资金收紧开始！这支内房股有机会成为港股新宠！

　　最近几年，内房股逐渐成为投资者实现财富自由的重要途径。2017年，融创中国和中国恒大双双走出了一年股价上涨十倍的行情，并带动整个内房股板块的估值提升；2018年，融信中国和龙光地产又是风光了一把，让市场惊呼二线龙头也有金子。然而，到了2019年下半年，购买哪些内房股，可以更快接近财富自由的目标？

　　一个简单的选股方案，是观察那些在去杠杆、融资收紧后，依然有着惊人业绩增幅的企业。这些企业的共同特点是整体融资环境收紧前，不依靠高杠杆，取得高收益和高增长；融资环境收紧之后，依然有足够的财力“捡漏”，抄底优质但价廉的土储。

　　根据已经公布的中期业绩数据，绿地香港是非常符合这些条件的内房股。特别是它足够便宜，目前的股价不到3港元，市盈率只有4，只有行业平均水平的2/3.

　　业绩增幅：超过大多数的百强房企

　　自从在陆家嘴(600663)金融峰会上，银保监会主席郭树清发表演讲，认为房地产类的信贷占信贷比重过高。去杠杆以及随之而来的信贷收紧，就被地产行业认为是一个大趋势。从四月份开始，房地产行业就出现了融资收紧。尤其是那些高杠杆闻名的地产商更是进入了监管层的融资黑名单，不要说新增融资，就是借新还旧，都变得越来越难。

　　在这一背景下，多数企业都主动或者被动地降负债杠杆，希望能以合适的债务杠杆融资。然而，降杠杆是一个“双刃剑”。对那些靠负债杠杆实现规模及营收增长的企业来说，砍掉负债杠杆，业绩增长迅速放慢，很多素来能够两位数增长的企业，也因为去杠杆过猛，最终只有个位数的增长。

　　根据克而瑞对上半年TOP房企销售业绩的监测：销售额增幅在20—40%的房企，已经属于行业增长速度的第一阵营。百强房企的销售业绩平均增幅，仅仅只停留在个位数。

　　在这样的大环境下，绿地香港取得的67%的销售额增幅。截至6月30日，销售额达到了256亿元。值得指出的是，销售业绩的大幅增长，是建立在上半年绿地香港的净负债率由去年年末的88%，降低至50%的基础上的。

　　在已经公布半年报的房企，绿地香港的降负债幅度居于前列。但销售额增速却不降反升，成功刷新了业绩新高。

　　不仅销售额大幅增长，净利润、毛利率、每股收益均有大幅增长。半年报显示，截至6月30日，绿地香港的净利润达到8.8亿元人民币，同比增长90%；其中归属母公司的净利润是7.06亿元，同比增长113%。毛利率由2018年半年度时的24%上升到36%；核心净利润5.22亿元，同比增长145%；每股收益从去年期中0.11元增长至0.25元。无论是利润增速，还是毛利率水平，都在行业内居于靠前水平。

　　这让人疑惑，绿地香港为什么销售业绩增速，领先于其他地产企业。这也许和绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军的判断有关。他认为，2019年的中国经济延续了总体平稳，稳中向好的发展趋势。房地产市场受益于经济大环境，无论从供给侧的产值，还是从需求侧的固定资产房地产投资和消费增速看，表现查出了市场预期。在一判断下，绿地香港拓展高质量高端住宅市场，深耕泛产三角及珠三角区域核心城市，优化全国化布局，满足房地产市场多层级消费需求。

　　特殊的拿地能力：可以一招制胜

　　除了业绩大幅增长外，绿地香港上半年在债务结构上做了很大的调整，用一部分货币资金归还了美元借款，进而使境外借款占比大幅减少。曾经最高时占到76%的境外借款，在6月30日已经降低至38%。

　　因为人民币贬值，而造成的汇兑损失，因此大幅减少。除此外，绿地香港还大幅减少短期债务比例，目前一年内需要归还的短期有息负债仅占集团总体负债比例的40%，剩余的60%都是长期贷款。

