我已授权

注册

大湾区蓝皮书| 深圳人均宅地处于末尾、优质高校数量远低于京津冀,大湾区建设难题亟待解决

2019-12-05 20:01:54 和讯房产 
粤港澳大湾区作为世界级第四大湾区,正在崛起。

    粤港澳大湾区作为世界级第四大湾区,正在崛起。

  12月6日,2019第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛·智绘美好大湾区,将在广州广交会威斯汀酒店正式举行。届时,郎咸平、曹云珍、万剑吟等一众海内外专家学者聚首广州,共议大湾区发展前景。

  此外, 论坛现场将重磅发布《“智绘美好大湾区”——粤港澳大湾区经济发展蓝皮书》。大湾区高房价问题怎么破?大湾区如何加强与港澳和国际人才的链接?湾区配套“量多质弱”如何破解?广州湾区文化之心地位如何打造?诸如上述问题,都将在报告中详细剖析。

  在完整版报告发布前,我们先来一波剧透。本期:湾区“土地”。土地是“城”、“产”、“人”的根基,其分配及利用方式决定了城市运营效率的高低。粤港澳大湾区地均生产值高,增量土地空间有限,怎么将土地与“城”、“产”、“人”的匹配,是大湾区各个城市发展的核心考虑。而城市配套是“城”、“产”、“人”的粘合剂,体现城市对于居民的需求满足程度,亦是城市引人引智的保障。

  土地可开发增量空间有限 深、中、东人均宅地处于末尾

  从土地运营维度来看,粤港澳大湾区地均GDP高,但可开发增量空间有限,深圳、东莞、佛山、珠海开发强度已超国际警戒线30%,其中深圳超50%,东莞接近50%,中山、广州亦接近临界线,仅惠州、江门和肇庆有较大的开发空间。 图:三大都市圈核心城市地均GDP(亿元/平方公里)

资料来源:深圳规划国土发展研究中心,《珠三角土地节约集约利用和开发强度控制》、保利投顾研究院根据实际发展情况进行整理、更新。表:粤港澳九市土地开发强度情况
资料来源:深圳规划国土发展研究中心,《珠三角土地节约集约利用和开发强度控制》、保利投顾研究院根据实际发展情况进行整理、更新。表:粤港澳九市土地开发强度情况
 
备注:国土开发强度=2020年建设用地规模(平方公里)/行政区域面积;地均GDP=2018年GDP/行政面积从土地供应总量与结构来看,广、深、珠、中量少,结构分均衡、商业青睐和工业倾斜三类。从土地供应总量来看,广、深在核心城市中,土地供应量偏小,低于苏州、天津、南京、杭州和上海等城市。尤其是土地资源急缺的深圳,土地供应仍在收缩。佛山、惠州则高位收缩,但处于较高水平。肇庆、江门持续放量,为城市发展提供了充足的“土壤”。珠海和中山供地规模量级最小。根据保利投顾研究院数据整理,09-13年(或14-18年)各类土地招拍挂成交建面/ 总成交建面的占比数据结果,“均衡型”分配土地的城市是广州、佛山、惠州、肇庆;商业青睐型”的城市是深圳、珠海;“工业倾斜型”的城市是东莞、中山、江门。值得注意的是,从分业态的土地供应分析,深、中、东人均宅地处于末尾。深圳宅地供应总量最少且收缩,人均累计居住用地供地量处于末位水平,住宅用地供应极为紧张;中山、珠海、东莞宅地供应总量低位水平,中山和东莞的人均宅地供应规模处于末尾。图:近十年城市宅地供应建面变化(万㎡)
图:近十年城市人均累计居住用地供应建面(㎡/人)
图:近十年城市人均累计居住用地供应建面(㎡/人)
数据来源:保利投顾研究院整理备注:近10年供地建面为招拍挂供地建面,人均累计居住用地面积=2010-2018年累计招拍挂成交土地建面/2018年常住人口。
  数据来源:保利投顾研究院整理备注:近10年供地建面为招拍挂供地建面,人均累计居住用地面积=2010-2018年累计招拍挂成交土地建面/2018年常住人口。

