“十一”开启抢房模式，别被这些降价盘骗了！

　　1“十一”假期抢房模式已开启，购房立省10万！

　　在这个没有金九银十的2019，降价比往年来得更早一些。

　　今年“十一”，一张降价清单早早开始在朋友圈流传。

　　传递的内容简单直白，通俗易懂，用一句话概括就是，“这些降价盘是难得的机会，现在不买就来不及了”。

　　不明真相的朋友一看，这价格，真心便宜啊！最高降价近6000，大部分直接跌破1万！

　　按理说，这些降价盘对我们大多数而言，是件百利无一害的大好事，可事实并非如此。

　　这里面，有太多披着降价外衣，弄虚作假的降价噱头。

　　满天飞的降价消息到底哪个真哪个假？哪些能买？哪些不能买？现在买还是再等等？

　　好，今天就让我带大家一探究竟！

　　2

　　我们可以大致把里面的楼盘分成两类：四环外住宅和市区公寓。

　　先看四环外住宅。

　　这几个楼盘来自郑州外围的几个典型区域：

　　经开物流园区、双湖科技城、荥阳、平原新区。

　　九龙新城在经开物流园区，这个区域在两个冷门板块的交界处，一个是白沙最脏乱差的商都路沿线，一个是经开区无人问津的仓储物流园区。一个以物流为主的区域，注定了住宅的价值低微。

　　九龙新城是这里的老盘了，附近也就只有这一个新盘。2015年的时候就开始卖准现房，四年过去，竟然还在低价甩卖。由此可见，这个盘真的没什么价值。所以，即使大户型跌破1万，降到9500，也不建议。

　　双湖科技城的金辉优步花园，首开12300带精装，去化惨淡，售楼部门可罗雀。如今再降1000，特价11400精装交付。

　　我之前就说过，双湖科技城的合理价格参考华润悦景湾10000出头的毛坯价格。如今金辉、美的、正商三盘的价格已经越来越向华润靠近。

　　距离双湖科技城不远的大正水晶森林，去年年底搞了个2万订房，现在直接出现11999特价，加1万还送车位。当初号称自己“西区品质之王”，如今价格已是如此，注定在刚需的道路上一去不复返。

　　新城郡望府在荥阳东，东原阅境和恒大山水城在荥阳洞林湖板块，融信江湾城在沿黄快速路以北，也属于荥阳。

　　其中——

　　新城郡望府：高层原价8600，现价7700，直降1000。

　　东原阅境：高层原价8500，现价7700，直降1000。

　　恒大山水城：洋房毛坯跌破1万，要知道之前小高层都9000多了。

　　融信江湾城：高层原价7800，现特价7700，降幅不大。

荥阳的降价盘，绝对远远不止以上这几例！

　　还剩下一个恒大金碧天下，属于平原新区。

　　说到平原新区，前段时间蓝光从首开8300的毛坯价，降到6800，送装修，送车位，还有低首付。曾经8字头的平原新区，大部分楼盘都出现了6字头的价格，普降近2000。

　　而恒大金碧天下更狠，从原来的精装8300，降到精装7200、毛坯价只有5700，高层直接跌破6000！

　　市场静淡期，城市外围最先扛不住。经开物流园如此，双湖科技城如此，荥阳如此，平原新区如此，其他远郊新区更是如此。郑州几个远郊新区，在这一轮下行周期里，降幅基本上都达到15%左右。

　　对于这些远郊盘，除非地缘自住，其他的所有需求都不建议！

　　3

　　你以为只有四环外有降价盘吗？当然不是，四环内也有。

　　比如说恒大城。这是个很有意思的项目，最高价曾经开到过18000+，后来发现卖的不好，降到16000，如今直接推出14000的特价房。

　　恒大城最大的劣势就是位置比较偏，小片区配套匮乏。如今这个价格对于高新区的地缘客户来说还可以，不过最好再对比一下旁边的东原阅城。

　　你以为只有四环内不成熟的区域有降价盘吗？当然不是，城市中心也有。

　　最近，金水区中州大道旁某盘被爆出13500的价格，低于区域均价5000-6000，不过需要全款。这个盘位置绝佳，曾经历过内购，后来因为种种变故，烂尾多年，直到近几年才又开始缓缓推进。在如今这样的形势下，这种开发商建议不要碰。

　　还有前段时间在中介圈里卖的很火的明天香槟花园。

　　卖的火的原因主要有两个——

　　第1、价格够低，政策够好。均价14000左右，距离不远的瀚宇天悦城将近17000。更关键的是，首付5万就能网签，剩下首付3年后才还，利率只上浮15%，可免费解决资质。

　　第2、承诺能上龙门实验小学。

　　然而，大家忽略了这个盘的开发商是河南祈福明天置业，开发过的项目问题一大堆。2017年就拿地了，前期一直内购。地块很小只有30多亩，根本没有居住氛围，物业也不用期待。

　　4

　　除了降价的住宅，降价的公寓更多。

　　四环外的公寓最可怕的不是降价，而是降价也无人问津。

　　同时，四环内，城心位置还不错的公寓也纷纷陷入降价魔咒。

　　比如上面降价清单中农业路中州大道的名门天境，原来18000+，降至12000+，直降6000。

　　再比如西三环内西站路旁的风和朗庭，周边住宅14000，而它只卖8000，价格只占住宅一半。

　　但，对于公寓，我一向的观点都是，普通人不要去投资。

　　而公寓的开发商往往会用下面这3步“请君入瓮”。

　　第一、控制面积。

　　面积越做越小，最初40-50㎡，现在30-40㎡，甚至出现20多㎡极小公寓，比如风和朗庭最小有20多㎡。面积越小门槛越低，圈进来的人就越多。

　　第二、低首付。

　　比如风和朗庭1万订房，剩余首付2年4次付清，每一次只用掏三四万块钱。

　　三四万块钱买不了吃亏买不了上当，脑子一热，干脆买一套吧。

　　名门天境也是如此，1万网签，剩余分3年半7次付清，每次也是三万多块钱，门槛是真低。

　　甚至公寓之前还有“返租”政策。为什么要返租？因为不好卖。返租一定倒贴钱，是投资最大的坑。

　　第三、分销。

　　万事具备只欠东风，通知分销机构带看客户，成交一套给两万，一二十家分销机构源源不断给你带客户，售楼部人潮涌动、灯火通明。

　　投资公寓的小散户，他们手里有一些闲钱，他们有过几套住宅投资经验，他们被限购。

　　他们按照投资住宅的经验投资公寓……三套组合拳下来基本已经被套路。

　　5

　　其实，目前郑州的降价盘远远不止以上这些。

　　这些大部分披着降价外衣，实则毫无价值的楼盘，当市场平稳的时候，没什么存在感，一旦遇到市场下行，马上将价格优势放大，趁机兴风作浪。

　　所以，要在此给大家提个醒，不是所有价格便宜的房子都值得买(300785,股吧)，要透过现象看本质。越是贪小便宜，就越会被各种话术牵着走，就越会被营销套路。

　　远郊降价盘、小开发商楼盘、各种公寓谨慎购买。以特价房为幌子，其实根本没有降价的也要多个心眼。

　　没有看过100个楼盘，那基本上买房都会“交点学费”。看的多了，见识了不同的人和不同的房子，总归能找到一套真正性价比高的。