最后一批90后，也置换过两次房子了

    是啊，第一批90后马上就要三十了，然后很快第一批00后就要进入适婚年龄了，不得不感慨时间过得快

　　90后群体的规模差不多有1.9亿，伴随着95后全面进入到劳动力市场，90-99年的用户全部成为买房主力群

　　恰逢如今市场严控后进入温吞水的状态，房源供应端愿意更多的去倾听和接受他们的态度，这也是今天这篇文章我想和大家探讨的内容

　　01

　　首先，你以为的初入市场，其实90后已经置换过两次房子了，经验老练的不行

　　为什么会这样，其实和90后出生经历过的事情有关系

　　90年代刚好是房地产最大的一次改革，所以90年代成为房地产快速爆棚的十年，这个十年里，90后们诞生了。他们是一出生就出生在商品房里

　　所以对于90后来说，让他们住老破小其实是很艰难的。90后对居住产品是有底线的，一条脱离价格判断的底线的，就是什么样的东西不能要。

　　这不是这个群体的心高气傲，而是他们生活周遭不曾出现过的东西

　　伴随着产品力的提升，在2005年前后一线城市开始迎来了第一次的置换，或者市场开始萌芽了因为品质要求的买房需求

　　所以对于不少90后来说，在他们成年之前，其实已经经历了2次买卖

　　所以这是90后和80后最大的不同，虽然他们的购买力不足，但是却知道好产品以及知道自己要什么。这并不是眼界和视野的问题，这都是他们自己亲身经历过的感受

　　这也是如今上海（楼盘）一手房全面三房化的重要原因，这其实是需求倒推市场的一种结果

　　如今用户越来越讲究一步到位，越来越需要可变空间，在如今的市场里过渡性产品的生存空间越来越小了。哪怕是5年前还很遍地都是的两房类产品，现在你去寻觅一下，几乎都要绝迹了

　　90后买紧凑型三房，购买力是个问题，但是对于他们来说已经目睹了自己的父母置换的过程，对于他们来说就想尽可能的减少这样的麻烦

　　宁要小三房不要大两房，宁要贴点钱买小三房，也不要图便宜买两房，就是这样的逻辑

　　02

　　90后打消了返乡置业，90后激活了海外市场

　　90年代对于中国来说，变革是史无前例的，很多人复盘为什么那个时候可以爆发出这么庞大的经济效应，本质上是在这十年中国正在经历快速城市化+流动人口转移的双重红利期，所以做任何事情都是双倍的

　　所以对于很多的90后而言，他们的父母正在经历这样的城市迁移的过程

　　在这样的过程中90后对家乡的感情是越来越淡薄了，这也是为什么不少三四线的操盘手近几年突然的感慨，怎么最近返乡置业的比例越来越低了，因为90后的乡愁也是消散了

　　和返乡置业的冷淡形成鲜明对比的，是最近几年海外地产的崛起，用户越来越对陌生地段的不抗拒以及陌生城市的不抗拒

　　可能不需要太久的时间，未来会出现用户远程下单买房的场景。注意不是在线上购房或者互联网电商，说的是极有可能在外拓展厅内直接买房的情况会越来越多

　　伴随着信息的普及，大家对于地产的价值标签越来越清晰，伴随着品牌在交付小区里的渗透，年轻人对未知项目的产品力也有了自己的判断。所以不用去实地的购买会将普及化

　　这两点将成为房地产开发下一个10年的软实力，这个很重要

　　03

　　这个时代里，哪个年代的人最富有

　　毫无疑问就是70后，因为这一群人在他年轻力胜的时候就是中国最好的90年代，他们的劳动在红利期里得到快速的收入变现

　　而这样的变现因为房地产改革大部分都进入了楼市里，好巧不好房地产又快速发展，就让他们成为如今这个时代里最有钱的人

　　这样的历程某种程度上也改变了90后的财商，如今90后去买房是不可能脱离投资属性的。

　　不要以为现在年轻人买房子要个性要另类，资产增值属性在他们的购买权重里占了极高的比例

　　为什么呢，道理也很简单，因为他们的买房首付都是通过卖掉以前自己的一些房子换过来的，所以在一卖一买的过程中他们一定会比较一定会权衡一定会算这样划算不划算

　　而这一群90后中，会细分出一小条纯投资线的分支，毕竟任何一类人群中总有撑死胆大的，但是他们的投资逻辑有点奇怪，就是去买下一个自己的城市

　　什么意思，三年前一大群上海人去买重庆（楼盘），一年前一大群杭州（楼盘）去买贵州（楼盘），多数就是90后干的。

　　而他们凭什么买，就是早几年自己老家的房子莫名其妙涨了感觉自己进入人生巅峰要投资指点江山了

　　这群人的投资逻辑是否正确我们暂且不讨论，但是自己房产增值也推动一些年轻人走上了房产投资之路，比例不大但确实存在

　　04

　　再来聊聊产品，这可能是不少人特别好奇的地方，就是90后到底喜欢什么样的产品

　　我的答案可能和很多人想象的不一样，90后对产品的要求有一条清晰的分界线：

　　就是有没有小孩

　　确实，在互联网的影响下，不少年轻人对于生活模式和生活理念都有各自的想法，90后刚好属于移动互联网原著名，他们属于一生下来就有手机，然后手机就能上网这种，所以他们的个性还是很强的

