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城市梦想家|窄门大生意,刘肖五年再磨一剑

2019-08-24 10:56:37 和讯房产 
  8月20日,稳固基本盘下的万科“双喜临门(603008)”:一件喜事是中期业绩发布,各项指标依旧稳健增长,不负“稳健王”的美誉;另一件则是北方区域最大的养老项目北京(楼盘)随园养老中心面市,至此,万科养老业务版图上,形成“一南一北”两大随园标杆项目的隔空呼应。

  对于万科基本盘战略下养老业务的试水成果,万科集团高级副总裁刘肖,应该最有感触,因为他正是这两大项目的幕后推手。

  或许是出于作为实操人和见证者的“用情至深”,在北京随园发布活动现场,刘肖才动情地道出了那句:“我等了五年了。”

  2012年11月,时任杭州(楼盘)万科总经理时,刘肖在杭州良渚文化村打造的万科· 随园嘉树面世。这是万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目。后来刘肖北上,任北京万科总经理一年后提出了“6+X转型计划”,其中的X指的就是养老业务。

  如今,来到北京的第五个年头,当“X”里又多了一个带有刘肖印迹的标杆作品时,他引以为傲、喜上心头,“过去五年,我一直希望能落地一个像南方杭州一样的口碑养老项目,今天终于落成了,我内心由衷地感到高兴。”拿在手里的演讲稿自始至终未打开,刘肖即兴地表达着他想表达的内容。

  养老在万科里的定位是什么?在8月21日的万科2019中期业绩会上,万科总裁祝九胜说,养老业务构筑成了万科的第二条增长曲线,并形容它是万科的“第三次创业”。

  这条万科的增长曲线在刘肖眼中是“窄门里的大生意”:窄门不窄,只不过行业的黄金时代还未到来,大生意的价值还远未释放出来,而万科仍在这条窄门道路上探索和前进。

  窄门大生意

  在刘肖看来,养老之所以是窄门市场,是基于行业发展现状而言的:

  首先,养老业务在中国的黄金时期还未形成,真正的黄金时代可能是在十年甚至二十年以后。今天可能黄金、白银时代都不是。“因为中国老龄化的进程,我们以前预期60、70岁的长者会是我们的主要客户,开业之后发现80、90的长者才是我们主要客户。所以某种意义上说,这个行业的成熟期还远没有到来。”

其次,整个社会和行业的成熟度还不够,痛点很多,比如,行业标准还未形成,政府政策还在不断完善中,越大品牌的企业做养老业务越担心风险。

  既然是“窄门”,万科为何还要执着进入呢?刘肖用数字给出了答案:中国开始步入老龄化社会,今天60岁以上的老年人占2.5亿人口,这是一个清晰的万亿市场和千亿企业的生意。

  而根据国家统计局最新发布的新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告显示,新中国成立70年来,我国人口再生产类型发生了两次转变。2000年,我国65岁及以上人口比重达到7.0%,2018年,这一数字达到了11.9%。我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了18年左右的时间。

  北京随园发布活动的主题为“美好恰逢70”,“70”取自谐音“其时”。或许,在刘肖看来,历经探索,以随园产品为代表的万科养老板块,在祖国70周年之际,也开启了一个新的里程碑阶段。

  从2009年开始研究至今,万科养老业务的成绩单是:已布局16个城市,共储备带床位项目52个,可提供床位1万张以上,其中已开业项目中有接近5000床。

  走长远的三个论据

  不过,和讯房产注意到,在2018年上半年以及全年业绩报告中提及的“养老业务”,并未出现在万科2019中期报告中,这一定程度上也能说明新业务探索周期的漫长。

  这种探索精神被祝九胜形容为万科的“第三次创业”。而前两次创业分别是王石35年前做的第一次创业,以及20多年前万科聚焦于不动产行业的创业。

  从结果导向来说,前两次创业无疑是成功的。正是由于王石第一次创业用冒险精神赚来的300万启动资金,王石才成立了万科,也才有了后来成功的万科。

  第三次创业会成功吗?养老业务最后又会深耕到什么程度呢?万科以及刘肖都很少谈及这个问题的结果,更多聊的是方向、原因和努力的过程。

  不过,从自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间,注定要面对满路荆棘的挫败感。

  第二增长曲线也注定是一条孤独且漫长的道路,有可能再等待五年才会孕育出下一个“随园”。

  但在万科看来,如果不去实践,也永远不可能仅凭纸上谈兵的推演,来获得真实的能力,也就没有成功的可能性。

  刘肖说,虽然慢,但万科会走得更长远:他还给出了三个养老业务走长远的论据:

