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长租公寓爆雷几十次以后,开发商最好的机会来了!

2019-10-15 08:34:16 和讯房产  明源地产研究院 凌峰

    本文转载自公众号:“明源地产研究院”

  随着我国房地产由增量开发逐步转向存量经营(特别是一二线),近年来,众多房企纷纷在住宅开发之外开辟新的战场。农业、智能机器人、新能源汽车、物业社区、联合办公、长租公寓、商业地产、产业地产等都是众多房企探索的领域。

  这其中,物业社区、联合办公、长租公寓,先后都是风口,又属于泛地产行业,不仅房企对此青睐有加,而且众多房产中介、互联网创业公司等也纷纷介入。

  可是,风口过后,2018年以来,已经有二十余家长租公寓爆雷;今年初,联合办公领域也雷声隆隆;甚至部分物业公司也破产倒闭。最近,wework上市失败引发的地震,更是让人们忧心忡忡。以至众多长租公寓准备上市,也被解读成为是“为了圈钱活命”。存量是不是一个伪命题?还有得玩吗?明源君认为,答案是肯定的。

  无论是长租公寓、联合办公等爆雷,原因并不复杂,那就是能力跟不上规模的扩张,归根到底是创始人或资本过于贪婪,偏离了商业的本质。居住和办公是两个巨大的市场。Wework的IPO失败或许宣告了一个时代的结束,但也意味着另一个时代的开始——目前,国内一些联合办公或长租公寓运营商正在逆势扩规模,开发商的优势明显。

  爆雷主要源于疯狂扩张

  甚至采用高买低卖模式

  “结果与目标相去甚远,这让我感到羞愧和迫切。”最近,孙正义在接受《日经商务周刊》(Nikkei Business)采访时表示。

  这一切,都源于其过去两年的疯狂。2017年,孙正义在自己的车上与WeWork创始人亚当·诺依曼第一次见面,其告诉后者:在战斗中,疯狂比聪明要更好,WeWork仍然不够疯狂。

  其实,亚当·诺依曼已经够疯狂了。早在2015年,亚当·诺依曼就曾宣称,要在火星上建立WeWork,并且向有“硅谷钢铁侠”之称的埃隆·马斯克(Elon Musk)介绍WeWork的业务,以及未来准备在火星上建立办公空间的计划……诺依曼还曾对他的朋友说,他希望建立起一个价值1000亿美元的业务。

  虽然国内联合办公、长租公寓等领域没有出现亚当·诺依曼这样的“疯子”,但激进的作风却是类似的。

  今年早些时候,某大房企宁愿赔付违约金,也要放弃部分已签约的城中村房源,消息传出之后,顿时引发业内外广泛关注。

  该房企曾试图在长租公寓领域做到第一,为何早早缴械投降?原因就出在其太想做第一,再加上内部存在竞争机制,部分区域急于在新业务上夺得第一,以获取更多资源,于是拼命收储房源。彼时,长租公寓的风口已经起来,争夺的人多了价格自然水涨船高。该房企因此拿了不少高价房源。鉴于这些房源未来很难赚钱,不如早点撤。

  如此大房企,竟然会在新业务拓展上犯如此错误,有点让人匪夷所思。不过,其知错能改还是不错的。最可怕的是,有些明知是玩火,还认为理所应当。

  今年8月7日,长租公寓运营品牌“乐伽公寓”通过其微信公众号发布公告,宣布破产倒闭。乐伽公寓之所以倒闭,主要源于其“高进低出”的经营模式,换句话说,公司出租的价格要比拿房的成本价格还低!

