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胡景晖:深圳的房价收入比已远超香港

2019-12-06 13:02:47 和讯房产 

    12月6日,2019年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛于广州广交会威斯汀酒店举行。重磅嘉宾齐聚共议大湾区基本面和不动产、科技、金融、人才等领域的发展前景。会上,景晖智库首席经济学家胡景晖发表了主题演讲。

  “我们以为香港的房价高,香港房价确实高,但是如果不算绝对值我们在全世界统计房价,中国房价已经很高了,但是我们一直在统计口径上有一个问题,国外算房价算的是室内的居住面积,我们是建筑面积,如果把分摊率折算出来的话,深圳的房价收入比已经是60.79,而香港只有49.13。什么意思,就是说一个香港家庭不吃不喝五十年买一套房,而我们一个深圳家庭不吃不喝61年买一套房,深圳在房价的相对值上已远超香港。”胡景晖提出,如果我在深圳卖一套房子出租,需要82年才能收回投资。在广州需要63年在香港53年。希望深圳市政府尽快拿出解决高房价的问题,高房价是全世界每一个湾区都曾经出现过的问题,

   以下为胡景晖演讲原文:

  我们看到整个粤港澳大湾区现在的发展中面临着4个问题,一个是发展不均衡,一个是核心城市定位不清晰。我拿广州来举例子,因为我们身处在广州,高房价对城市的竞争力造成了削弱,金融资本市场目前对科技创新产业发展的支持力度不足。不好意思,说些不太中听的话,每一个问题我们都有建议。

  第一,大湾区发展整体不均衡。

  我们通常讲大湾区叫深莞惠、广佛肇、珠中江,港澳单独处理。我个人认为不应该这么想,我认为这样想会把我们的思路限制的很狭隘。实际上,大湾区应该整体是3个结构。

  第一个结构,东岸。

  第二个结构,西岸。

  第三个结构,外围。

  东岸、西岸我发现一个非常有趣的事情,我们在回避一个词。为什么我们讲大湾区老说东岸、西岸,哪个东岸,哪个西岸?这个中间的地方叫什么?零丁洋,不太好听,零丁洋里说零丁。人生自古谁无死,留取丹心照汗青。每一次南方的游牧部落把北方的政权最后赶到天涯海角的时候,什么背着明朝最后一个皇帝不是条还就是渡零丁洋,所以零丁洋这个词不太好听,所以我们经常回避掉这个词。

  实际上我觉得大湾区要想整体看最明确的应该叫东岸、西岸、外围。这样其实我们会看得更清晰。现在大湾区的问题是什么?东岸强,西岸说不是一般的悬殊,亿极其悬殊。广州还好,广州整个处在东西岸内外围教会的中心点上,但是我觉得在整体目前粤港澳大湾区广州的城市中并没有把广州定位成东、西岸内外维的交汇点,以至于让广州错过了很多的发展机会和定位。

  我不知道大家有没有看过旧金山湾区的一张图,喝红酒的很多人知道有一个那他溪谷,那他在整个旧金山湾区的正北方向,整个旧金山湾区的正北发展的是农业、食品、酿酒。但是在整个粤港澳大湾区的规划中,没有看到哪个区域说要做农业,因为大家都觉得农业好Low,所以人人都要做金融,人人都要做高科技,人人都要做现代制造业,这会产生一个问题。

  如果,每个区域没有明确的分工和差异,就会造成第二次产能过剩,所以粤港澳大湾区要思考的问题是怎么样形成有效的差异化和互补,怎么样发展协同性而不是你搞科技我也搞科技,你搞金融我也搞金融,你造手机我也造手机。

  华为在这边造,我就在珠海造魅族,魅族好像也活不下去了。所以我觉得没有必要做重复的事情这里面特别值得我们借鉴的,比如说以东京为例,整个东京湾区的港口都有分工,哪些做进口,哪些做出口,哪些做集装箱,哪些做散货。横须贺还是军港,日本的整个东京湾的每一个港口都有分工,但是对外是一致的,不会去拼价格,你在这儿卸一顿货50元,我就30元。对外是统一的,但是每一个港口都有分工。

  我们再看旧金山湾区,湾区的北部就是农业、食品、酿酒。东部的奥特兰是重要的港口还有工业,向下我们知道硅谷、圣何塞发展高科技,斯坦福大学在上面,有一个富人区,顶尖的旧金山的核心区域发展商业和金融,没有任何重叠。

