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这里房产市场成长的模式,曲线救国却成就了刚需和投资者的梦

2019-09-15 07:49:13 和讯名家 

  众所周知东南亚贫富差距很大,热门投资国的房价收到全球经济的影响水涨船高,很多人开始质疑当地人到底买不买的起房,但这里却没人会质疑。

  曲线救国,不管是刚需人群还是投资爱好者,都喜欢用的模式。在周边寻洼地,或不断加大杠杆,并以此模式不断套利。

  马尼拉正在逐渐成为一个典型的例子,菲律宾的海外劳工,正逐渐成为菲律宾的经济支柱和购房人群。

  据菲律宾媒体报道,越来越多在阿联酋工作的菲律宾人,准备在马尼拉购房。菲律宾的服务业全球知名,除了菲佣,不少菲律宾人在阿联酋做工程师和建筑工人,在新西兰医院做医生和护士,在美国豪华邮轮做船长和服务员……

  可能他们在本地的工资水平可能并不高,但在其它国家的工资水平却媲美所谓的白领阶级。

  这些人在发达国家工作,收入是在菲律宾的几倍至几十倍,月工资从八千人民币到十万人民币不等,每年海外打工攒下来的钱,就汇给菲律宾家里人。去年这些海外劳工的汇款总额超过160亿美金,其中不少资金进入马尼拉房地产市场,不可忽略的是他们的购房“刚需”。

  越来越多海外菲律宾人开始重视通过房地产进行储蓄和投资的需求,预计海外菲律宾人购房金额将增加20%。

  此外,菲律宾总统杜特尔特学习中国经济“要想富先修路”的发展模式,未来6年,将在基础建设投入1.16万亿元。

  随着菲政府的“大建特建”计划,首都大马尼拉地区里,奎松、BGC和塔西格地区的地铁站附近的房价大幅增长,也在吸引在海外工作的菲律宾人加大投资。

  未来,政府的目标是通过将基础设施支出,从2017年的国内生产总值的5.4%提高到2022年底的7.3%来支持菲律宾的基础设施黄金时代,进而为房地产投资创造更多机会。

  Leechiu Property Consultants的一份报告称,预计今年菲律宾房地产市场将实现两位数的增长。

  在海外的菲律宾人,有更多机会更好地为未来做准备,随着财务意识的提高,房地产投资成为了他们的首选。随着更多菲律宾本地人对房地产的需求增加,这无疑将成为推动菲律宾房地产业发展的重要因素。

  重磅推荐!临铁双轨免税项目——超高租售比,独立于市场

  01为什么是Encore?

  根据房地产咨询公司来坊给出的2019年财富报告,菲律宾首都马尼拉房产涨幅去年全球第一。同时备受投资者关注的,除了涨幅,还有马尼拉的租售比。综合租售比达到7%。

  投资房产享有稳定涨幅的同时,好的资产能产生更多稳定的现金流,更多投资者会考虑资产包的均衡配置,博取涨幅同时配置能产生稳定现金流的高租售比资产。就目前的马尼拉房产市场,涨幅和租售比是可以兼顾考虑的。

  02Encore优势何在?

  (1) 临铁!双轨!地铁!轻轨!

  距离大马尼拉第一条地铁仅600多米,且2022年就通车(文后附图,附项目说明书)

  (2) 最优租售比!高达9.6%

  入住率高,菲律宾最大的电台正对面,大型娱乐及选秀活动云集,明星就是你的租客!

  菲律宾两个最大电台都在Encore旁,光ABS-CBN就有一万多名员工低单价房价,收马卡蒂及BGC区域的租金!

  (3)低总价&免12%税费——租售比最高的小户型

  总价低于免税线,免交12%VAT。房屋总价低于同地段项目,租售比独立于周边项目。付款方式轻松,坐享杠杆。

  (4)位处今年热议板块奎松市

  距离项目2公里的三角区,由Solair集团投资400亿打造菲律宾高端赌 | 场项目,该项目将于2022年投运。

  由于菲律宾于今年2月公布将在奎松建设经济特区,以及奎松是整个大马尼拉居住年轻人口最多的区域而备受关注。

  (5) 区域内居住需求旺盛,项目及周围可开发土地

  奎松区域有一流的基础教育学校、权威的医疗机构、最多的政府部门以及坐拥菲律宾最多的高校名校。

  (6)菲律宾前十开发商

  上市公司名企,老板现已超越SM集团成为菲律宾首富。投资安全系数高,配套及物业服务好。

  Encore有众多特点让我们选择它,低总价项目对于持有多套的投资者来说未来转售也便于管理和拆分。

  03项目解析 产品优势

  地段优势 (配套及发展预期)交通优势( 地铁+轻轨 双轨优势 )价格优势租售比及回报率付款方式说明

  实力开发商 上市公司—VISTA LAND

  Vista Land董事长维拉已于去年超越SM的董事长成为菲律宾首富。拥有Starmalls(菲律宾最大的商场运营商之一)和Vista Land&Lifescapes(菲律宾领先的综合房地产开发商之一)。