长租公寓爆雷几十次以后,开发商最好的机会来了!
  众所周知,只有低买高卖才能赚钱,高买低卖岂不是脑子进水吗?其实,在狂热追求规模的时期,这种模式很常见——只要烧钱做大规模,就能提升估值,估值提升之后又会有新的资金进来……杭州(楼盘)一家公寓运营商,在管规模已经有几千套,但老板连公司负债多少都不知道……

  联合办公遭遇滑铁卢也是一样的原因。

  在国内,联合办公发端于旧改,依靠低价拿楼、改造、然后高价出租、运营,藉此在竞争激烈的商办租赁市场有了一席之地。

  但疯狂的扩张让众多玩家抛弃了原则,将空间开到了甲A级写字楼里。成本倒挂,高买低卖,接踵而来的就是洗牌和关店潮。

  这一切都始于孙正义和纽曼的疯狂。

  那些经营稳健的运营商,扩张的节奏普遍掌控较好,一老总告诉明源君,其一直保持70%以上的门店处于成熟运营的状态,才扩张。

  爆雷、洗牌之后,行业回归理性

  拥有资金实力的开发商优势明显

  过于悲观往往是过于乐观的后果,但二者其实都是有问题的。存量的经营没那么乐观,但远没有那么悲观。明源君认为,现在反而是布局的好时机,而资金雄厚的房企优势巨大。

  首先,爆仓其实没那么夸张。

  截至2018年,国内长租公寓市场上仅活跃的品牌就超过80个,分布的城市数量达到44个。至于没那么活跃的,甚至没有品牌的,大大小小的长租公寓运营商,更是不计其数。以5%的机构渗透率计算,截至目前,爆仓的长租公寓不到5%(按控制房源计算)。联合办公同样如此。

  其次,盈利的逻辑是成立的。

  有人说,资产泡沫大环境里面,产权租赁模式联合办公或者长租公寓本身就是一个伪命题,成功只是偶然的!

  这种悲观论调并不对。无论是长租公寓还是联合办公,其商业模式都是成立的。从国内来看,单店盈利的大有所在;从国外来看,美国的EQR、雷格斯等,都是业内标杆。

  在商业模式成立的条件下,成功取决于领导人的战略规划和公司经营团队的执行力。

  过去,无论是美国wework还是国内的不少长租公寓、联合办公运营商,都将自身视为一个科技企业,采用互联网烧钱的模式,希望藉此快速做大规模。孙正义在wework上的疯狂投入吹大了这一泡沫。如今,这一模式被证据伪,这反而是好事。

  某联合办公老总就表示,WeWork上市失败和估值缩水,意味着其采取的低价高补贴倾销策略失效,没有盈利的规模扩张不被认可,这对脚踏实地的企业来说反而是一种机遇。另一家联合办公企业,甚至继续选择逆势扩张。

  最后,开发商资金实力雄厚。

  国内长租公寓之所以盈利艰难,最主要原因就两个面:拿房成本高、资金成本高。如今,随着不断爆雷,以及wework上市失败的震荡,行业已经回归理性,拿房成本已经开始降下来了,资金成为关键。

  新派公寓创始人王戈宏曾在多个场合直言,长租公寓是一个要烧大钱的行业,来必定是土豪开发商的天下,小运营商想逆袭很难。

  目前,这种迹象越发明显。房企系长租公寓2019年上半年融资整体较稳定,比如,绿地长租公寓获上海银行百亿元融资授信、旭辉领寓获平安不动产三年投百亿人民币资金支持……

  非房企系长租公寓板块,除规模较大的自如、蛋壳、魔方、乐乎等,其他中小型企业今年上半年鲜有获得融资。

  保证现金流安全

  在单店盈利的基础上扩张

  活下去就能赢得未来

  去年,万科率先在房地产行业喊出“活下去”的口号,最后大家发现,这句话是万科喊给其他人听的。然而,对存量业务来说,现在确实是生死攸关,即便还存活在市场上的,未来有机会逆袭的,现在的核心目标也是活下去。

  明源君认为,这要分三步走,一是尽可能的投资,二是收缩规模,整顿内部管理;三是积极创新,依次递进。

  第一,通过各种方式融资,保证现金流安全

  青客公寓于10月8日正式向美国证券交易委员会递交的F-1招股文件,让很多人惊呼,“捅破长租行业烧钱窗户纸”!