  我搞金融你搞科技,他搞农业,他搞重工业,他搞物流。我们是你搞金融,我也搞金融,你造手机我也造手机,你造机器人我也造机器人,何必要这么干。

  所以,从东西岸到内外做了一个对标的国际研究,比如说以教育为例,旧金山湾区为什么经济增长这么好,是有三个教育体系的层次。

  第一,以斯坦福大学,加州伯克利为核心的研发型大学,这些大学培养研发型人才,奇思妙想的。

  第二,剩下的其它的大学培养了一般型的管理人才。第三个教育层面叫社区大学,培养的是技工和一些中高端的劳动力人才、专业人才。

  所以,整个旧金山的教育体系非常有层次,有研发型教育,有一般的管理型人才还有高级技工,实际上依这个四路对照一下,整个大湾区的顶尖教育资源几乎全部集中在东岸,广州有中山大学、暨南大学、华南理工大学、华南师范大学,深圳有深圳大学,香港高校云集。所以,整个大湾区的教育资源几乎全部集中在东岸,未来我们的一个构想是在大湾区的东岸重点发育研发型教育和高端人才培养,就像旧金山湾区的斯坦福大学和加州伯克利一样,而西岸重点发展应用型教育,比如说中山。

  现在北京师范大学、北京理工大学,很多的大学都在中山、珠海设了分校,中山大学也有分校在中山市。而整个大湾区的外围、将门、肇庆、惠州这些区域,教育资源更加薄弱。

  所以我们的意愿构想是东岸发展研发型高端人才培养的教育,而西岸发展应用型教育,外围发展职业性教育是能够跟大湾区现有的教育资源相匹配,而形成大弯曲非常有层次的人才培养梯队这是第一个。

  从产业来看,东岸主要集中高端电子信息科技,比如说华为,比如说中兴,等等,包括梁教授讲的整个中美贸易战都没有跑出深圳的一个街道,那边华强北等等,IT产业  实际上东岸的一颗明星,但是西岸在干什么,佛山是中国最大的家电制造业的中心,就是美的,珠海还中国一个最大的白家电企业,就是董小姐的格力,实际上现在来看按现在有的产业布局,东安重点发展信息产业信息IT产业,西岸做的是白家电的智能化,家电产业的升级。

  佛山原来就有光机电一体化,珠海是整个中俄重要的仪器仪表生产的中心,如果依次组合中安应该重点发展高端电子信息产业,西岸应该重点发展高端装备制造业,这就有分工了。拿汽车来看更用意思,广汽跟日本三大汽车产业都有合作,东风生产、广汽本田、广汽丰田深圳又在搞比亚迪(002594,股吧),实际上造车几乎已经被东岸垄断了,西岸就不要在造车,东岸有传统的造车也有新型的新能源汽车,西岸就不要在造车了,西岸我们看到的是珠海有一个珠海国际航空展,目前中海的金湾区已经原则性被批准,发展以航空产业为新型的产业基地而广州的白云机场(600004,股吧),目前所承载的的,明年5500万的吞吐量,也在成为整个粤港澳大湾地区,飞机维修,飞机航空外围产业培训的基地,所以我觉得广州目前是全中国,第三大造船产业密集地。

  我一看这张图很简单,东岸造车西岸造飞机,广州造船,这不是挺好的分工,为什么你要造这个我也造这个,从产业来讲比如说赛达,医疗来讲广州是整个中国的医药产业中心,白云山(600332,股吧)制药,广药,一堆药产业,而整个从广州到深圳到香港很多医药产业的研发在这边如果未来搞医疗康氧在东岸布局几乎不可能为什么房价太高。为什么不在东岸做研发把抗氧把养老把一些好的医院更多布置到西岸去呢?因为西岸地价便宜。

  所以从很多产业的发展我觉得东西岸是要有分工的,内外围也是效果有分工的,实际江门、肇庆、惠州更多是不断在承接核心产业区的配套,和原有产业的输出,日本有一个非常好的界定,他叫高端制造业,一般制造业创新制造业,所以我们还没有把我们产业做这么清晰的分工。

  东岸做高但电子信息产业西岸做高端制造业外围做一般制造业,原有传统的石油化工啊,冶金机械制造等等。

  第二个问题我们以广州为例,其实每个城市都特别在乎自己,每个城市都在数,我在粤港澳大湾区战略规划中应用表述了多少个字,80个字还是50个字,比别人多两个字都开心,实际上在职能定位上就香港澳门广州深圳,都有了不同的描述,但是我最早看这个报告里的我特别不明白,广州的定位叫国家中心城市,和综合性维护城市,谁能给我解释一下这是什么?

