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奥园年末小跑 从一线到县域花样拿地的扩储法则

2019-11-18 08:53:31 观点地产网 

  观点地产网接近年底,各地推地潮接踵而至。不过,这对于80%项目源于并购的郭家兄弟来说,或许有些不那么关注了。

  近一周来,奥园签约动作不断,通过合作方式接连获得位于广东深圳、湖南郴州以及广西梧州等共四个项目,涉及土储达超450亩。

  具体而言,项目包括深圳坪山区的恩达电路板厂市区更新项目、郴州长信广场以及广西藤县两项目,从一线旧改横跨到三四线综合体。

  旧改、综合体、合作方式,奥园在接近年底的节点通过花样扩储方式,为来年备好粮草。

  深圳总部突围

  深圳坪山城市更新项目的转让颇令人玩味。

  11月14日,恩达集团控股有限公司披露公告称,于11月13日,公司直接全资附属公司YTGroup与奥园商业地产及奥园有限公司订立框架协议。

  根据协议,恩达集团将与奥园集团就位于深圳坪山区的恩达电路板厂市区更新项目展开合作,该项目包括四幅位于深圳坪山区龙田街道南布社区的地块,总地盘面积约7.33万平米,目前由恩达集团主要用作深圳厂房及相关员工宿舍。

  代价方面,恩达集团须促使奥园成为市区更新项目的具名发展商;向奥园集团转让其中A、B两地块的权益,代价为1亿元;向奥园集团转让地块C及地块D的土地使用权,并与奥园集团订立搬迁补偿协议,恩达集团将收取搬迁补偿合共6亿元。

  即是说,此次交易奥园方面共须支付7亿元,另外还需重建地块上总面积约2万平米的物业作为回报。

  消息一出,资本市场的反应迥然不同。

  于11月14日,受让方的中国奥园,盘中最大跌幅达3.33%,最终收盘价跌幅2.04%,报10.58港元。而作为转让方的恩达集团,则在当天迎来股价飙升,收盘价2.08港元涨幅高达43.45%,创逾一年高位。

  据观点地产新媒体了解,恩达集团此前股价表现较为低迷,此次大幅上涨基本是受益于深圳厂房的转让。资料显示,恩达集团主要从事制造及销售电路板,并于1990年初在深圳坪山营运恩达电路板厂作为生产基地。

  此次公告还披露,恩达集团认为把大批量生产基地搬离深圳有助进一步降低劳动成本、保持竞争力,同时亦计划将生产基地转移到大湾区其他城市。另有消息显示,恩达正与广东珠海富山工业园管理委员会积极商讨关于建立大湾区印刷电路板生产基地的建议投资。

  降低成本,获取转让收益,恩达集团这一转让动作得到资本市场的支持,但奥园的待遇似乎又不一样。

  资本市场不那么看好的原因之一,或许是对该项目的后续开发利用存疑。一位业内人士对观点地产新媒体表示,该项目地块原先用于作恩达集团厂房及员工宿舍,目前该土地的用地性质以及是否可转为商业、住宅用地作开发使用等方面并不清楚,无法判断转让之后给奥园带来的作用和意义。

  “可能还是要看之后这个项目的更新方向有没有变化。”该人士称,深圳土地资源紧张,不少房企会通过拿深圳的旧改项目尤其是一些“工改商”、“工改居”或“工改工类工业园区”获取深圳土储。

  获取深圳土储,应该是奥园此举的目标所在。

  今年7月份,中国奥园进行了一次“大搬家”,其中集团总部及旗下商业地产集团、健康生活集团、奥买家集团、文旅集团和科技集团等多个业务集团入驻广州番禺万博商务区的奥园集团大厦;主要分管住宅开发业务的地产集团,则于8月份迁入深圳。

  一个房企将总部迁至深圳的考量很多,如对接更为发达的金融市场,提升项目操盘能力等等。但在深圳要站稳脚跟,当地土储也是不可忽视的因素。

  据悉,目前奥园在深圳仅有深圳奥园翡翠东湾、深圳奥园峰荟两个项目,均通过收购而来。

  其中,奥园翡翠东湾同样位于坪山,由奥园于2016年斥资22.9亿元收购而来,由旧改项目开发为公寓、商业为一体的综合项目;后于2017年,奥园再收购奥园峯荟项目二进深圳,总代价9.85亿元。

  半年报显示,目前两项目处于开发状态中,未开发土地储备共14.5万平方米。这样的体量对于将地产集团总部安于深圳的奥园来说,也许不是非常足够。

  三四线合作扩张

  除了借道旧改在一线城市深圳纳储,奥园近来也在三四线城市“秘密”扩张。

  11月15日,湖南长信集团与奥园地产集团就郴州长信广场项目进行合作签约,郴州长信广场项目正式落地。该项目由奥园韶关公司负责,将与湖南长信集团就郴州长信广场项目展开合作,将此项目共同快速推进。

  该长信广场项目位于郴州大道与朱家湾大道交汇处,是湖南长信集团全额出资开发建设,总占地约193亩,总投资额13亿元,由31栋高层住宅、1栋28层公寓、1栋26层5星级酒店以及3万平商业综合体组成。

  项目分二期开发,规划有幼儿园、酒店、商业街、泳游池、公寓等。目前,一期已经基本开发完毕,主要以18-25层景观高层为主,引入奥园或主要开发运营二期项目。

  无独有偶,就在前几日,奥园也通过合作方式在广西梧州收获项目。

  于11月12日,奥园县域集团与广西顾荣集团在广州举行合作签约仪式,签约两个项目位于广西藤县,项目占地面分别为63亩、87亩,未来将打造成为藤县人居范本。

  资料显示,此次合作地块是顾荣集团“深耕藤州”战略计划中重要一环,同时也是奥园县域集团布局广西梧州地区重要战略部署之一。

  据观点地产新媒体了解,与广西顾荣集团的合作并不是第一次。在去年6月30日,奥园同样与广西顾荣集团进行项目合作签约,双方正式签订了广西七个项目的合作框架协议。

  除了与广西顾荣集团合作开发奥园·顾荣幸福里项目,奥园也与本地房企桂宏达房地产联合, 共同合作开发项目奥园桂宏达公馆。

  值得一提的是,此次拿地主体为奥园县域集团,全称为奥园县域商业综合体投资管理有限公司。该公司隶属于奥园商业集团,定位为中国县域商业综合体开发创造者,主要在人口大县、经济强县、资源独特县等开发县域商业综合体。

  据了解,奥园县域集团业务覆盖广东、广西、湖南、江西、贵州等地。其中,在广东梅州落地了多个对口帮扶重点招商引资项目,如五华奥园广场、蕉岭奥园广场、大埔奥园广场综合体项目。

  关于县域综合体,郭梓宁在去年中期业绩会也表示称,经过实践县域综合体的项目,毛利率、利润率相对其他的项目比较高;且由于有综合体这个概念去拿地,得到的优惠政策比较多。

  旧改、综合体、合作等等,郭家兄弟在年末花样拿地,补充好自己的粮仓。

  截至2019年6月30日,中国奥园土地储备总建筑面积达4012万平方米,总货值约4255亿元。其中,奥园目前已经实现的旧城旧村旧厂更新规划面积达1604万平方米,预计总的可售资源2197亿元。

  销售方面,截至前10月奥园累计销售额886.2亿元,完成全年目标77.7%,按今年平均销售情况,剩下不到一个半月的时间里还需加速奔跑才能达标。

(责任编辑:徐帅 )
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