的发起,一些大型开发商也入驻西三区,并选择河滨住宅作为重点开发项目,改善年轻家庭的居住环境。例如伦敦专注重建项目的著名开发商Ballymore,就已经入驻了西三区的Hounslow区域,并拉动了10亿英镑的投资,让伦敦西部的创意与产业中心重现繁荣。
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不过,伦敦市政府的旧改,不止是改造当地的城市面貌,建造更多的住房,也还要有交通设施的连通,才能让旧改的效果真正体现出来。
否则,新城建得再好,解决不了通勤问题,新城都将沦为空城。
这就是伦敦市政府的第三类旧改,轨道交通的升级计划。
目前伦敦的轨道交通重点开发的区域,集中在伦敦东北部和和东南部,其次是西三区,都属于伦敦年轻人通勤居住区域。
跟着这些即将通车,或者已经获得批复的地铁线路买房准没错。
现在伦敦人民最盼望的横贯铁路1号线(Crossrail 1),又称为伊丽莎白线,这条线路计划在2020年通车,沿线车站10分钟步行距离范围内的房价,就已经比当地市场高了4%。

提到伦敦的轨道交通升级,就不得不提因交通枢纽地位而成为旧改重点对象的国王十字。
国王十字King’s Cross,也就是《哈利波特》中3/4站台所在的车站,是伦敦重要的交通枢纽。1996年开始筹备重建,不到20年时间,国王十字就从原本的贫困街区,摇身变为商业、住宅和生活为一体的新社区,并吸引了谷歌等众多科技企业的入驻。


这座比中国提前了二十多年开展大型旧改的城市,房地产格局早已发生了新的变化。
而这也恰恰是伦敦这座城市能够一直保持活力的原因之一。

(伦敦自然历史博物馆)
通过旧改,集合地理优势,重新规划当地的产业,而绝不仅仅是外观上的改造。二十多年的旧改和重建,伦敦让这些曾经被遗忘的区域得到重生,也让新一代的伦敦人,能够在这座城市里,有新的容身之所。
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(责任编辑:何一华 HN110)
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