  什么叫国家中心城市和综合性维护城市,我是无法理解的。所以很多定位如果把金融把贸易把航运把港口,把门户提取出来,几乎每个城市都打这个标签,我们要说一个我们的观点,代表这个。我们任务其实大湾区广州这个城市最硬核的名片就两个字,文化。

  大家知不知道广州市中国非物质文化遗产全国最多的一个城市,广州市市长都不一定知道全国这么多城市广州师非物质文化遗产居全国首位。广州市中国岭南文化的中心,和广辅文化的源头,岭南文化,包罗万象,从园林、盆艺、花卉、音乐、文学、绘画、工艺品、戏剧等一堆。但是我们没有在任何表述中看到广州说要见粤港澳大湾区这个整体国家战略机会,把岭南文化的传统发扬光大,未见到相关表述。

  再说一下影视歌,我不知道大家几十年代的。我90年代在北京大学上学的时候,天天宿舍里播的流行歌曲,几乎都是在广州的歌手唱出来的,在中国的90年代,流行音乐的中心就是光着,不管是林一论、陈琳、高林生,大家对这些名字都陌生了是吧,毛宁、杨钰莹啊,当时中国所有流行音的歌手都要来广州,不赖广州你就混不出来,好像今天也没落了,电影更不用说了,珠江电影制片厂曾经跟北京电影制片厂,上海电影制片厂齐名的中国几大电影基地。

  广佛一体化之后武术这张名片给了广州,叶问是哪里人?李恩李小龙是哪里人,黄飞鸿又是哪里人,都是佛山的嘛,佛山是中国南派无数的发源地。今天中国的一带一路像外输出,不仅仅是做高铁,5G和一些过剩产能,中国在向全世界输出文化,孔子学院对吧,但是我觉得光开孔子学院不行,应该把孔子学院和少林武校一并开出去,文物双全,中国不是只会念书的,要打我们不怕,我们有佛山无影脚。

  广佛一体化武术文化也是广州重要的名片了,广州现在有国际纪录片,我们周围在办什么广州设计周是吧,每年广州有什么花卉节,各种文化产业我们在看看这些数据,文化产品出口212亿美元,位居全国第一广州,我们非物质文化遗产最多的城市动漫游戏产业增加值越为四百亿,大家知不知道珠江钢琴(002678,股吧)全球市场占有率26%,是全球最大的钢琴制造商全世界最大的钢琴制造商就在广州,广州居然不打文化这张牌,还在跟别人争什么金融。

  争什么别的,自己的优势不发挥网络音乐的总产值占全国的四分之一,珠影集团等等,这一组惊人的数据,我们能够看到广州其实不管文化传统文化底蕴文化产业,有非常得天独厚的优势,但是这张牌没有打出来,什么叫国家中心城市综合文物,我不知道这是什么,文化不说,所以我觉得非常简单广州要把文化的名片打出来非常简单,没有的马上保,有的国际化,有没有广州流行音乐节,有没有广州古典音乐节,有没有广州戏剧节、有没有广州动漫节,有没有广州电影节、有没有广州绘画节,有没有岭南文化,如果没有就赶快搞。如果原来是区级和国家级的这并不难。

  而且我们要从下游往上游走,要抓住文化产业的源头创意,第二个问题我讲完了钢轴的城市定位分析不清晰,要把文化这张纸牌,打足打够。

  第三讲到高房格,我们以为香港的房价高,香港房价确实高,但是如果不算绝对值我们在全世界统计房价,中国房价已经很高了,但是我们一直在统计口径上有一个问题,人家国外算房价算的是什么室内的居住面积,我们学香港搞了个建筑面积,如果把分摊率折算出来的话,深圳的房价收入比已经是60.79,而香港只有49.13什么意思,就是说一个香港家庭不吃不喝五十年买一套房,而我们一个深圳家庭不吃不喝61年买一套房,我们深圳在房价的相对值上以远超香港,房价租金比,确实深圳很多人租房子。

  深圳广州香港核心城区的房价租金比,是这个数值,房租已经不低了,但房价已经高到什么程度,如果我在深圳卖一套房子出租,需要82年才能收回投资。在广州亿需要63年在香港53年,绝对值没有香港高,但是我们拿房价收入比,深圳世界第一。

  今天香港由于高房价高房租导致的后果是什么呢产业空壳化,人才外流,年轻人绝望,社会同胞我真不希望深圳作为示范城市,是示范高房价,希望深圳市政府尽快拿出解决高房价的问题,高房价是全世界每一个湾区都曾经出现过的问题,日本怎么解决,爆掉广场协议之后,日本房地产和古市爆掉,爆掉今天我去日本你跟日本人说我有一个理财产品,年化收益12%他马上打电话报警骗子。

  但是你到纵过的东北我有一个理财产品的15%,没人卖,卖年化40%了,这是一个国家有没有真正经历过金融危机房价和股价真正灾难式的爆棚的后果。你在日本存款很多银行是副利率,你把钱存到银行不但没利息,银行还倒收你保管费,所以如果他们买G2的股票,你买G2的股票,每年2.3%的分红收益很满足了,因为我把钱存到银行还要倒给银行钱,好歹这个G2的故交每一年还有2.3%的分红,他不但有分红他还送你做车的票,做高铁的票,然后你拿那个券去做高铁,做地铁,做轨道交通人家一看你拿券了他知道你是股东,点头哈腰特别好。我们认为房价明年必须翻一番,这个事情未及的,香港已经证明了高房价高房租的后果,产业空心化,除了股票就是房子。

