行业拐点来临，这家百强房企已经转型成功，很多人却看不懂！

　　文章来源：转自明源地产研究院 作者：凌峰

　　最近一段时间是中报季，很多房企因此备受关注，朗诗就是其中一家。

　　8月19日，朗诗绿色集团发布2019年中业绩报告：今年上半年其净利润4.6亿元，同比上涨25％，其中，实现核心净利润4.5亿元，同比增幅39.1%，毛利率较去年同期相对稳定，22%的净利率则比2018年同期上升3.8个百分点，业务经营延续了总体平稳、稳中向好、稳中有进的良好发展态势。

　　然而，不少人却将目光聚焦于114.8亿元的销售额上。当然，这也正常。毕竟，过去几年大量房企都在冲千亿甚至三千亿，以规模论英雄是业内和舆论普遍认知。

　　其实，很多人看不懂的，恰恰是朗诗自己的选择。今年上半年销售额略低于预期（具体原因后面会讲）只是这种选择的一个结果。而且，在销售额未增加的情况下，利润仍然保持较高速的增长，正好说明了朗诗“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的战略正在彰显成效。

　　相比之下，今年上半年一些销售额大幅增长的公司，利润却断崖式下跌。为何朗诗能保持规模和利润的平衡，甚至利润增长超过规模增长？下面，明源君来详细剖析朗诗是怎么实现的。

　　没合适的地就宁愿不拿 保证每个项目都有利润

　　对房企来说，土地是最重要的生产资料——地拿对了，今天的土储就是明天的销售规模；可是，如果地拿错了，那土储就是定时炸弹。

　　拿错的典型标志就是拿贵了。前不久的博鳌（楼盘）·21世纪房地产论坛第19届年会上，金科地产联席总裁方明富在演讲中就指出，去年（2018年）30家上千亿的房企，2015年拿地的百分之九十的项目是赚钱的；2016年项目拿地后，则有41%是赚钱的，50%是平的；2017年赚钱的是31%，10%是平的，其他的是亏损的；2018年45%是赚钱，10%是平的，其他的是亏的。

　　由此可见，拿地的重要性。目前，一些房企虽然拿了很多地，但实际上很多是不赚钱，或者是效率比较低的。

　　朗诗的原则是不拿高价地。

　　由于限购限价等，现在整个市场的销售情况不是太好，融资渠道又不断收紧，这个时候，如果拿了很多高价地，就会有很大问题——无论企业规模大小，因为房企的负债率普遍偏高，如果一家大房企负债率很高，短期到期的偿债压力很大，拿了很多高价地，销售比较差，新的融资又融不到，同样会很麻烦。相反，即便是小房企，如果负债率不高，地也不贵，那就很难被淘汰掉。

　　今年上半年，大家都在抢地，一块地往往几十家房企争夺，导致地价较高。朗诗对此保持谨慎的态度，投资条线没有完成计划。田明却说，这样才好，因为当市场上价格非常高的时候，你非要把地拿回来，那极有可能拿回来的项目有问题。

　　730政治局会议，首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，算是给下半年乃至更长一段时间的房地产政策定了调。调控不仅没有放松，还在加码，使得一些房企压力山大。

　　这时候，朗诗却开始活跃起来。据明源君了解，目前在杭州（楼盘）、南京（楼盘）、成都等地，朗诗都积极报名参加土拍，广撒网，但依然不追高，性价比高的、有投资价值的才拿。

　　田明表示，如果为了开发量，为了签约销售，就牺牲利润拼命的拿地，这是不够理性的。经营企业，并不是过了今年明年就不过了，朗诗更看重的是长远的发展，项目做了以后要有利润，这样才能活的更长一点。

　　由于2018年以及2019年上半年投资目标均没有达成，对合约销售产生一定的影响。不过，正因为如此，才使得朗诗能够保持良好的盈利情况。

　　而且，朗诗2019年全年400亿的销售目标暂时维持不变。

　　一方面，朗诗方面曾表示，2019年预计将新增约500亿元货值的土地储备，且土储集中在长三角一二线城市，进入下半年以来，朗诗已经开始积极拓展土储；另一方面，截至2019年6月，朗诗总土储面积（可售部分）约670万平米，其中委托开发项目约290万平米，总可售货值估计约1220亿元。

