昆山花桥，是不是一个过气网红

    本文转载自公众号：“真叫卢俊”

　　有段时间没和大家从整体上聊聊环沪了。

　　应该说，长三角一体化在渐渐从文件上开始变成现实了，很多地方收到了远期的红利，比如嘉善吴江一体化示范区；很多地方已经拿到实质性的礼包，比如太仓常熟啊之类沪通高铁。

　　但不知道大家有没有发现，有个地方在这两年的环沪军备竞赛中，从大红大紫“环沪网红”到逐步沉默，甚至显得有点过气。

　　这个地方就是：

　　花桥

　　当去湖州，去杭州湾都在长三角的中介朋友圈高频刷屏的时候，大家似乎都快忘了还有这么一块环沪的应许之地。

　　虽然有时候，他被提起，大概只是因为，在抖音上刷到了一栋这样的花桥建筑。

　　然而，在我眼中，有关花桥的故事有点多，但却值得和各位好好说一说。

　　01

　　环沪没有一块土地比花桥更有资格称得上应许之地。

　　说实话，我从来不否认我是一个地理决定论，一个城市好不好，有没有前途，绝大多数就是从地理娘胎中就判定了。

　　上海就是一个很典型的依靠地理快速起势的城市，不管是五口通商的开埠，还是太平天国战争发给上海的财富红包，上海的崛起本质，就是在到来的海权时代，江海联运，占据了最好的一块土地。