  第四我们讲讲金融,我们对标了一下日本,也对标了一下旧金山湾区,我们发现尽管我们在大湾区有两个资本市场,有深交所和港交所,我们在金融扶持科技创新产业中方面还是有非常多的不足,这里面日本走的模式基本上是采用通过银行的间接融资渠道,里给中小和创新企业提供扶持的,所以很少有企业去日本上市了,也就去纳斯达克了日本怎么做日本为了扶持中小企业首先有专业银行和政策性银行,专门给中小企业发放贷款,第二日本由于很多今天想说银行有没有钱,有没有流动性,有流动性放不出去现在不是降息的问题,经常跟银行的朋友吃饭。

  银行有钱放不出去,虽然李克强总理年初就去了四大国有银行,要求给中小微企业提供贷款银行有钱放不出去,为什么?没有抵押物你是科技创新企业,除非创始人把房子抵押了,所以没有抵押物,你里有的是什么,品牌专利商标这些怎么评估呢,我不敢把钱放给你,日本怎么解决的,日本第一有专业性银行,第二有大量的专业评估机构,帮银行来评估,商标值多少钱,专利值多少钱,未来可预期的应收帐款值多少钱,有这样的机构中国没有很少有这样的中间服务机构,银行有钱它不敢放。

  而且日本还有信用担保机构,给这些中小微企业提供担保一个担保机构不够我们搞一个担保联盟我们一起来担保,这样的话汇集大分散出现问题的风险。

  所以,日本更多的是通过银行来解决的,给创新型企业和科技企业金融支持的问题。美国是另外一个方法,通过资本市场,通过直接融资手段,仅在旧金山湾区就有100多家从天使、VC、PE做下去的投资机构,有2000多家投资中介机构。整个旧金山湾区有3000多家从天使、CV到PE的金融机构提供大大小小的各种服务,直到把你扶到纳斯达克和纽交所上市。

  但我们粤港澳大湾区这样的做VC、PE、天使的投资机构和投资中介机构都很不发达。所以,很多的企业银行业拿不到钱,也走不通资本市场这样的路,很多在天使轮就死了。

  当然,这两天澳门已经向国务院原则性申报在澳门开设以人民币结算的离岸纳斯达克,在粤港澳大湾区又会多了一个交易所,除了港交所、深交所还会有一个澳交所。但是即便这些都具备,那么从天使到VC到PE,大湾区有多少投资机构呢?又有多少提供投行服务的中介机构呢?一定没有3000家。

  日本还有一个非常好的模式,叫TLO制度(Technology Licensing Organization)我是一个创新型企业或者我是一个高校的研发机构,我现在需要钱,但是我手里只有一些专利或者刚刚研发出来的技术秘密,但是我没钱了怎么办?有一个转换机构叫TLO机构。这个机构跟高校、企业、政府、评估、专利申请跟各种市场是联通的。它来识别你的专利和出始的研发未来有多大的市场空间,你不是没钱吗,我先买下来,买下来你就有钱了,你就可以继续。但是它买下来,未来这个技术一旦真的是一个普遍的行业应用技术,可能是增值百倍、千倍。

  所以,我们发现不管是日本还是美国,之所以湾区的经济能有如此的活力都是因为在金融创新、金融服务、银行业务、投资、证券方面有非常丰富的人才,非常灵活的机制,非常大胆的创新,而目前在粤港澳大湾区我们还处在一个非常起步的阶段,虽然我们有2个交易所了。

  我刚才说的都是我们仔细研读了《粤港澳大湾区整体发展战略》和《三年行动规划一百条》之后仔细比照了美、日的发展经验,发现目前有薄弱和不足之处,且提供了相关的意见和建议。当然政府有关部门或者企业、机构需要了解的更多,需要我们能够提出更像详实的可执行的方案,请付钱,我会告诉你解决方案。

  扫这个二维码,包括刚才袁尚先生的二维码,包括和讯的主题页包括58的网站都有3万字的《2019粤港澳大湾区经济发展蓝皮书》,我们指出问题是提出建议,提出建议是希望这些建议能够被有关部门听取和采纳,能够把大湾区建设的更好。从资源禀赋,从自然条件,从人口基数,从经济增长潜力,从现在我们整体的经济发展势头,粤港澳大湾区可以囊括纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区所有的产业优势、优点,学他们的经验,避免他们走过的弯路和教训,能够让粤港澳大湾区成为真正中国经济发展的引擎,谢谢大家。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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