　　安信国际分析师黄焯伟对此表示，“朗诗市场深度较为稳固， 2019年去化率若能够保持在过往水平，估计约85%，销售额相当于约425亿元。”

　　绿色差异化产品 保证销售的溢价

　　供不应求的市场环境下，快速复制产品是做大规模的不二法则。有些房企甚至一张图纸全国复制。

　　朗诗很早就开始做差异化。自2004年起，朗诗提出“绿色地产”的概念，以绿色差异化作为自己多年来的发展策略。

　　因为房地产行业具有本地化和同质化的显著特点，这使得具有一定产品差异性的房业，往往更具有发展潜力，“差异性”也成了一些中小房企用来进行市场营销的一种竞争优势或者突破口。

　　朗诗不像有些房企只是将差异化做噱头，而是踏踏实实在做。

　　朗诗是全国所有开发商当中唯一一个提出气密性控制标准的企业，没有任何一个中国房企在做，但朗诗现在就有这样的企业内部标准。

　　朗诗有一个概念叫“朗诗出品”，朗诗出品的项目才能挂朗诗，才能打朗诗的标（因为朗诗有轻资产业务，下面还会提到）。为了保证品质，朗诗要求，能纳入“朗诗出品”的项目最好是全程由朗诗负责，最低的标准，朗诗也要控制产品的打造和营销——这两条任何一条不在朗诗控制之下，朗诗都不会接。

　　当然，做绿色住宅，需要在保温材料、门窗系统等上面花费更多的钱，但整体算下来是划算的——无论是对客户还是对朗诗。

　　朗诗在南京地区做过一个实验：拿朗诗一个差异化的房子模拟好几种其他的运行模式，比如冬天采用地暖采暖，采用小型中央锅炉或者开空调这种方式采暖，夏天则用分体机来制冷……这些模式跟朗诗设计的系统相比，能耗的消耗巨大。其他模式一个夏季的能耗，够朗诗设计的系统用全年，既减少了能耗和碳排放，又帮客户省了钱。

　　因此，客户愿意为此付费。朗诗以绿色节能、恒温恒湿恒氧主打的差异化产品，售价与同地段的其它项目相比，溢价很明显。

　　目前，朗诗绿色住宅产品已升级发展至第四代，“乐府系”、“熙华府系”、 “未来街区系”等多条产品线进入标准化工作赛道。

　　虽然近年来越来越多的房企开始进驻“绿色住宅”的领域，但是根据标准研究院连续三年评选出的中国绿色房企排名显示，朗诗均位列前五位。这也是朗诗盈利能力强的重要原因之一。

　　转型轻资产模式，靠本事吃饭 既能穿越周期，又能保持盈利

　　在企业经营方面，田明曾直言：“我们是一个喜欢熊市的公司，因为我们靠本事吃饭，不靠资本吃饭。”过去几年，在众多房企以高负债、高周转模式冲刺千亿规模时，朗诗却偏于保守，大力去杠杆，转型轻资产。

　　截至2018年年底，朗诗净负债16.2亿元，净负债率仅34%，远低于房企70%的平均水平。截至2019年6月30日，朗诗的净杠杆比率由去年同期的70.6%下降至50.4%！维持行业较低水平。现金对短债比约2.3倍，拥有较好的流动性。

　　转型轻资产，是其能够保持低负债率的重要原因之一。

　　朗诗转型轻资产是基于对行业大势的判断。2014年，朗诗预判整个房地产行业将发生深刻变化——增量开发将逐步放缓以及见顶。

　　虽然由于去库存、棚改货币化等刺激，此后三年又迎来了一轮楼市牛市，但是田明认为，行业的大趋势并未改变。

　　轻资产至少给朗诗带来了以下几大好处：

　　一是穿越周期的能力。

　　如上所说，如果地买贵了，那一切就砸了。像朗诗这样的公司，要求每个项目都要有利润，地太贵了就不拿。如果全部都是重资产，拿高价地风险太大，不拿地团队就没事干，人才就会流失。轻资产模式可以有效解决这一困境——地价贵、投资机会少的时候，可以做一些股权占比小的合作项目。甚至有段时间，纯粹是帮人家代建，虽然朗诗没有任何股权，但是能够算得过账，养活团队，维持公司正常运营和维护朗诗品牌。这使得朗诗可以更好地度过行业低谷期。