　　说白了，看老天爷赏的饭怎么，这方面花桥，区位上实在是吊打环沪。

　　首先，我们要明白，上海是个地倾西南的城市，加上最好是沿浦江开埠，所以上海城市重心以为人民公园圆心，环沪北面天然就能讨到便宜。

　　而花桥则是能从距离上把这个便宜占到家那种。

各位不要觉得多十公里和少十公里是件很感性的事儿，这么多年上海经济格局固化，每一块距离市中心远近土地都被明码标价了。

　　更重要的，这不是你多努力就能改变，所以目前上海地铁只有11号线能延伸到花桥，在经济账面前，每多一公里成本都是几何级上升。

　　再给大家看下，花桥很有意思的区块划分。

　　北嘉定，南青浦，属于江苏直接插入上海版图腹地模块，这种区位有多讨巧。

　　如果战争时期，我们称之为兵家必争之地，而放在和平年代，就会有两个结果。

　　第一，上海向西北的发展是没有办法绕开花桥，因为土地已经交织在一起了，安亭和花桥城区的无缝衔接，至今也还是孤板。

　　第二，正因为深入上海腹地，反过来，上海的北翼，尤其苏南沪宁经济动线，灌入到上海的最后一站，必须是花桥。

　　所以我们看到，所有能承载入沪高能量动线，京沪，沪宁高速，京沪，沪宁高铁，都要不约而同在这汇集，并贯穿花桥。

　　换句话说，无论花桥是不是过气，都有着环沪城市中最深的护城河。

　　仅此一点，花桥注定就是环沪最不容易衰落的那个。

　　02

　　好，虽然花桥底子上就是一个命好的地方，但最早还是一个昆山郊区的小镇，被众人忽视。

　　起码在绿地来到花桥前。

　　世纪之交过后，上海城市边界在浦东大开发后快速推进，同时地价也进入快速攀升期。

　　一些比较先知先觉的开发商已经把眼光放到的环沪，绿地算起聪明的那个，选择那时还无人问津的花桥。

　　怎么形容那时的花桥呢，除了一些老公房，基本没有什么商品房概念，剩下的，就是一望无际的田野了。

　　绿地21城，花桥最老资格的品牌商品房项目，我也去过好几次。

　　当然，这个项目最重要的意义在于不仅花桥上有了品牌商品房概念，也有了造城意识。

　　还有，因为这个大体量项目宣传，上海人民，尤其老人们突然认识到，距离市中心一小时车程内，有个地方叫花桥。

　　距离近，价格低，环境好，永远是对上海老人屡试不爽的杀手锏。

　　看来高房价挤压不仅是年轻人，老人们外溢才是最先知先觉的啊，花桥恰到好处了填补这样市场空白。

　　这也成了花桥起家的第一桶金。

　　03

　　然而，就在你以为花桥就要走向逆袭之路时候，整体上却进入的一个发展的缓坡。

　　理由很简单，上海此时内部板块还没填满，也就不会拿出多少资源去外溢，而昆山此时主要精力都放在产业打造上，比如昆山经开区，更不会有精力去管什么眼中的郊区。

　　花桥，就这么默默的耕耘着，直到有那么一天，所有人得到一个惊天消息，上海的地铁要通花桥了。

　　只是，更让人意想不到的是，这条即将通往花桥的上海11号线，给了花桥楼市上了深刻一课。

　　应该说，从2011开始，全国楼市进入一个小寒冬，但如果此时，你来到花桥，你看到的是遍地的看房客和情绪高昂中介们。

　　一条地铁规划，带来的不止是6,7000到13000均价短期翻倍，还有无数投机者的美梦。

　　13年10月，花桥段地铁通车，热火朝天的投资客突然发现一件很现实的事情。

　　此时的花桥，只是一个空有地铁，没有配套的睡城。

　　最简单的说，当时花桥连一个像样的商场，像样的学校都找不出来，也就是作为未来接盘主力年轻人，很大程度就会在路过一下，就会很快离开。

　　泡沫吹起来快，但是炸开的更快，遍地投机鸡毛过后，留给花桥，只有回撤8,9000的房价，以及为期两年的横盘。

　　这就是花桥第一次网红的经历，说到底是过气吗，不是的，本质上是以网红为牌面营销是没错的。

　　但最后决定性因素，就是你能否有撑起的网红的实力。

　　这点上，花桥大概是最早懂得，在环沪，多拿点现货，少谈点规划，多回归常识，少聊点概念的。

　　04

　　当我刚打完16年春节麻将，来到这里时，迎头而来的，是花桥第一波小升浪。

　　这不是花桥的心思又活络了，而是花桥本质上是上海的影子股，只要上海市场的一举一动，最终都会投射到这里。

　　最直观感受，这里已经到处是看房客，但库存依旧庞大，房价普遍破万，但其实还没有什么茶水费。

　　而全面盘活花桥市场最后一颗稻草，只差一个地王了，16年地王之后，我们终于等来了一个房价全面两万的花桥。

　　看起来，花桥楼市过山车的故事，好像又要重演一遍了。

　　在我的观察中，花桥开始出现了一些很有意思的变化。

　　首先，11号线的通车虽然带来了花桥楼市一波投机，但上海真正意义上可以把花桥抓到手中了。

　　也意味着花桥楼市跟盘上海的紧密，是前所未有的。

　　所以这就是为什么，花桥楼市这两年的横盘，是在上海市场彻底冷却后。

　　接着，有了一定回撤，但幅度基本和上海保持着同频，说明与上海跟盘，已经成为了花桥事实上的价值底。

　　而更重关键的，花桥，确实变了。

　　05

　　说实话，我已经见过太多太多，包括我自己想来花桥捞一票就跑的投资人。

　　理由就像前面说的，在大家眼中，作为一个本质上什么都没有的睡城，也不会有什么期待，能最快程度的获利套现才是首要考虑的。

　　深入点说，花桥即便能极大的接收到上海的赋能，但作为真正建设者，昆山，如果不改变把花桥作为郊区态度，花桥是没有根基的。

　　好在，昆山已经清楚认知花桥短板在哪。

　　因此，从这两年开始，我们很少听到花桥有什么概念性规划，能给到的，都是实在让人愿意扎根大型配套。

　　比如有建好的康桥国际学校来弥补花桥教育的短板。

苏州外国语学校（昆山校区），不放在昆山市区，而放在花桥，本身就说明了态度。

　　在梦世界后，500强级别永旺的昆山布点，也给到了花桥了，代表着花桥要么商业荒漠，但一起势，就要做到昆山最好。

　　对了，各种诸如京东，阿里，百度等新产业到来了，也给花桥带来了不一样新气象。

　　我知道，各位怎么看，在我看来，这一切，是花桥与其他环沪最大的不同，虽然命好，也接收上海的最好的赋能，但是我也要靠自己单点崛起。

　　好比一个富二代还要自己创业，这样的思聪，你怎么能不点赞。

　　当然，不要忘了，S1的通车，接收上海和苏州双头辐射的花桥，才是最大收益者。

　　这些全部的努力正在慢慢潜移默化的改变着花桥。

　　作为一个县级市都不是小镇花桥，有着昆山最好的写字楼地标。

一个最好的花桥，我们已经看到了八成。

　　06

　　你问我，花桥到底是不是一个过气网红。

　　“对于环沪，花桥要做的，只是best or nothing”