半年报·深度丨过去七年 旭辉的股东赚翻了 投资回报跑赢北上广房价

　　很多人会后悔，七年前为什么不在北上广深，乃至随便一个二线城市买套房。如果当时买了房，现在房价已经翻了两三倍，计算投资回报，应该有不到200%的投资收益。但如果有人在七年前，旭辉上市成功申购了新股，现在后悔的一定不是没有买房，而是没有拿住旭辉控股（HK0884）这支票。

　　8月13日，旭辉公布了2019年的中期业绩。截止2019年上半年，旭辉每股派息10港分，同比增长43%，已连续5年中期派息。上市近7年来，每股已累计派息1.16港元，相当于IPO价格1.33港元的87%。

　　按照旭辉昨日收盘时的 4.22港元股价，认购旭辉新股并成功持有到现在的投资者已经获得了超过317%的投资收益，远远高于同时期在内地很多城市炒楼的回报。旭辉用它的故事告诉投资人一个道理，巴菲特的价值投资理论，很适用于港股市场上那些优质的内房股。

“旭辉集团董事长林中在香港业绩发布会现场解读旭辉控股2019年中期业绩”

　　连续交出高分成绩单

　　能在七年时间，给出累计达到发行价87%的分红回报，一个重要前提是，上市公司必须能够持续创造良好业绩。在这方面，旭辉七年来的努力值得肯定。这七年来，无论房地产市场如何波动，旭辉总能交出高分成绩单。

　　今年上半年，旭辉交出的成绩单又比往年有不小进步。截至6月30日，旭辉实现合约销售金额884.4亿元，签约回款率高达95%；实现核心净利润28.7亿元，核心净利润率达14.3%；中期派息每股10港分，同比增长43%。过去三年，核心净利润的复合增长率更达36%，保持着高速稳健的发展节奏，持续稳定兑现利润。

　　另外，今年上半年度旭辉的毛利率达到29.6%，同比增长6个百分点，调整后毛利率34.5%；核心净利润率达14.3%，同比增长1%。衡量企业综合盈利能力的关键指标——净资产收益率（ROE）也继续维持在22.5%的高位，从2016年起一直保持在20%以上。这几项指标均长期位于行业优秀水平，表明旭辉多年来坚持有质量的增长和可持续的发展模式，已建立起穿越周期的能力。 此外，旭辉总资产规模较18年底增长25.3%至3,020亿元，净资产规模则增长17.7%至582亿元。

　　在行业平均销售额增长只有5%左右的情况下，合约销售达884.4亿元，同比增长34%，增速保持行业领先。特别是6月单月销售更达223.4亿元，创月度销售历史新高。其中，1-6月旭辉签约销售回款率高达95%，较2018年上升8个百分点。

　　得益于一二线城市和都市圈的精准布局，旭辉今年上半年销售均价同比增长14%达17,400元每平米，增长速度与质量并重。而浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿。

　　良好的业绩，让旭辉有能力为股东创造高额的股东回报，并通过现金分红兑现回报。

　　超精细的运营：确保高收益

　　有投资地产股经验的投资者会发现，多数地产企业的业绩总是起伏不平。往往有一两年突出业绩表现，随后就会出现业绩下降，然后再有一轮增长。也因此，地产行业被市场认为是周期行业。

　　然而，为什么旭辉却很少受到周期的影响，能够持续交出高分成绩单，给股东连续创造高回报呢？

　　在香港业绩会上，旭辉董事长林中透露其中的答案。在香港上市的七年，也是旭辉提升自身能力，让自己跻身为行业优秀选手的七年。

　　很多开发商会抱怨，在市场销售很好的时候，公司货源总是供给不足；而到了市场不好的时候，又会出现滞销销售不足。包括一些原本具有先发优势的房企，因为无法做好销售和供应的动态管理，而难以实现持续的好业绩。

　　旭辉却有能力及时根据市场变化，及时补充供给，这就确保了业绩的持续增长。数据显示，旭辉上半年整体存销比低于4个月，库存管理能力优异。另外，今年下半年可以销售的货源已经达到2300亿元，其中有接近九成位于一二线城市。按照前七月54%的销售目标完成进度，全年的任务完成不成问题。

