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城市梦想家 |罗意:要用产业互联网方式提升长租运营效率

2019-08-28 08:09:07 和讯房产 
 
城市梦想家 |罗意:要用产业互联网方式提升长租运营效率
“长租公寓没有想象得那么糟糕。”

  过去一年,尽管长租行业历经波折,但乐乎公寓CEO罗意对长租发展依旧信心十足。为此,他还特意将最近在博鳌房地产论坛上的演讲主题定为“长租这一年和未来许多年”。作为从2007年北大毕业就投身到这个行业的12年的“老兵”,如今的罗意看待问题,更加系统而深刻。

  “长租行业充斥的负面新闻被过度解读了。”在罗意看来,企业剥离长租、不再签约新房源等,都是行业和企业发展过程中再正常不过的“调整”。而对于长租暴雷事件,罗意也认为这种情况也只是发生在分散式小机构身上,集中式公寓的抗风险能力是被市场认可的。

  “集中式公寓一般不存在资金的问题,一次性投入进去之后,后面全是回收。分散式就不一样了,分散式需要不断地拿钱去滚房子,当回收覆盖不上的时候就容易出问题。”

  而作为一家轻资产运营服务机构,从2015年8月拿天使投资的时候乐乎就选择了做代运营。发展至今,乐乎在全国8个城市运营着6万间房,近500个项目,年底预期增长到10万间。“这种轻资产运营模式更不容易出问题,乐乎现在的业务以单月新增5000间房的速度在快速增长。”罗意认为,乐乎公寓作为运营机构,不吃租差,不做资产,而是一个乙方服务公司,一端以很轻的方式控房源,另一端匹配价值链,这种模式将是未来行业的主要模式之一。而目前,确实很多机构都转向了更轻的模式,即转向服务商的角色。

  虽然罗意将过去一年的长租现象定性为“正常”,但他仍然能感觉到资本层面的微妙变化,即所有人都觉得把现金拿到手里是最好的选择。

  罗意总结的甲方投资“六个字”法则是,第一增收,第二安全,第三省心。增收可能在六个字当中占了60%,投资者还是比较现实,就是挣更多的钱。

  “从去年下半年开始至今,整个投资圈都是现金为王的理念,我感觉在四五月还有很多机构会跟你沟通,跟你交流,实际上还是有很强的投资意识。但在七八月份,很多管理机构在募资上遇到了困难,还有老项目在退出,包括以前的很多的业绩回报承诺不及预期,的确也带来了上游一级市场的紧张。”

  但他又话锋一转表示,尽管外部的大环境也不好,但头部企业仍获得了好机构的支持。也有不少头部机构在跟乐乎做非常认真的探讨,包括乐乎的老股东也给了很多的支持。“比如,我们跟建信在好几个城市有合作,他们在这一类的资产投入上还是非常坚定的。包括在北京(楼盘),在建信之外也有一些大的机构坚定不移地投长租,尤其是集体建设用地上的长租。”

  罗意说,除了大的资金层面,在小B的层面,在广深,现在也还有很多新的投资者进来。他在4月30号做了一个统计,当时有60个新项目,其中有67%是新项目,刚刚装修完就委托了乐乎做代运营。

  对于未来,罗意认为长租再有10—15年的红利期是没有问题的。不过,要想推动这个行业以及自身的发展,视角要前置化。他提出的观点是——要用产业互联网的方式方法提升运营效率。“现在消费领域互联网的机会越来越少,产业提升的机会反而越来越多。”

  这个背后的逻辑,罗意总结这些年企业的发展特点时提到:对轻资产机构来说,乐乎前5年的确是有极强的劳动密集型的特点在里面,这相当于以前的托管业务是我来干,甲方出钱,我们干了所有的活,所以单间的营收和利润来得很快,因为只要开始运营,就有利润,只是利润很薄。

  但是,这种靠人堆人苦干活的模式,弊端是很多机构看不上,或不愿意干。所以这要求乐乎做出两方面的协同努力:一是规模增长,二是追求增长的质量,不能只是靠人去堆,而要有技术,要有一些新的产业互联网的思考方式。

  为此,乐乎在技术方面做了诸多提升:全部的房源实现在线交易和在线管理,通过大数据的方式去做一些智能定价,这些都可以降低边际成本,大大提升单房的营收和整体的运营效率。最近乐乎又从成熟的互联网公司和咨询公司引入了不少技术人员和产品经理,同时也刚刚上线了会员系统。

  不过,罗意认为,技术的本质终究是服务。

  他说,过去的乐乎公寓在做托管业务时,是典型的以资产为中心,以房子为中心、招租为半径,出租率高就是优质运营。但在后续发展中,如果一直保持这样的逻辑,乐乎公寓作为乙方机构的含金量会逐渐走低,因为租客认定的是房子,而非品牌,非乐乎。所以,随着规模的增长和供需关系的微妙变化,未来长租公寓的题中之意要从房向客户转变。

  “你多大程度上能影响你的客户,决定了你未来在行业中的话语权。”

(责任编辑:徐帅 )
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