　　▲来源：朗诗社会责任报告

　　二是良好的盈利能力。

　　今年上半年，朗诗剥离长租公寓业务，因而衍生的一次性开支引起行政开支同比上升51%至3.9亿元，导致营业利润约1.6亿元，利润率约7.4%，同比下降6.5个百分点。可是，扣除汇兑、投资性物业公允值收益、出售附属公司收益等非核心项目，核心净利润同比上升6%至2.6亿元。核心净利增长高于营业利润的主要原因是应占合联营企业业绩所致，有关收益同比上升115%至3.9亿元。

　　因为在轻资产项目中，除了股权对应的投资回报，朗诗的收入还有开发服务费、操盘费、营销费、管理费、产品整合费，以及超业绩分成费。在操盘项目的时候，朗诗作为操盘方会跟几个股东商量好，对项目的IRR、净资产收益率或销售利润率，定义一个成功的标尺，如果超过这个成功标尺，超过的部分朗诗会获得一定的奖励，而且这个奖励往往是超额累进的。

　　田明对轻资产这个说法其实不是很认同，因为朗诗也会投钱，最高的会达到五五开，一般会达到30%，只有少数是5%或者没有股权的。因为钱太少，人家可能不信任你。其实本身也是重资产，只是将重资产变轻了一点。

　　2014年的时候，朗诗几乎百分之百的重，所有的项目全朗诗自己的股东权益；到了2015年底的时候，已经降到70%；2016年底，降到了40%；到了2017年又降到30%，然后就基本上在这个区间波动。

　　在规模和利润之间保持平衡 服务性收入将带来估值提升

　　2014年底，朗诗的战略转型除了产品差异化、资产轻型化之外，还有一个收益多样化的目标。

　　半年报显示，2018年上半年朗诗房地产开发及销售收入约为15.7亿元，占总收入20.45亿元的76.8%，项目开发管理服务部分的收入2.4亿，占比12.1%。跟很多其他房企相比，朗诗的多元化战略转型算是成功，毕竟很多同时期转型的房企，都不敢将非地产销售的收入列入到报表里面。

　　像朗诗这样的房企，还有不少，当下很多人对此还不理解。然而，明源君认为，每一家企业选择自己的道路，都不会是一时头脑发热。

　　今年8月7日，田明在三亚（楼盘）博鳌房地产论坛上就表示，高歌猛进20年的房地产的大发展时期已经过去了，因为在我们全国各地的成交里面，投资性的比重占得非常之大。

　　因此，相比一味地蒙头狂奔冲规模，朗诗更注重规模和利润的平衡，同时坚持多元化的布局和发展。类似朗诗这样的企业，其价值在未来会慢慢凸显出来。因为资本市场——尤其是境外资本对纯粹的开发商估值普遍很低，对收入来源多元的企业，估值要高得多。

　　明源君注意到，朗诗绿色集团在公布中期业绩报告的同时，还宣布拟由“朗诗绿色集团”更名为“朗诗绿色地产”。对于再度更名的原因，朗诗方面表示，更改公司名称有利于凸显及匹配公司聚焦绿色地产核心业务，有助更好地反映公司业务的新发展策略，亦有利于公司及其股东的整体利益。

　　这并非朗诗唱高调，因为朗诗当初是借壳上市的，业务是一点点滚起来的，而且公司包含的业务比较多，资本市场对自己看不太懂的东西，就容易给低估值。比如，虽然长租公寓长期是向好的，因为按照测算，租期12年的房子，前几年就是亏损的，要到第五或第六年才开始盈利，但是放在上市公司体系内，就会拖累估值和股价。如今，长租公寓已剥离给朗诗集团，上市公司变得更加纯粹了。

　　可是，朗诗绿色地产又跟其他很多房企不一样，因为无论从哪个指标上看，朗诗都已转型升级了——不仅在差异化产品上与众不同，而且在商业模式、开发模式、收入的构成上也与众不同。

　　朗诗的利润里面，既有传统的房地产重资产的收入（股权的那部分投资回报），也有开发服务收入（前面提到的开发服务费、操盘费、营销费、管理费、产品整合费，以及超业绩分成费）。这部分利润，现在都是按照土地变现产生的利润去估值的，是开发-销售的逻辑，市盈率只有3-7倍。相比之下，这几年上市的物业公司普遍有30倍左右的市盈率。如果朗诗服务部分的收入能够像物业公司那样估值的话，市值会有相当大提升空间。