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城市梦想家 | 福晟吴洋:用20年“跑”出商业新风景

2019-09-03 08:16:07 和讯房产 
城市梦想家 | 福晟吴洋:用20年“跑”出商业新风景

  “等我晨跑回来,我们再聊聊商业地产的精神王国。”我和吴洋的对话以“跑步”话题开始。

    曾经被称为“中国商业地产乔布斯”、“城市会客厅之父”、现任福晟商业总裁的商业圈前辈,如今又多了一个头衔—跑者吴洋,世界各地的马拉松很多都有吴洋的身影。吴洋很谦和,虽然行业内给他的称号很高,他依旧保持着一颗学习进取的心。他说,行业过誉了,他还是喜欢“跑者吴洋”这个称号,跑得越远,离自己越近。

    尽管历经多年的奋斗拼搏,物理空间上留下了一个个带有吴洋印迹的标杆作品,商业地产王国里也流传着他的商业管理传说,但盛誉满满的他,仍在探索、思考与时代需求契合的商业新路径,而在新起点福晟提出的“智慧体officetree”成为他“跑”出的又一道风景线。

    吴洋自我调侃:多“跑”点风景,老了好下酒。

    回顾起近20年的商业地产探索历程,他说,这个过程像跑步一样充满了:压力、孤独、愉悦、逆境、力量、骄傲与复原。但不管哪一段路程,回过头看,都充满了精彩。在他看来,一个人奔跑在路上,静静地感受身边掠过的一切,才最重要,而努力过后等待你的也会是生活的美好。

  城市会客厅之父

  联洋国际社区大拇指广场,是吴洋商业地产梦开始的地方。

  2002年底,吴洋从东北沈阳来到了上海(楼盘),加入了上海证大集团,真正意义上开始了他的商业地产开发与运营管理的职场之路。

    对于大拇指广场这样一个有些“特殊”的项目,吴洋和他的团队很是下了一番功夫。它的特殊性在于,这里是一个涉外商务社区,是改革开放初期国家最早成立的国际社区之一。地块周边的居住人群又来自世界各地。

    因此,在那样一个国内商业项目还不多、没有参照物的年代,如何将老上海的传统文化和国际社区的这种国际视野,融洽自然地融为一体,且又兼具社区商业的功能,对整个团队来说,是一大挑战。

    为此,吴洋和他的团队出国考察了很多项目,与相应的商业机构探讨交流。一圈下来,他有了更深层次的思考:做商业的目的,不单单只是为了让人们去购物,它还是一个休闲、娱乐、交流甚至是度假的场所,往往后者才能激发人的购物潜能。

    基于此,他在当时就提出了一个在今天才被广泛应用的超前概念—社区会客厅,即要做一个体验式为主的商业中心,简称“双体验”。双体验的第一层含义是建筑空间的体验,即便没有购物需求,人们也愿意到这个空间来,比如芳草地、k11、太古里。第二层含义指商品业态的体验,它是直接激发消费欲望的关键。

    最终,在考察、研究及专业操盘之后,整个团队获得了业内的高度认可。此后,吴洋根据各地情况的不同还将“社区会客厅”升级为“城市会客厅”,他也因此被誉为“城市会客厅之父”。

  人生的巅峰时刻

  接过外滩金融中心CEO重担是吴洋第二段难忘的职场经历。这段经历成就了吴洋的另一个经典之作外滩金融中心(BFC)的同时,也让他达到了人生中的巅峰时刻。

    BFC所在的上海外滩地块,因地段“金贵”,自拍卖起便备受关注,2010年2月,该地块以92亿元价格成交,成为上海有史以来最贵的地王。随后,这座因股东纠纷而轰动一时的外滩地王项目,投资约170亿元,牵动了国内外多方资本集团,错综复杂。

    但不管其中的关系有多复杂,整个项目的运转从未停顿,这要归功于背后的操盘手吴洋。他是处理协调各种矛盾的核心人物。从今天来看,这也成为吴洋人生中的一笔宝贵财富,往后日子里的“大风大浪”,他多了一份游刃有余的从容。

    之所以说这段时期是吴洋的巅峰时刻,除了争议声中他保障了项目的持续运转外,还在于对于这样一个具有国际意义的项目,吴洋将它做到了唯一性和独特性。“我们曾有更大胆的想象,在外滩金融中心的某个会议厅,一个重要的金融会议决策就可以影响整个世界。”在当时的文字记录里还留藏着吴洋对该项目的重视和雄心。

    最终,中心落成,掌声纷至沓来。这个项目也更加奠定了吴洋在行业中的地位和话语权。至今回忆起来,吴洋仍感慨良多,由于长期高度紧张的工作,无规律的作息时间以及被忽略的头痛,15年4月出差美国期间,他头一次住进了医院。那之后,好友们苦口婆心劝他开始跑步。