  城市内部优质资源主要集中在老城区和人口大区 配套“量多质弱”

  从配套运营维度来看,大湾区核心城市的整体配套量多(教育、交通、医疗等),如广州高校总量仅次于北京,人均医院床位数仅次于苏杭,深圳人均公共交通处于三大都市圈核心城市之首,广深地铁建设仅次于京沪等。但大湾区优质配套仍需提升,以教育为例,大湾区的优质高校数量远低于京津冀和长三角;三甲医院数量广州不及京沪,深圳更是处于三大都市圈核心城市的末位。

  图:核心城市高等学校数量(所) 图:2018年核心城市地铁运营里(km)

数据来源:各城市统计年鉴,地铁运营里程根据中国城市轨道交通协会公开资料整理得出,保利投顾研究院整理
  数据来源:各城市统计年鉴,地铁运营里程根据中国城市轨道交通协会公开资料整理得出,保利投顾研究院整理

  图:核心城市高等学校质量(所)图:2019年核心城市三甲医院数量(家)

大湾区蓝皮书| 深圳人均宅地处于末尾、优质高校数量远低于京津冀,大湾区建设难题亟待解决
  数据来源:各城市统计年鉴,根据网络公开资料整理,保利投顾研究院整理大湾区优质配套布局还呈现“聚焦头部”特征,主要集中在广深,其他城市配套仍有提升空间。例如,广深省一级中小学遥遥领先,而佛山次之,其他城市大部分三电分布;全球排名前列大学,主要集中在香港、广州;优质医疗资源方面,三甲医院主要集中在广州;交通方面,仅广深佛莞开通地铁。从城市内部分布特点可以看出,大湾区城市内部优质资源分布不均,主要集中在老城区和人口大区。大湾区各城市对于优质资源均大力争取,但对其布局则各有自身内在逻辑,以学校优质资源城市内部布局为例,可分成三类:

  第一类是老城区集中型,即优质资源聚集于老城区,如广州、江门和珠海。

  第二类是人口导向型,优质资源往人口密集的地方布局,例如佛山南海区和顺德区;深圳的宝安和龙岗也相似。

  第三类是均衡分布型,这类型城市优质资源数量不多且分布区域相差不大,例如惠州各区域相当,东莞、中山各街镇布局少量。

  优质医疗资源基本集中在各大城市老城区,地铁和轻轨等内部交通,主要集中在新老主城区。图:典型城市内部省一级学校布局

数据来源:保利投顾研究院整理
数据来源:保利投顾研究院整理

  城市运营中,以破解深莞惠城市的特征现状与存在问题举例:

  深圳:开发强度高,而利用效率居首,土地不足是深圳面临的关键难题。过度倾斜商业供地,其租金回报率低、空置率高显示存在一定的商业风险,且挤压宅地供应比例大幅下降,导致居住问题紧张加剧。公共配套需进一步加强。

  东莞:开发强度高,土地供应较稳。土地配置倾向工业用地,占比翻倍,近6成,以促产业发展,但土地成本较高,提高了产业入驻门槛;东莞住宅供地少且收缩明显,面临住宅需求满足不足问题;商业存在较大的风险,减少商业供地以弱化风险。重视公共配套的建设,但仍有较大的提升空间。

  惠州:开发强度低,仍有较大开发空间,但是土地供应却整体缩量。其中住宅供地占比超5成,但工业用地占比仅3成,是湾区中唯一工业供地收缩明显的非核心城市,工业用地成本高,不利于产业发展。重视公共配套的建设,但仍有较大的提升空间。而大湾区9市的土地配套和城市运营难题具体走向如何?敬请关注后天于广州举办的2019年第一节粤港澳大湾区经济发展国际论坛。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。