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上海临港等待楼市细则:谁已闻风而动?

2019-08-19 08:48:33 90度地产微信号  黄冈
限购放松在上海撕开了一道微小的口子。
上海临港等待楼市细则:谁已闻风而动?
    限购放松在上海撕开了一道微小的口子。

  半个月快过去了,尽管新政细则还没有下发,但临港新区的一手房市场,无论住宅还是公寓,在客户加快买入与准客户抢着下订金中陷入先所未有的热度。

  “下半年不用吃土了。”8月7日,在临港新区卖了一年房子的销售人员小林(化名)掩饰不住内心的喜悦。他认为一旦政策细则出台,临港新区的房地产项目涨价的可能性很大。

  镜头回到8月6日下午,国务院正式发布《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》(简称《方案》)。发布会上,上海市委常委、常务副市长陈寅的发言内容成为关键。

  上海自由贸易试验区临港新片区将为外国人来新片区工作创造便利条件,对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人。原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年,新片区缩短到3年。此外,人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。

  消息一发布,临港新区楼市的反应如预料中开始火了。

  8月6日下班后,临港新区上班的一些客户陆续涌入售楼处;上海某大型房地产中介在浦东某区总立即召集旗下“电源线”,排查手中客户情况,满足条件与即将满足条件的,都筛选一遍,方便后续跟踪;不少社保缴纳满3年不到5年,但符合上海市人才引进政策的单身人士,主动打电话到各个售楼处咨询政策落地时间。

  小刘(化名)咨询了多个项目,相关工作人员都表示在等待细则出台,目前销售还是延续此前的“老规则”,但是客户可以先来看房子,看好了可以先下订金。

上海临港等待楼市细则:谁已闻风而动?
  自贸区总体方案出台背后

  今年上半年,上海的GDP增速只有5.9%,低于全国平均水平的6.3%。上海自贸区的利好出台,在短期内可以提振经济,中期内可以吸引人才和资本,长期可以促进上海的发展。而这一切,自然会带动上海自贸区的房价上涨。

  反观国内三大城市群规划,长三角城市群是人口最多、发展最好、面积最大的城市群,上海自贸区的设立,也必将推动长三角城市群的发展。

  不妨从自贸区总体方案来看看背后隐含的深意。

  这份方案包括了3大类78项:

  1.对总体方案明确的重点政策,将制定23项操作细则,比如境外人才执业、重点领域的企业所得税政策等;通过具体项目方式直接推动15项政策落地,比如先行先试金融业对外开放等。

  2.对总体方案明确的创新举措,将制定35项实施方案。比如海关特殊综合保税区实施方案等。

  3.对总体方案明确的区域功能,制定5项中长期综合规划,主要是空间规划、产业布局规划等。

  方案很长,还有更多更具体的内容,但不难看出其规划的超前性。上海自贸区是一个以5年起步的中长期规划,此次临港新区被划入自贸区范围内,很大程度上被视作一次财富再分配的重要节点。

  外资研究机构莱坊分析指出,这次临港加入“自贸区”的决策可谓意义重大。限购政策的调整(放松),将吸引外国人才和国内高端人才落户临港片区,为新片区带来更多的住房购买需求。此外,临港的商办项目也将获得市场关注,更多企业会选择临港作为办公场所。

  特别是在特斯拉项目带动下,临港的产业投资也持续高速增长。临港 “两区”和“两城” 将在原有产业基础上,加快国际智能制造中心建设,实现先进制造业和现代服务业的联动,成为国家新型工业化示范基地和战略性新兴产业示范区。

上海临港等待楼市细则:谁已闻风而动?
  临港新区:食物链顶端的呼唤?

