博鳌·现场丨陈雷：调控政策趋紧或许正是CMBS发展的契机

　　8月8日，以“平衡与重构 地产的多维世界”为主题的2019博鳌房地产论坛第二天议程中，瀚德科技首席战略官，厦门（楼盘）国金副董事长陈雷站在CMBS的视角分享了他对于地产融资新变局的研究。

　　CMBS是什么？陈雷介绍到，是原本一对一的银行借房地产投资商的贷款用资本市场来做。它把一个贷款从间接融资变成直接融资的方式，它是比较标准化的，可以差异定价。目前国内的CMBS可以称之为类CMBS，跟美国市场不太一样，但是这个类CMBS和国外的CMBS非常相近，这个区别远远小于国内的类REITs和国外的真正的REITs。

　　“随着资本市场的完善，要把CMBS做起来，或者把REITs做起来，你得有非常专业的房地产的经营者，也就是说你要把一个房地产物业的经营和它的投资两个事情分开来，投资的资金可以来自社会，藏富于民，可以是资本市场的钱，但是运营得专业化。同时投资者也得专业化，也就是怎么来判断这些CMBS，虽然那个资金可以来自老百姓(603883)，可以来自基金，但最终要有专业的投资者，这两者在我们国家目前的阶段都非常缺乏，还没有到水到渠成。”陈雷表示，在目前政策控制非常严格的情况，有可能正是CMBS发展的一个契机。

　　在国内，CMBS的发展还面临一些问题，比如目前还是以理财产品为主，是老百姓的短期资金，缺少资本结构里面能够承担风险的真正的机构型的资金。

　　对于中国未来CMBS融资的趋势，陈雷认为，首先是单一物业向集合物业的过渡，“目前我们在国内看到的CMBS基本上都是一个商场或者是一个办公楼，一个单一物业就把它包装，变成一个贷款直接发了CMBS，这还是一些大公司、大机构的玩法，中小企业要融资，我们国内的资本市场主要还是银行的资金，如何把一个信用能够放到投资者里面去，里面有一个很大的发展方向就是金融科技，通过金融科技来解决这些问题，这也是未来的一个方向。”