    于是他穿上跑鞋,2015年5月20日在妻子的陪伴下跑出了第一步。这一跑,脚步便不再停歇。

  商业是一个精神王国

  随着一个个标杆项目拔地而起,吴洋在圈内的名气越来越大。来取经的人络绎不绝,他也会选择性参加一些论坛演讲分享他的商业心得。

    吴洋形容商业就是一个精神王国:消费者进来看到的每一处角落,都有他的喜悦和冲动,这才是好的商业体,才是运营端行为。

    对于现今不少开发商做商业不成功的原因,吴洋也归结为还是开发端思维,不是运营端思维。“做商业绝对不是单纯的开发行为,而是运营行为。正确的逻辑是运营指导开发。”他再次强调。

    具体展开说主要表现在以下三方面:第一,中国90%以上开发商做商业属于被动型,不是主动为之,因为政府土地规划里有商业配建,你不做这块地就没了。在这种情况下,企业很难投入很多精力去认真做这件事情。

    第二,商业地产前期运营它需要大量资金的沉淀,但很多企业没有耐性等待,想三年就能够做出利润,然后简单粗暴地出售项目,但往往等不到盈利项目就黄了。因此,融资问题成为制约中国商业成长的一个重要原因。

    第三,中国商业产品结构同质化非常严重。一个商业里应该至少有20%的新奇或符合消费趋势的业态,而不是总是一成不变的。但这20%不是凭空随便想出来的,是要切实地去研究你服务半径之内的消费人群结构、地域特色、消费趋势、消费偏好以及消费能力,然后制定产品结构配比。

    “国外基本上都是买手店模式,更多的是自己规划、自己采购,定期更换符合潮流趋势的产品,在里面逛永远会有新鲜感,逛的人也会觉得自己是一个有品位的人。”在吴洋的《商业地产的苹果之路》一文中,他也强调,做商业应该多学习乔布斯,即永远给消费者提供未来需要的东西,常常为他们营造梦想。

  新起点:做好人生1万天工作空间

  或许出于强烈的跑步情结,吴洋喜欢用跑步比喻很多事物。他说,做商业就像跑马拉松,这是一个从天堂到地狱再到天堂的过程。

 “最开始跑步时,很兴奋,待跑到30公里左右会感觉很痛苦,过了这个阶段,到了40公里快看到曙光时慢慢又冲劲十足,42公里一到,一冲线,那一刻无比幸福。做商业也是这样的心路历程。” 但吴洋说,每一公里都精彩。这个过程中,你会遇到不同的风景,遇到不同的事,看到不同的人,这才是人生的味道。

    如今,吴洋新一站的精彩在福晟。 有句话说,你要相信,前面所有走过的人生路都将是你下一站的垫脚石。吴洋的新起点充分验证了这则道理。吴洋介绍,福晟的商业和住宅配比是二八分,20%商业,80%住宅。而20%商业项目结构,主要为写字楼。 写字楼应该怎么做呢?写字楼和此前操盘的商业项目又有什么关联呢?这是吴洋加入福晟后常常试问自己的问题。研究过后,吴洋发现有些东西好像冥冥之中自有延续性。 “12年前在做上海外滩金融中心的时候,我就想把它做成一个智慧生命体,就是利用互联网大数据,通过智慧连接的方式,让人们共享在一起。到了福晟,我觉得这个理念可以延续下去。因为,每一座写字楼都是一个生命体。”这并非吴洋生搬硬套,而是有他背后的思考逻辑。 他认为,写字楼升级换代,写字楼已经从简单的租地变成了生活空间,所以要从在这个空间中办公的人的角度去思考问题,这样做的话,客户的黏性就很强了。 基于此,吴洋给这样的生命体赋予了一个形象化的名字——福晟商务智慧体officetree。

    吴洋解释,这个体系打通了企业跟政府之间、企业跟企业之间、企业跟员工之间的三个维度,建立起一个共享的区块,通过大数据对接,让整个办公楼联系起来。通过这个商务智慧体,办公楼里的员工能够能找到自己的生活空间、自己的爱好空间,同时其打通了密闭的圈层,实现楼宇中企业间资源组合,服务共享。在信息系统的加持下,企业更可通过绿色通道与政府无缝对接。吴洋介绍到,“福晟的商业划分为“五福”产品系,包含地标型“福晟钱隆广场”,这是一个以写字楼为主的城市综合体。甲级/超甲级写字楼,叫做“福晟金融中心”。

    凝聚欢乐、邻里共享的社区商业“福晟MALL”。年轻时尚潮流商业“福晟里”和根据各地区的产业、文化旅游特色建立的“福街”。 “在商业方面,福晟目前还处在一个发展期”,话语间,吴洋满是自信与希望。谈到在新起点的小目标,吴洋再一次回到了“商业地产的苹果之路”理念:希望用两到三年的时间把这个平台搭建起来并做强,打造出中国商业地产里面的一种精而美的管理模式,为人们营造一个新的梦想。”

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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