　　值得指出的是，尽管长期债务比例有一定幅度增加，但是绿地香港的融资成本只有5.17%，比去年年末的5.21%的平均融资成本更低。在上半年因为融资收紧，绝大多数房企新增融资成本大幅飙升之际，绿地香港的融资成本不增反减，显示出优质内房股才有的特性。根据管理层透露的信息，公司截至6月30日，尚有大量的银行授信额度尚未使用，另外还有多项低成本的融资工具未使用。

　　而这些授信所以没有使用，是因为绿地香港正计划在下半年土地市场进入低谷后，“捡漏”买入大量的低价优质地块，为持续的高增长做好准备。

　　中期业绩显示，绿地香港上半年拿地面积达到268万平米，每平米土地成本仅仅只有1560元。相对于截至上半年12890元/平米的销售均价，上述拿地成本比例仅占到12.1%，新增土储未来毛利可观。特别是268万平米的新增土储面积，已经超过了公司上半年平均销售面积的一倍多，这视为后续企业规模持续高增长的一个信号。

　　绿地香港董事会秘书雷雨介绍说，这些土储绝大多数位于二线省会和强三线城市，经济持续增长，人口常年处于净流入，市场需求很好。绿地香港在其中一些城市，品牌的市场份额一直处于行业前列，具有较高的市场占有率和产生溢价能力。

　　和控股股东绿地控股(600606)一样，绿地香港也秉承不拿“地王”的原则。或者通过地方国企共同开发；或者是通过地方政府勾地，获取优质的土地储备。相对而言，要比公开竞争拿地，在成本上更有优势。

　　绿地也因此拥有更高的项目开发权益，上半年绿地香港的项目平均权益达到85%，在业内属于很高的水平。

　　除了土地成本的优势外，绿地香港还自主研发、设计并推出房地产供应商的集采电商平台——合制电商平台。通过这一供应商电商平台，进一步优化和整合供应链管理、降低成本。

　　雷雨介绍说，绿地香港专门建立一个能够使成本管控更为智能化、精细化的平台，目前录入了5大类数据，共50万条数据组，覆盖8个城市，20个城市公司，580个业态的成本录入，通过精细化的成本管控，更加优化公司的开发及运营成本。

　　孵化：协助绿地香港快速成长

　　目前，绿地控股正在全力协助绿地香港对外推广合制电商，期望最终将它孵化成为房地产建筑材料采购领域的“上海钢联(300226)网”，使它拥有更强的成长性。

　　事实上，在过去六年时间里，绿地控股不仅努力帮助合制电商高速成长，也大力扶持绿地香港自身的发展，努力将它培育成旗下一家具有高成长性的上市公司。

　　在绿地收购盛高置地，并最终将它纳入到旗下，成为一家上市公司时。外界对绿地的收购曾有很多的猜测。大部分猜测，仅仅将绿地香港看作是绿地在A股之外的又一个上市融资平台而已。

　　但绿地香港用高速的业绩增长，告诉外界，绿地控股对绿地香港来说，其实是帮助后者高增长的“孵化器”，而不是借道融资的“野蛮人”。

　　从收购盛高置地完成更名，到截至今年上半年的6年多时间里，绿地香港的销售额从2013年全年的34.86亿元，到今年仅仅上半年就销售265亿元，全年销售500亿元。在短短六年时间里，绿地香港实现了业绩的超高速增长。

　　在这背后，正是绿地集团给予的大量支持和资源支持，才让企业由小到大，快速成长为TOP50规模的房企。

　　而这种孵化还在持续，除了地产业务外，绿地香港旗下的合制电商、莫朗福克斯公馆、教育产业园、物业服务等业务，也有机会借助绿地集团的力量快速孵化成熟，成为各自领域内高增长的明星企业。

　　对投资者来说，这也许是半年业绩报数据，难以披露的另一个重要利好。