  根据青客公寓的招股文件,2017年和2018年,青客公寓的营收分别是5.23亿元和8.90亿元人民币,同比增长70.3%;但净亏损额分别高达2.45亿元和4.99亿元。

  截至2019年6月30日,青客公寓营收为8.98亿元,同比增长51.4%;净亏损则为3.73亿元,略高于2018年同期的3.24亿元。也就是说在最近3年的时间里,青客公寓的净亏损额已高达10亿。

  很多人据此认为长租公寓盈利是个伪命题,这是以偏概全,如果这样,那青客根本不可能上市。

  短期亏,不代表以后也会亏。对于二房东模式(整租进来,散租出去)来说,盈利测算模型里面,比如租了12年,往往是前5年亏损,后面7年是盈利的,所以亏3年不能说明什么。

  当然,要享受后天的美好,先要熬过今天和明天的残酷,毕竟长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期需五年左右。

  要活下去,就要有现金流。2017年2月至2019年9月,已有20余家长租公寓品牌倒下,其中超过一半的爆仓原因被归为“资金链断裂”。

  解决资金问题,最好的办法是获取资本注入。融资途径上,租赁住房资产证券化是必选项。无论是以租金收益为标的资产(如链家自如发行的ABS),还是以房产为标的资产(如保利发行的相关产品),都值得考虑。当然,如果能够上市自然是再好不过。

  第二,在保证单店盈利的基础上逐步扩张,强化内部管理

  海底捞以服务好著称于餐饮界,上市之后,其股价稳步上扬,目前市值已经接近2000亿港币。在海底捞的管理哲学中,有很重要的一点:宁可少开店,少赚钱,也不用空降兵,培养不出合适的店长就不开店。

  Wework则恰好相反,招股书显示,截至2019年6月1日,WeWork进入成熟期的门店仅30%,换句话说亏损主要是70%非成熟期的门店造成的。

  长租公寓、联合办公等,本质上也是服务行业,且不说规模扩张过快资金跟不上,就是内部的人才和管理也跟不上,因此,接下来企业要苦炼内功。

  首先要单店盈利,盈利再扩张

  氪空间已经从一年前的“重点是扩大规模,暂时不考虑盈利”,转变为“在保证现金流积极增长的情况下去扩张”。

  长租公寓同样如此,。明源君注意到,今年以来,品牌公寓扩张速度明显放缓。

  相比之下,有先见之明的X企要从容得多,该公司CEO告诉明源君,公司一直高度关注盈利问题,很早就以开一个店赚一个为底线,因此,早在2018年就已经实现绝大部分单店盈利,今年年四季度有望实现公司层面的整体盈利。

  其次,要提高内部的管理效率

  Wework上市失败,挖出了其内部大量的问题。国内类似企业问题也不少,爆仓的鼎家和乐伽公寓都曾公开表示过,内部存在贪腐问题。

  一长租公寓运营商老总告诉明源君,跟房地产领域一样,最近我们公司也在反腐,同时梳理内部流程,提升管理水平。

长租公寓爆雷几十次以后,开发商最好的机会来了!
  第三,通过创新,由“减费”转向“增效”

  爆雷的长租公寓、联合办公运营商,是因为规模扩张过快,但规模本身并不是一个问题,因为任何高市值的公司都是规模型的公司,关键是规模是否产生效益以及创新是否产生价值。

  目前,无论是联合办公还是长租公寓,还是有创新的。

  以长租公寓为例,大部分品牌均利用了互联网手段,从找房、签合同,到缴费、投诉,均在线上完成,不仅更有效率,而且流程更加公开透明。

  然而,仅有这些还不够,现有做得更多的还是“减费”,而要突破极限需要靠“增效”。类似故宫文创这种将超级IP和实体场所的结合的创新,就是很好的启示。(作者:明源地产研究院 凌峰)

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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