  尘埃落定,临港新区进入了食物链顶端。

  作为119.5平方公里的先行启动区,包括小洋山岛、浦东机场南侧区域以及南汇新城临港装备产业区等在内的临港部分陆路区域临港区成为下一个浦东指日可待。

  上海中原地产有数据统计,可见临港新区的库存原本是较高的。目前临港新片区新建商品住宅库存61万平方米,去化周期约为2年,从库存的角度来看可以基本满足需求。即便短期有涨价的冲动,但如此高的库存不具备持续上涨的条件。有中介人员统计了,按照目前的去化速度,片区内一手房可以在36个月之内去化完成。

  过往临港对全市房地产市场影响不大。从空间位置来看,临港是上海东南角,三面临海,且距离市中心约70公里,是相对封闭的区域。而且政策导向性明确,针对新片区的人才,即便有影响也是锁定在局部范围内,并不会影响到全市。

  不少业内人士也指出,临港新区的政策变化不具有全国复制的可能性。实际上,临港新片区一二手房市场一直比较稳定。

  上海中原地产的统计数据表明,临港新片区目前在售一手房均价2.82万元/平方米。今年上半年,该片区成交14.26万平方米。其中销售面积前十的楼盘,第一位销售471套。

  上海链家数据显示,今年1月-7月,临港新片区的二手房成交月均在300套左右,均价在1.6万元-1.8万元/平方米左右,成交均价每月同比均呈现下跌态势,下跌幅度约在9%左右。

  然而,临港新区今后会以更开放的姿态接纳具有竞争力的行业和企业。人跟着产业走,居住需求又是伴随着人而来。短期内,临港新区的楼市投资需求膨胀可想而知。

上海临港等待楼市细则:谁已闻风而动?
  什么人在抢购临港?

  临港新区房产销售们的态度也经历了波澜。首先,中介立马启动了对手中潜在客户的排查,逐个电话;其次,中介对手中的潜在客户开始保持密切联系。

  8月6日晚上,由于政策刚出台,不少单身人士电话咨询,多个售楼处的销售并不敢给予较准确的答复;到了第二、三天,中介开始向潜在客户推销自贸区范围内的房子,比如奉贤区某项目对消费者表示:可以交定金锁定房源,甚至有中介代理给出了锁定房源的时间为45天,45天内政策法规细则下来了可以给首付,否则就全额退款。

  多个在售的楼盘推出的房源几近清盘,由于总价门槛低,这些项目中的80平方米左右的两房成为最畅销的产品。某头部房企在临港新区的房子可“卖”给社保条件满3年不足5年的客户,“如果社保不够三年,全款付,开发商可以等到社保年限够,再网签”。

  不止住宅,公寓也被一抢而空。一个主要原因在于,酒店式公寓可以注册公司,企业税从25%减至15%,增值税可以退20%-30%。一名神秘客户,在新政出台一周之后,去临港某在售公寓楼盘扫了一整层货,一共28套公寓。“订单一个人压根来不及”,经手的销售员陈曦当天下午便发了一条朋友圈:“大临港时代到来了”。

  短短一周内,临港房价上涨了5000元/平方米-1万元/平方米不等,整体上调15%-45%。某项目从1.85万元/平方米涨到了2.3万元/平方米、也有项目从1.95万元/平方米涨到2.95万元/平方米的。

  尽管如此,市场仍未饱和。中介们一边释放房源紧张的信息,一边持续与客户联系,张莹(化名)就被一名中介人员坚持不懈地一直催促去看楼。

  临港如今面临这样的局面,是有案例参考的。2013年,上海设立自由贸易区试验区的时候,有外高桥(600648)、上海浦东机场综合保税区等7个片区。基于这几个片区只有外高桥周边有住宅,因此一时间外高桥二手房市场火爆,价格当夜跳涨20%案例也不少见。

  不仅是住宅市场,办公房也是一房难求。当时临港新城还只是机场保税区和洋山保税港区辐射带,新房房价也从2012年的1万元/平方米涨到1.2万元/平方米。因此,从历史经验来看,临港是楼市政策洼地,会有入市的冲动。

 
 
 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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