质造 | 台湖金茂悦还是万科东望？我不要你觉得，我要我觉得

　　最近台湖板块很热闹，两个限竞房项目讨论热度很高，分别是万科城市之光·东望、及台湖金茂悦。尤其是万科·东望，临近8月底开盘，基本清盘，一天销售额近20亿，提振了整个市场；而金茂悦也赶在同一天在东望隔壁紧锣密鼓地开放了售楼处，进入排卡，预计本周开放样板间，本月底开盘。 不同于北京（楼盘）其他城区扎堆供应及入市的情况，台湖板块今年入市的仅有万科东望及金茂悦所处地块。从整个板块去年供地的情况来看，还有住总、中建一局、万科等开发商拿下的共有产权地产及安置回迁地块。 唯一的商品房用地就是 YZ00-0405-0094等限价房地块，总建控规模不超过28万平方米。这5幅地块共同承载了万科·东望、金茂悦两个项目，去年1月由北京万科和平安联合体以66.6亿元的价格竞得。其中0095等4宗地块建成城市之光·东望；0094一宗地块被万科让与金茂，由金茂操盘，打造成台湖金茂悦。 可以说两个项目是位置紧邻，所以，购房人享受的交通、配套几乎一样；其次，都是万科、金茂这样的大开发商操盘，各有产品力；最后，限价也是妥妥一致，挂牌文件规定，该地块商品住房销售均价不超过 51585 元/㎡，最高销售单价不得超过 54164 元/㎡，并有7090限制，定位刚需。

　　种种的交通、地块、价格等各种条件决定了金茂悦、东望互为竞品的属性。 和讯房产近期去台湖打探了一圈，本期质造将聚焦台湖板块、及东望的踩盘感受，同时会将“本是同根生”的台湖金茂悦现有情况加以对比。为大家生成一份踩盘报告。

　　“不要你觉得，我要我觉得，听我的！”。

　　1产品力比拼：万科·东望VS金茂悦

　　位置紧邻的情况下，比拼的自然是产品力。总体定位，东望和金茂悦都是承接CBD、亦庄的外溢需求，产品风格都是定位比较年轻的85后。不过，这也给购房者提供了更多选择。

　　从下图的基本信息可以看到，金茂悦虽然总建面不足东望三分之一、一期仅提供200余套房，不过据说年底前会推完全部房源。万科东望一期规划6栋住宅，共488套房源。

　　虽然互为竞品，但是开盘时间和节奏相近，总给人感觉也达到了互相宣传的效果。

　　二者的社区均是围合设计，人车分流，比较安全，同时可以降噪抑尘。

　　金茂的社区规划走了“智能路线”，有智能垃圾分类、户外防水插座（户外活动用电需求）、非机动车充电桩、天使之眼（儿童活动区配全天监控并可随时云端查看）等功能。户外规划中还有一个无边草坪，有设置运动跑道、夜跑系统等。从整体氛围看，比较高端。

　　另外，因地块形状限制，两个项目个别楼座不是南北方向。

刚需上车——最小户型

　　东望72㎡ VS 金茂悦80㎡

　　万科东望的最小户型是72㎡，金茂悦的最小户型80㎡，二者都是两居。

　　从价格的衡量上看，最小的户型，金茂悦贵了近40万，这给刚需上车的一部分人群拦在了外面。

　　不过，万科的72㎡是斜45°南北户型，明厨暗卫，金茂悦80㎡是正南向户型，做到了明厨明卫。

　　两个小户型产品有各自不完美的点。第一，就东望来说 ，小户型北侧的次卧面积略小，约9平米；台湖金茂悦的北侧次卧12.7平米，相对舒适；第二，就金茂悦来说，玄关对着卫生间，无私密性，相当一部分人比较介意这样的设计。

 

　　东望90㎡VS金茂悦89㎡7090地块，决定90㎡的户型是主力。首先，总价差距不大；

　　户型设计上，金茂悦依旧玄关对卫生间，但做到了南北通透、全明。

　　目前金茂悦最小的80㎡基本被选完，89㎡还可选择，与80㎡对比，89㎡户型北侧多了功能间的设计，做小卧室略局促，可以当作储物间、衣帽间。

　　东望的90㎡户型有两种选择，比较热门是90㎡边户，不同于市面上的大多数产品，客厅会有一个90°转角大飘窗，将墙体向外推半米，扩大的部分放个长L形沙发，坐在长沙（楼盘）发上透过飘窗向外看，一定是不同的风景。扩大居住面积体验感同时，诠释了真正的“都市居住”感觉。

