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深度解读“大深圳”红利:你想要的机会还是有的

2019-08-23 08:41:54 90度地产微信号 
“时间就是金钱,效率就是生命”,这个来自香港的口号如今传承到了深圳。
深度解读“大深圳”红利:你想要的机会还是有的
“时间就是金钱,效率就是生命”,这个来自香港的口号如今传承到了深圳。

  外地人来深圳,无一例外地发现深圳人的“三快”:做事快、说话快、走路快。深圳也将“快”演绎到极致,从30年前国贸3天一层楼的快,到现在华强北组装手机、富士康的生产线,还是那样快。

  半年前,粤港澳大湾区规划横空出世,深圳、广州(楼盘)、香港、澳门(楼盘),一起成为湾区发展的核心引擎。但仅仅半年之后,随着8月18日国务院下发《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》(下称意见),本以为一切安好的局面,当即做出了“深圳速度”般的调整。

深度解读“大深圳”红利:你想要的机会还是有的
  加速破解高房价困局

  过往,任何城市规划的蓝图,在房产中介朋友圈里,都会被置顶,并成为房价大涨的头条推送。此次意见发布后,很多微信朋友问,大湾区规划3月份出炉后,深圳楼市火了好一阵子!现在,深圳又突然收获这么多利好,可谓千宠万爱于一身,城市身段上了两个台阶,所谓的“房价之高”,是不是跳上更高是山头后回望呢?

  这一次未必会如此。

  关于楼市,意见里只有这37个字的表述:建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制,加快完善保障性住房与人才住房制度。但信息量及其丰富。人才住房是各地“抢人”时惯用的工具。但在国家层面,对人才住房并未有表态支持或反对。

  住建部的一位领导私下里说,“一个定位(房住不炒)、两个体系(市场+保障)”是国家的大原则,人才住房可作为地方探索,但不能与两个体系混淆。言下之意是,你可以搞人才房,但不能充当保障房,后者的任务,那是刚性的。

  认可人才住房,这是第一次。由此判断,去年8月份深圳高调披露的“二次房改方案”,看来是得到首肯的,未来将进入加快“落地”的阶段。深圳未来的住房供应,将从过去20年的“六四分”到“四六分”,即保障房及人才房供应,占比将从过去的40%增至60%。保障及人才房主导,国内没哪个城市能做到。

  根据“二次房改方案”,从2018到2035年,深圳每年新增10万套住房,其中7万套是人才及保障房。不过,根据过去“十一五”、“十二五”住房规划的经验总结(笔者参与过这两个规划的制定),“没地”是最大的制约。如果供不出地来,深圳会像香港一样,走向“高房价无解”的境地。

  可是,深圳真没地了。怎么办?

  对此,深圳准备好了。首先,解决深圳1600万非户籍人口、总量高达531万套的城中村小产权房,政府决定“不拆了”。不久前,万科退出“万村计划”,根源就在于,它抬高了租金,外来人口“伤不起”,多数人不同意。

  其次,新建住房60%是保障房及人才房,最低售价和租金为商品房价的50%和30%,这是内地哪个城市都割不起肉的奢侈。新建商品住房尽管还有40%的体量,但限地价、竞配建(保障房、人才住房)常态化,地价对房价的拉动,将成为历史。未来,你超高价买新房,或许在给深圳的科技创新做贡献。

  第三是挤水分,业内称深圳的土地像吸水的海绵,挤一挤就有了。前两天,我再次造访了将闲置做到极致的南山区红树湾那宗地,10年前挂的牌子——“城市巨作,细细研磨中”,到现在还未研磨出来,里面杂草丛生,外面房价已是“10万+”。近期,深圳发布闲置土地处置专项行动方案,由于企业原因闲置的,闲置满一年一律收回。据悉,目前已认定闲置的就有564宗。

深度解读“大深圳”红利:你想要的机会还是有的
  “大深圳”呼之欲出

  “现代化国际化城市、创新创意之都”这是大湾区规划对深圳的定位。本次意见中,深圳定位是“全球性标杆”。而在这样的规划要求之下,公共服务的原有短板需要补齐。因此,此次意见中,用大量的篇幅强调了深圳下阶段将在教育、医疗上的种种举措。

  这意味着,深圳未来既要新建学校、医院,还要新建体育文化设施,举办国际大型体育赛事和文化交流活动,建设国家科学中心等等。不过,在深圳开发强度(建设用地总量/行政区域面积)已高达54%、居全国第一的情况下,局促的空间倒逼,产业链中下游(包括物流、配件、加工等)整体要牵至外围,当然也包括配套的部分住房。

  因此,当深圳不仅仅是一个大城市,而跃升为一个都会区的核心和引擎,其住房市场的范围、商品房供应的范围,将随着辐射范围、产业链重构,而进一步延展至惠州(楼盘)、东莞(楼盘)和中山(楼盘)等周围“小跟班们”。

  参考广佛都市圈、大上海(楼盘)都市圈、环北京(楼盘)都市圈,大深圳这个都市圈每年1800万平米的供需量,应该是合理的供求体量。目前,深莞惠三市加起来的新建商品房市场体量,差不多就是1800万平米的规模,其中深圳只有可怜的350万,外围将再次活跃起来。

深度解读“大深圳”红利:你想要的机会还是有的
  深圳楼市的机会

  未来,投资楼市就是投资城市,这个法则并没有变。

  我们看看全球湾区核心城市,东日本不动产流通机构近期发布报告称,今年7月份首都圈二手公寓成交单价为53.51万日元(约3.5万人民币),同比增加2.6%,连续6个月上涨,而日本其他区域房价则喋喋不休,有的县市则免费送房、送装修金;据美国地产网站Zillow统计,旧金山湾区湾房屋总价中位数已经自2012年4月以来实现连续83个月同比上涨,去年5月和6月创下历史新高,达到87.5万美元。

  要看深圳未来的楼市走向,可以参考这些城市。不过,这些城市走的是“人口、产业、规划、地产”协同发展的路径,房价涨幅相对缓和,长期走势略高于通胀率。

  参考来看深圳,有所不同。当人才、人口大规模涌向大深圳,“二次人口红利”为深圳尽享,未来,深圳房价上涨的压力更大了。因此,除了住房制度革新、调控政策强化,房产税或许将首先在这一区域落地。因为,不管是压缩房产获利空间,还是打造公共服务导向型的政府,为了给地方开辟财源,房产税或将率先在深圳落地。

  整体看,大深圳的这种投资红利,将慢慢与股票、债券、资产证券化等类同,回归一般资产序列,而中心区物业稀缺化,将诞生财富与区位价值、文化价值兼具的豪宅。当下,投资深圳正当其时,但不动产也好、股票也好、实体也好,要抱着与城市一起成长的心态(而不是急功近利),分享长期红利(而不是投机心态的短期攫取)。

  当然,对于楼市而言,不排除获得房产税后的超平均收益,类似于股市大白马,但案例甚少,考验智力,努力去淘宝吧!

(责任编辑:徐帅 )
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