智库 | 二线城市房价上涨的“底气”在哪里？

　　中房智库研究员 苏志勇/文

　　在一线城市人口、资源等要素趋于饱和的情况下，二线城市正成为中国经济的强大引擎。在人口政策、土地财政等多重因素刺激下，二线城市房地产市场一路高歌猛进，成为本轮房价上涨的重要推动力。

　　8月15日，国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，7月份，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%，涨幅比上月分别回落0.7和0.9个百分点。虽然涨幅回落，但涨势依然明显。

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　　房价涨幅收窄但涨势不改

　　为了统一口径，我们将依据国家统计局70个大中城市房价指数采用的城市划分标准，即将省会（首府）城市、计划单列市在内的31个城市作为二线城市。

　　从房价涨幅走势上看，在严厉调控之下二线城市相比一线城市抗跌性更强，虽然涨幅在逐月收窄，但涨势不改，部分二线城市仍然保持10%甚至20%以上的同比涨幅。

　　2017年初开始，以“房住不炒”为总基调的房地产调控席卷全国，全年超过100个城市密集发布调控政策，其中涵盖绝大多数二线城市。受调控影响，二线城市房价涨幅一路下跌。根据百城住宅价格指数同比数据，2017年1月二线城市房价涨幅达到18.27%的历史最高点，到2017年9月这一数值跌破10%，并一路下探。截至2019年7月，这一数值下跌至5.26%。但相比一线城市，二线城市的涨幅依然可观。

　　8月15日国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，西安（楼盘）新建商品住宅销售价格同比涨幅达到25.3%，呼和浩特（楼盘）达到20.3%。贵阳、石家庄（楼盘）、武汉（楼盘）、西宁（楼盘）、昆明（楼盘）、成都、大连（楼盘）、哈尔滨（楼盘）同比涨幅分列3~10位，涨幅均超过10%。从环比数据看，列入统计范围的31个二线城市除天津（楼盘）下跌、石家庄持平外，其余29个城市新建商品住宅均实现环比上涨，其中西安、厦门（楼盘）、成都、南京（楼盘）、贵阳、武汉、西宁环比涨幅超过1%。

　　以2015年作为定基统计，新建商品住宅销售价格涨幅前十分别为西安（63.8%）、合肥（楼盘）（60.5%）、厦门（56.9%）、武汉（53.8%）、南京（52.5%）、石家庄（50.5%）、贵阳（47.9%）、成都（47.4%）、杭州（楼盘）（47.1%）、济南（楼盘）（46.2%）。在70个大中城市新建商品住房累计涨幅前20名中，列入统计的二线城市占据14席，成为本轮房价上涨的绝对主力。

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　　人口成二线城市最大红利

　　从某种程度上说，推动城市发展的是人才，而推动房价上涨的则是人口。

　　按照各地方统计局的统计数据，2018年人口增长最快的10个城市分别是深圳（楼盘）、广州（楼盘）、西安、杭州、成都、重庆（楼盘）、郑州（楼盘）、佛山（楼盘）、长沙（楼盘）和宁波（楼盘）。除深圳和广州外，其余均为二线城市，其中西安2018年年末常住人口1000.37万，比上年末净增38.70万人。将人口变化的统计周期拉长可以发现，合肥常住人口从2008年的501万增长到2018年的808.7万，11年间增长了61.42%；郑州人口2018年突破千万，11年人口增长36.31%；天津常住人口11年增长32.62%；成都、太原（楼盘）、厦门常住人口增长分别达到28.52%、27.37%和26.07%。

　　2016年《国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》（国办发〔2016〕72号）出台，根据通知精神，2016～2020年各地将推动1亿非户籍人口在城市落户，二线城市成为本轮吸引人口的主力。从2016年开始，大部分二线城市出台了吸引人才和放松落户条件的政策措施。

　　以2018年人口增长和房价涨幅双料冠军西安为例，2018年1月份，只凭身份证和毕业证即可申请办理西安户口；2月份户籍新政再升级，一人落户，直系亲属可举家随迁。人口增长大户郑州2017年出台史上最强的引才新政，除了重金引才外，对高校毕业生、职业(技工)院校毕业生、留学归国人员和技能人才实行“零门槛”落户。

　　从落户条件看，天津、成都、杭州、青岛（楼盘）、武汉、南京等二线城市的落户门槛为本科，重庆、长沙、大连、宁波、杭州（紧缺专业大专）、青岛（附加1年社保）、武汉（附件1年社保）、南京（附加2年社保）等二线城市门槛降低到大专或高职，而宁波的落户条件降到了中专（高中）（附2年社保）。

　　各城市引才或落户政策五花八门，在此不一一赘述。不过可以肯定的是，二线城市的大规模引进人才（人口），成为推动本轮房价上涨的重要因素。

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　　土地财政难解

　　地价作为房地产最重要的成本构成要素，被普遍认为是房价上涨的罪魁祸首。

　　中房智库根据WIND数据对2017年以来二线城市住宅用地成交情况进行梳理发现，2017年1月二线城市住宅用地成交楼面价仅为3985元/平方米，到2019年7月31日达到6975元/平方米，两年半时间楼面地价上涨了75%。值得深思的是这一地价涨幅是在严厉的房地产调控政策之下。基于此，2018年底住建部将“稳地价、稳房价、稳预期”作为2019年的调控目标，将“稳地价”放在首要位置。

　　根据中指研究院对全国主要城市土地财政依赖度排名，二线城市土地财政依赖度普遍高于一线城市和三四线城市。排在前10位的分别为杭州、佛山、南京、济南、武汉、郑州、广州、昆明、石家庄和成都，除广州外均属二线城市。

　　为了控制房价，一方面要加大土地供应力度，另一方面又要打破土地财政，似乎是一个悖论。这关键取决于土地出让用途和出让方式。一味价高者得的拍卖方式势必造成高溢价，一味以利益最大化为目标势必忽视保障房用地供应。

　　今年3月份以来，部分二线城市为首的土地市场持续高热，成交量、地价频创新高。住建部对此进行了预警提示。在此情况下，包括杭州、苏州（楼盘）、合肥等城市纷纷调整土拍规则，如“降低一次性报价最高限价”“配建保障房”等，力图进一步稳定地价。

　　虽然人口和土地是二线城市房价上涨的重要推动因素，但总体来看二线城市房价上涨也有其内在合理性。首先，二线城市房价与一线城市尚有明显差距，除了厦门、南京、杭州等沿海发达城市房价直追一线城市外，大多数二线城市房价并不算高，平均房价不足一线城市的三分之一。近两年二线城市的房价上涨，很大程度上属于补涨行情。其次，二线城市经济高速发展和城市竞争力的大幅提升，为房价上涨注入了充足的底气。

　　“一城一策”之下，各城市自身禀赋不同，发展状况不同，在房价调控上应当最大程度上发挥主体责任，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，保持房价合理稳定。

　　（此文刊于中国房地产报8月19日11版 责任编辑 苏志勇）

　　流程编辑：曹冉京

　　审读：戴士潮

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