　　另外，东望的90㎡做到了餐厨客一体，很适合年轻人，增强了居住的交互感。金茂悦在132㎡大户型中，有餐厨客一体这样的设计。金茂悦89㎡户型，餐厅、厨房与客厅的活动路线设置的比较合理。

　　餐厨客一体——万科·东望90㎡

　　看过东望的样板间后，个人觉得有一些小细节比较打动人，厨房设置了可升降的洗手台，当水龙头抬起，厨房正常运转并履行功能；当水龙头降下，空间合上，厨房可以变成一个加班台，甚至是一个迷你酒吧。合理利用空间同时，增强了与客厅的互动。

　　厨房操作台上还可直接无线充电、预留手机支架位置，当你边做饭边追剧时，妈妈再也不用担心这种操作不靠谱。

改善四居

东望148㎡ VS 金茂悦132㎡

　　两个户型均是方正的南北通透户型，东望的总面积比金茂悦大了16㎡，也多出一个盥洗间，对于四居的大户型来说，相对更加合理。

　　东望的南北两侧均可加购可以移动的非承重墙，贴近无限系，诠释了从年轻夫妻到四世同堂的居住角色转换。可移动承重墙——可以是大客厅，也可以是私密的书房和客厅。

　　另外，东望除90㎡边户转角飘窗在客厅，在123㎡和148㎡户型，飘窗均设在了南侧的主卧，提升了居住的尊贵感。

　　另一边，金茂悦虽未公开样板间，但从其目前的信息来看，金茂悦算是可以打动重视细节的购房者，除了以上提到的社区规划。房间内部，金茂的“十二大智慧(601519,股吧)舒居系统”，将呈现在节能、灯光、降噪、净水、安防等细节；通过大数据分析，可以智能操控新风和空调的运行，节能的同时保持室内空气的高质量和温度的适宜。

　　不过年轻化的限竞房悦系产品，相对府系应该会做一些减配。

　　小细节上，金茂悦的卫生间配了防滑瓷砖；吉博力的同层排水、内部三层双中空LOW-E玻璃、外部园林可使降噪效果达到。从下图可见，悦系产品的科技系统也算是面面俱到。

2区域规划：十年后的“新望京”？

　　说完产品，来讲整体规划，从位置上看，台湖位于北京东南，地处通州与亦庄开发区的交界处，北部规划为演艺小镇，南部为亦庄新城所划定的高端总部基地，整体定位为“演艺文化小镇+世界一流的产业综合新市镇”。

　　北部地区，台湖镇将文化创意和科技创新产业作为主要发展方向，主要突出“演艺+科技”的定位。以国家大剧院舞美基地为龙头，依托环球影城辐射效应，还计划打造世界第三个百老汇，加上煤矿文工团、北京儿童剧院、德国APASSIONATA 马剧团等项目，台湖将成为北京文化(000802,股吧)演艺中心区。同时推进区域旅游信息服务、设施维护等配套产业发展，形成文化休闲旅游上下游产业链条。

　　位于台湖南部的次渠规划为整个台湖镇的综合交通枢纽，包括至少3条轨道线经停此站，台湖南部高端总部基地规划为科技服务配套区，该基地将打造高端智慧生态综合体，引导高端产业进驻，包括车联网、生物医药、节能环保、新能源等为主的战略性新兴产业和以研发服务、科技商务为主的现代服务业。

　　南部“两站一街”的规划是连接亦庄火车站末端与次渠站沿线盖起商业街。

　　业内人士曾说，一个十年，台湖或许会和望京一样，成为一个“职住平衡”的新中心。提一下，台湖的行政规划属于通州，所以买房需要通州购房资格。共4种人群可满足：无房京籍二套，但落户通州3年京籍二套，但通州缴3年社保京籍无房，通州缴3年社保非京籍3周边供应：良莠不齐