  第一,这是由万科养老业务 “三好”核心价值观决定的——好房子、好服务、好邻居。万科做养老业务一直遵循邻里式养老,该模式强调维系老人日常的生活方式,保证他们处于一种活跃的、开心的,和社区有交流的生活状态。“对中国老人来说,他们选择住机构式养老社区,并不是他们想改变原有的生活方式,可能只是他们的身体机能发生变化之后,需要改变一种生活状态。所以保留他们原有的生活方式,一定是邻里式养老的内涵。”第二,只要万科在为客户提供全生命周期的服务,就一定会进入养老业务,这是一个战略性协同的业务。从生产、投资、获取养老用地等各环节,万科都有协同效应。比如,除了住宅用地,北京每年会推出A61用地,即养老配套用地,回头看,这些年万科在土地获取时也收获了一些养老用地,这就是战略性的协同。

第三,万科生态的开放性,决定了万科能够吸引更多合作伙伴加入共同把这件事情做好。以北京随园社区为例,政府、中医药大学等很多学校、银行等都是万科的合作伙伴。

  收敛聚焦,夯实石头

  对于未来的养老业务,刘肖带领下的北京万科采取的对策是“收敛聚焦、巩固提升基本盘”:摸着石头过河,每走一步的前提是要先夯实石头。

基于集团稳固基石的考量,北京万科的养老业务自2019年起也逐步收敛聚焦于两大产品线——突出专业护理能力的怡园和营造睦邻友好关系的随园。
  基于集团稳固基石的考量,北京万科的养老业务自2019年起也逐步收敛聚焦于两大产品线——突出专业护理能力的怡园和营造睦邻友好关系的随园。

  其中,怡园为城市全托中心,以北京的怡园光熙长者公寓为代表,对应的客户主要是半自理和失能失智的老人,对专业的护理康复甚至医疗有较强需求。而随园则是持续照料社区,以北京随园养老中心为代表,主要提供全龄长者的照料方案,主体客户对于丰富的文娱社交生活需求更强烈。

  为做好聚焦与收敛下的养老产品,万科也做了大量的创新和探索工作。

  以此次整体规划7栋楼700余张床位、20多个功能的公共配套空间达4000㎡的随园为例,它不仅是万科北方区域最大的养老社区,还是北京市场上少有的大规模的政企合作型养老项目。

  据介绍,随园25%的床位由房山区民政局确定,剩下75%的床位由北京万科养老进行社会化运作。现在已出租154套,出租率约40%。从5月份开始试入住到正式开业,已有100多老人入住了,平均年龄是80岁。

  万科在北京随园的项目上也尝试运用了多种创新工具,比如,幸福银行和V-Care智慧照护平台。

  “幸福银行”的概念借鉴自日本“蒲公英介护中心”,该中心最早创造了积分消费的方法,他们用“SEED币”,成功让老人们找到了被需要、被关注、被满足的人生。

  受到这一启发,北京万科养老业务提出了“幸福银行”的概念,把在住老人“感觉自己没有用”的消极养老状态变成“赚钱、攒钱、花钱”的主动养老模式。在随园,每位老人都会得到一本幸福账户。在积极参与康复运动、社团、社交活动的时候,他们可以获得相应的奖励金,并存储进“幸福银行”,通过支取这些奖励金可以进而换取对等的福利内容。

  2018年4月,“幸福银行”首先在怡园光熙长者公寓试行,截至当年年底尽管在住的主要为半自理老人,活动参与频率仍然平均提升了30%左右。

  而V-Care智慧照护平台,是依托于北京万科养老开发的服务管理系统,使得随园得以更好地实现了服务的标准化和精细化。

  数据显示,北京万科养老目前已梳理出了8大类服务模块165个服务细项,涵盖产品硬件服务、健康管理、护理、康复、医疗、缤纷生活、营养餐饮、特色家政等。工作人员会按照护理等级为每位长者定制照护计划,并规范64项护理动作。每日每个时间段,护理员的每一个护理动作都会被系统记录在案。引入随园项目使用时,V-Care系统已经进入3.0阶段,巡更系统得到了优化更新。

  演讲最后,刘肖再次强调,“我相信养老业务的成功,甚至是多代人的努力才能换来的。对万科来说,把每个产品做好,把每个服务做好,把每个遇到的问题认真、扎实解决,万科就会在这条道路上越走越远、越走越稳。”

(责任编辑:徐帅 )
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