　　但是一旦90后开始做了爸爸妈妈，生活就会一秒钟进入中庸，因为家庭重点全面倾斜到小孩身上

　　注入前阵子很多人在算的，年轻人要不要厨房之类的问题，你觉得一个妈妈还会和你探讨类似的话题么

　　所以我大胆的推测，未来的90后会细分为2类，就是不生娃的和生娃的，不生娃的生活极具个性，各种改造各种创新，但是另一种就是生娃的，一切沦为平庸

　　这也是为什么这几年户型上的大创新几乎没有，因为对于家庭生活来说，还是讲究稳妥和可适应

　　但是另一面，90后极度热爱精装修，这应该是最热爱装修房的群体了，对于很多70后来说精装修增加了成本，对于很多80后来说精装修不利于出租容易折旧，但是90后没那么多理由，就爱精装修

　　我通过观察上海仅有的几个毛坯房，发现年轻人都是极度的嫌弃和鄙视。

　　经历过父母装修之痛的他们，知道毛坯房在未来会极大的消耗他们的时间成本。各种空气污染的消息也让他们对甲醛深恶痛绝。精装修可能不会解决这些问题，但是精装修起码让他们知道有问题可以找谁

　　而这些都是活生生的需求痛点

　　05

　　再说一些小细节

　　比如90后对于冰箱的要求希望能够离客厅近一点，因为他们更愿意放薯片和可乐

　　然后卫生间可以三分离，因为早上两个人同步起床的概率比较大。

　　客厅和卧室开间都不需要太大，对于他们来说电视可能不太需要了，如果有诉求就会要一个背投，有一块整面墙就可以

　　如今90后文化中兴起的街区文化本质上就是这么一个传统，个人需要独自的空间，但是同样也需要一个打开式的社区，公共配套可以共享，共享不为获利但热衷熟人社交的他们，也把这个当成社交的重要组成部分

　　与此同时，年轻人为服务付费的理念也开始盛行了

　　为什么最近2年地产物业板块社区商业都得到不错的发展，不是他们做过有多好，是这个世道到了这个时候了

　　如今不少开发商的品牌都放在自以为高大上的圈层活动上，我个人觉得这些都是不对的，如果你能做出一个网红售楼处让大家去打卡，这个就能够在90后群体里产生消费转换

　　06

　　然后，最后说一个很重要的一点，90后购房信任逻辑在重塑

　　90后呢确实没买过特别多的房子，但好在见过的市面比较多。不幸的是，对于中介市场的信息，在这么久以来的过程中，都没有什么信任基础，所以与其给别人，不如给互联网。这不是什么对比之后的结果，而是那种：反正都很差，不如试试看新鲜的心理因素

　　所以也正因为如此，你会明白为什么链家要发力贝壳网，因为本质上这事信任逻辑的线上迁移

　　对于一个横竖买房都不知道哪个中介好的90后来说，他们更愿意把这样的机会给到线上，不论是现在的贝壳还是几年前的爱屋吉屋都是如此

　　只是说之前的爱屋吉屋辜负了大家的信任，如今的贝壳试图在重建

　　但是前提就是线上内容，用户提出了更多的要求。这也是为啥我不太看好58的理由是一样的，内容不提升，把线下的游戏在线上再演一遍，90后都见过眼界的

　　链家网做的无非就是房源的大众点评，只是点评人是中介自己，未来如果没有意外，房地产也会出现类似于zealer这样的客观测评内容提供方和什么值得买(300785,股吧)这样的纯主观测评提供方，总而言之楼市里的内容创业依然会是大蓝海，大有可为

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　　都说房地产和互联网一个掌握着人们的肉体一个掌握着人们的灵魂，对于90后群体的探讨，互联网层面的太多，房地产层面的太少，这个可能就是这个时代很特殊的地方了吧

　　其实对于这个群体，没必要妖魔化也没必要特殊化，但是也确实成为了如今这个社会的主流，楼市领域更应该如此

　　需要重视他们的态度，因为我们要面对的是越来越不容易的房地产行业