　　和讯房产来到万科·东望的售楼处及样板间所在地，金茂悦的售楼处也在附近。明显可见这块区域已经趋见成熟，台湖不愧是万科在北京深耕的“大本营”之一，好几个盘均以“城市之光”系列命名。

　　紧挨着售楼处的首开万科城市之光住宅目前均价51000元/㎡； 万科公园里42896元/㎡，万科时光里53575元/㎡，首开万科翡翠四季叠拼居多，均价61000元/㎡。

　　东望售楼处周围的城市之光楼盘 其他新房项目上，售楼处东侧，临街有正在动工的城市之光商住项目。 去年入市的台湖银河湾，均价70800元/㎡，据说产品上做的也很用心，物业费5.99元/㎡·月，基本售完。

银河湾还有距离售楼处大概1000米的是泰禾的豪宅项目——泰禾1号公馆，套均价600万/套起。 据工作人员介绍，东望、金茂悦的项目施工地距离售楼处的距离大概有3公里，目前还是“荒”的状态，不过这块地在出让时有规定配建基础教育用地、商业，可以满足日常生活需求。 和讯房产也沿着地块基本上所处的位置附近逛了一圈，周围确实很空，目前已有成规模的小区，红色的楼是安置房项目——次渠嘉园，均价水平在3万多，次渠南里价格也在相似区间。

离开城市之光范围的台湖，还是有点“荒”一圈逛下来，台湖板块的项目种类很“丰富”。别墅、刚入住新盘、新老二手房、回迁安置房，共有产权房，这一类的价格都比较低；还有在售的限竞房，以及未来要入市的共有产权房。各类产品都有，“良莠不齐”，不知道区域成熟后会不会稍显混乱，影响居住氛围。4配套：交通/医疗/教育

　　总体看来目前一般，有待发展，但未来规划看具备发展潜力

　　交通是明显优势之一。台湖算是北京交通枢纽之一，机场快轨、高铁、地铁、公交集聚。地上交通有京津、京哈、京沪三大高速。 地铁交通，亦庄线、17号线、以及连接首都机场、北京城市副中心和北京新机场的21号线（S6）都在台湖设站。 亦庄线的次渠南和次渠站距离东望和金茂悦的地块距离约1.5公里。东望、金茂悦距离地铁17号线的始发站——亦庄站前区南站约500米，从地块位置来看，金茂悦的距离地铁站稍微近一点。17号线是一条贯通昌平、CBD、亦庄的重要线路，2022年底开通后，居住在东望或金茂悦坐地铁到达CBD的时间仅需30分钟。

医疗配套情况，周边区域内主要医院有台湖医院。安贞医院通州院区确定于今年开建，计划1500张床位。教育配套方面，在建的景山学校距离项目约4.3公里。其它中学有台湖镇银河湾小学等、通州区次渠中学、马驹桥镇实验小学等。但是否是东望或金茂悦的划片学校，还未公布。

　　其实不仅是东望、金茂悦的相互竞争与“成就”，这两年亦庄集中入市的和悦华锦、金麟府等项目也与台湖项目互为竞品。虽然两块区域的项目最远的“相隔”7、8公里，互为竞品的原因之一是价格相似，都是限价房（亦庄河西区限价房在51000元/平方米左右）；原因二，驾车至CBD的时间基本一致，大约30分钟。 给人的整体感受是，这两个板块区域规划都不错，选择亦庄的购房者是选择了更成熟的环境，选择台湖的购房者看好的是交通优势。

　　总体来说，可以看到万科城市之光·东望，在产品设计上兼具创新实用，在刚需盘中做到了居住的迭代升级；万科的物业服务品质也很高，在当下的市场情况下，东望做到“日光盘”必定是打动了购房者。

　　但马上开放样板间的金茂悦也算值得期待。金茂作为央企，品质历来有所保证。其科技系统是大多数开发商做不到的，用限竞房的价格享受到科技居住系统，性价比很高。但玄关对着洗手间的户型设计遭到不少吐槽，销售给出意见，“可以再做一个玄关”。

　　没有产品是十全十美的，刚需买房还是需要认真做功课，用自己预算、需求、居住习惯、喜好去比对出打动你内心的那个产品。

　　所以，不要谁觉得，看完这篇，相信各位心中有不同答案。