　　能够及时根据市场需求，及时补充供货。一方面和旭辉深入的市场研究有关。林中说，目前的房地产市场，不同城市，同一城市的不同板块，都会有很大的不同：那些市场已经进入底部的城市，正在慢慢复苏；而那些之前过热的城市，有可能迎来新一轮的降温。

　　另一方面，由于旭辉2.0建造体系，比常规的开发建设更为高效。旭辉有能力根据市场的动态变化，精确地估计市场趋势，准确地按需定产。

　　根据旭辉公布的资料，2019年新获取的项目，平均开盘周期仅8.2个月；今年新获取且年内开盘的项目，平均开盘周期在6.5个月。

　　此外，旭辉通过采用建造2.0体系在提升质量的同时，加快项目的交付与结转。采用这一体系建造的项目，要比平均工期节省四个月。建造效率更高，质量也更好。

　　来自第三方赛惟咨询的数据显示，旭辉产品的交付品质得到了客户的认可，客户普遍认为旭辉产品物有所值，指标高于行业均值10个百分点。而物业服务的持续提升，更让旭辉的物业满意度高于业均15个百分点。

　　旭辉的产品力也得到了行业的高度认可，在2019地产行业大奖评选中，旭辉的上海LCM置汇旭辉广场及贵阳旭辉观云项目双双斩获金奖，苏州雁归来院等27个项目获得优秀奖。

　　旭辉的物业管理公司——永升服务在上半年高速发展，荣膺“2019中国物业服务百强企业”第14名，较去年前进6位，上市以来市值翻番，得到客户与资本市场双重认可。

　　持续高分红：未来仍可预期

　　旭辉给股东高额的分红回报，很可能可以延续多年。在今年全国土地市场成交金额和成交面积大幅回落的背景下，旭辉有机会“抄底”多块优质土地。

　　截止2019年上半年，旭辉现金存量较2018年底增加22%至543亿元。现金短债比为3.3，债务结构良好，偿债能力优越。加权平均融资成本5.9%，负债率69.5%，均处于行业同类企业优秀水平。今年3月，标普提升旭辉评级至BB，展望稳定，反映出市场对旭辉财务稳健的充分认可。

　　上半年，旭辉的拿地预算尚未达到50%，买地支出尚有280亿元的预算。林中表示，随着融资环境的收紧，四季度房地产市场会出现新的收购机会，旭辉上半年没有使用的购地资金，有机会在四季度买到那些价格低廉但优质的地块。

　　除了在土地市场“抄底”价格低廉地块外，旭辉还积极通过城市更新和参与旧改，获取那些优质地块。

　　旭辉从去年四季度到今年一季度，接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。而一二级联动能力的提升，更让旭辉拿下了武汉52万方曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万方294项目等一系列“粮仓”项目。这表明旭辉在全国范围内多元化、多渠道拿地的能力正稳步提升。数据显示，旭辉1-7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。

　　尤其是在粤港澳大湾区，通过“合作开发+旧城改造”的模式，旭辉已进入最具发展潜力的8个城市，合计锁定逾30个项目，总建面约600万平米，全国布局更加均衡。并在广州成立了旧改公司，完成签订6个村的旧改协议，潜在土储货值丰厚，展现出在大湾区的可持续发展能力。

　　资料显示，今年1-7月，旭辉合计新增土储878万平米，平均土地成本为4,967元每平米，房地比良好，有较好的利润空间。1-7月新增土储中，有88%来自一二线及准二线城市，且旭辉的拿地金额权益比上升至74%，未来也将带动销售权益占比进一步提升。这些高性价比的土地，未来通过开发、销售、交付，最终都将转化为旭辉分享给股东的可观分红。

　　正像林中预计的那样，未来都市圈和城市圈为发展方向的城市化的2.0会给地产商带来非常大的发展机遇。虽然未来是很不确定性，但是确定的政策方针和长效机制，将给很多企业都吃下一颗定心丸。

　　房地产行业在未来作为一个经济稳压器更加平稳，不会大起大落，行业同时也进入一个精细化的时代和品牌竞争时代。这也意味着只要股东们持续持有旭辉股票，就可以每年获得稳定的高额现金分红。