  《福布斯》报告称,2018年上半年,VistaLand的净收入增长了17%,达到52亿美元。维拉集团旗下Golden Bria控股公司的股票更是在第一季度暴涨了1300%。

  VISTALAND是菲律宾最大的住宅建筑商之一。该股份制公司于2007年2月28日成立,并于同年6月25日在菲律宾证券交易所上市。就建造的房屋总数而言,它是市场的领头羊,建造了约300,000套房屋,遍布吕宋 Luzon、维沙亚斯Visayas和棉兰老Mindanao等47个省及141个城市和市区。

  【地段优势】

  项目所处位置在大马尼拉的奎松市(大马尼拉城市群,市等同于国内“区”的概念)。

  奎松市是马尼拉市区面积和人口最大的地域,聚集大量年轻人。也是主要职能政要、高校、新闻电视台,专科医院等所在地,包括各大重要政府机关国会,重点大学菲律宾国立大学,雅典耀大学,最大电视台ABS-CBN, RPN, GMA Network,及其他电视台 INC TV, UNTV, Net 25, PTV, 和 IBC。已开建的地铁,前7站都在奎松市区内。

  奎松市交通四通八达,奎松大道直通老城区,EDSA大道直通Ortigas、Makati马卡蒂和BGC全球城。三条轻轨和一条已开工地铁。

  周边配套

  位于奎松核心区域,紧邻奎松两条主干道奎松大道和edsa大道的四岔路口。各种公共交通工具便利。正面是全菲律宾最大的电视台台ABS-CNB,500米距离。背面是菲律宾第二大电台,GMA 电视台。

  距离奎松关注度最高的三角区不到2公里的距离。距离大马尼拉第一条地铁线第三站Quezon avenue仅650米。距离现有轻轨MRT奎松站步行距离950米。

  周边电台:ABS-CNS  GMA

  购物中心: 项目楼下是小型购物中心 Will Tower Mall

  SM City North EDSA Mall Trinoma购物中心 (奎松市最大的购物中心)

  学校:John Dewey 儿童国际学校Center for Childhood Education菲律宾科学高中菲律宾排名第一的菲律宾大学菲律宾四大高校之一的雅典耀大学Ateneo医疗教育领先全国的世界花旗学院等等

  周边医院:Providence Hospital  (中端私人医疗院)

  Capitol Medical Center (中端私人医疗院)菲律宾儿童医疗中心菲律宾肺病中心菲律宾心脏中心等等2公里范围内建有大型赌场:距离三角区域不足两公里,三角区域内由SOLAIRE集团投资400亿打造高端酒店和赌场。

  交通优势:本项目距离马尼拉第一条地铁(马尼拉大都会地铁MMS-Metro Manila Subway project)的第三站Quezon avenue仅650米,步行7分钟。

  马尼拉第一条地铁,是纵穿整个大马尼拉的南北线地铁。共13站。已于2019年2月27日动工。整个菲律宾目前处于基础建设的黄金时代。

  地铁优先开工的是北部几站,即是项目所在处。前三站于2022年通车,其他站于2025年通车。gong

  地铁区位走向图

  对应地铁站(本项目位于第3站)

  红点为计划中的地铁站3号站奎松大道站

  轻轨MRT  步行950米到达现有轻轨站  奎松站

  【价格优势】

  避税12%菲律宾规定房产总价高于320万peso,需向政府缴纳12%税费。该项目的24㎡户型总价刚好处于免税线下,其他户型则需交12%税费。正常是小户型单价高,由于免税,该项目小户型单价低于同项目其他户型。

  均价13万peso——按7.5汇率折算约1.7万(CNY)距离本项目2公里的三角区域Ayala的项目销售单价已在22万p,定价合理,优质物业配套。

  价格价值分析距离该项目2km的三角区域内Ayala项目销售单价为22万peso——折合2.93万元(CNY)。

  距离该项目1km距离的SM项目将于4月领预售证,销售单价预计19.5万peso——折合2.6万元(CNY)。

  总价40万起投资菲律宾首都优质物业,享大马尼拉发展红利。

  【付款优势、租售比、回报率】

  该项目位于马尼拉最大的两个电台旁,租金可达1000p/㎡每月。总价40多万(CNY)—24㎡的房子,月租金可达2.4万p—按7.5汇率粗算是3200元每月。

  付款优势:超长付款周期、坐享杠杆收益付款方式:1. 认购支付定金25000p每套2. 一个月内支付1.5成首付3.次月起,连续9个月等额分期支付,9个月共支付0.5成房款。4.第11个月起,11-48月,连续38个月,等额分期支付,38个月共支付房款的2成。5.48个月后交付时,一次性付清6成尾款。

  租售比:Encore为项目二期,一期已交付入住,平均月租金达到1000peso/㎡。举例:24㎡的户型,月租金约为24000peso(约?3200元)

本文首发于微信公众号:海外掘金。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:董云龙 )
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