博鳌·现场丨李兴文：企业发展应该由规模导向转向客户需求

　　8月7日，以“平衡与重构 地产的多维世界”为主题的2019博鳌房地产论坛如期举行。在以《出夏入秋 成熟市场的房地产增长。》为主题的讨论会环节，工银国际房地产首席分析师李兴文表示，现在的房地产行业，从行业的发展周期来看，分为初期、成长期、成熟期和衰退期，从这个角度来讲，的确是房地产行业正在从成长期进入成熟期，这个时期的一个特点就是说整个房地产行业快速发展的阶段已经过去了，行业的利润率在不断下降。

　　现实情况中我们也看到，比如说2017、2018年的商品住宅的销售面积，如果按照同比增长来看，2017、2018年分别只有8%、5%、1%和2%，这相比之前有大幅的降低，企业的利润率也在下降。从这个角度来讲，我们认为是符合进入成熟期的标准。当然这也是有一个前提，就是说整个的宏观环境仍然在保持着稳定、平稳，房地产相关的政策其实也是长期连续和平稳的。

　　虽然说整个行业的增长速度在减缓，但是我们认为整个需求空间仍然是存在的。今天上午一些专家也分析了，我们现在还有2到3亿的城镇化、城市化的人口的潜在的住房需求存在，我们还有很多的城市老旧房的更新改善需求存在，现在我们还有25到34岁的人群，大约有2亿多人，他们现在已经进入了结婚生子阶段。现在每年还有1000多万对结婚的人群，其中80%以上是初婚人群，他们都是潜在的购房者。当然我们还有几百万的离婚人群，这也是潜在的购房者。

　　正因为这些刚性需求和改善性需求存在，各个企业在实现多元化发展的时候，很多企业也可以进一步在行业内挖掘增长空间，去实现规模化的增长。

　　当然这也分不同情况，对于已经形成规模的开发商来说，他们可以继续依靠他们的优势的开发建设、品牌认知和融资能力，通过准确的市场判断，在未来的5—10年内继续通过高周转的方式去获得高于行业平均的增长。

　　现在中国的各个城市在房地产的发展阶段是不一样的，如果各位开发商把握好各个城市所处的发展阶段和未来的趋势，在适当的时机进入，其实是可以实现一个不错的增长。

　　再一个是紧握政策的脉搏，比如说现在提出的大湾区规划、长三角发展规划，长江流域城市群的发展规划，再比如说本次中央政治局会议提出的城镇老旧小区的改造，城市停车场、城乡冷链物流建设，如果把握住这些点，其实仍然可以实现不错的增长。当然这是对规模开发商来说的。

　　对于中小开发商，现在大家的普遍感受是拿地越来越难了，特别是对于中小房企，因为相对于他们来说，大型开发商具有比较好的资金，融资能力也比较强，拿地优势也比较强，这些能力形成了对中小企业、中小开发商进入土地市场的壁垒，对他们来说拿地比较难，即使他们拿到地，由于他们的融资成本比较高，产品溢价能力比较低，也不太能赚到钱。

　　我们建议在企业的发展过程中，在寻求发展的时候，不要把规模放在企业发展的第一位，更多是应该转向以客户为中心，深入地挖掘客户的需求和客户的价值，转向开发精品住宅、科技住宅，或者是客户化定制的住宅，以提升他们的盈利能力，从而实现利润的增长和规模的增长。